商业方案。
制定具体目标，制定详细计划，然后大量行动，但在制定营销方案之前，应先进行目标群体画像分析，然后制定相应的营销策略。现在，栏目小编编辑了这份简明易懂的“商业方案”，希望您能够受益。
商业方案 篇1
(一)、项目简介:
金利玻璃公司是台玻长江玻璃有限公司旗下的一个分公司，依托台玻集团强大的玻璃制作工艺，专营包括建筑玻璃、加工玻璃、容器玻璃、食厨器玻璃、frp玻璃纤维、电子级玻璃纤维布等各种玻璃。产品经国家玻璃检验中心检验为国际优等品并于通过is09002国际质量体系认证。并凭借优良的产品品质，准确的交期，完善的售后服务，占据了玻璃市场的领先地位。金利玻璃公司作为台玻长江玻璃有限公司在湖南省唯一的销售公司，集玻璃加工与玻璃销售于一体，产品种类丰富，式样齐全，获得了消费者的一致好评。
(二)、建站的目的及期望:
企业如拥有自己的网址，应该充分利用自身的现有的信息以及其他资源，并把具体性的内容放入网站中。企业建立网站的益处在于:
1、树立良好的企业形象;
企业形象到关重要。在互联网高速发展的今天，企业网站可以说是衡量一个企业现状发展的标准，可以使顾客更好的了解到公司实力和产品的信息，让顾客对企业有信心。因此，一个高水准的企业网站能够帮助企业树立良好的形象。
2、扩大销售区域;
金利玻璃公司作为台玻集团在湖南省唯一的销售商，其销售区域现在仅局限于长沙及周边地区，还未在湖南省其他地区开拓市场，为了能够使公司业务扩大至全省，公司决定通过建设网站来扩大销售区域。
3、增加销售额;
企业网站能够使全省各地的顾客了解到企业产品的信息，相当于一个免费的企业广告门面，这就可以使各地的顾客来向企业下定单，从而增加销售额。
4、使企业具有网络沟通能力;
作为当今最重要的通信手段之一，互联网已经成为许多人了解信息，收集信息的主要手段，所以说，一个公司要想要更多的与顾客沟通与合作，一个属于自己的网站是必不可少的。
5、可以全面详细地介绍企业及企业产品;
一个网站可以说是一个公司的免费广告平台，可以向顾客全面的展示公司的产品和服务，使顾客更加的了解公司，再加上网站的“联系我们”等网站页面服务，可以达到与顾客面对面交谈的程度。总而言之，建立了自己的网站就等于找到了自己的一个永久的广告发布平台。
6、可以与潜在的客户建立商业联系;
网站上的“联系我们”可以告诉顾客企业的联系方式和地址，让顾客与公司的人员可以通过在线交谈，达到与顾客零距离接触效果。从而与顾客进行业务洽谈，建立业务合作关系。
7、可以降低通信费用;
随着全球化进程的推进，内部实体越来越多地要和外界发生行业内外的信息沟通，在时机成熟时，这种信息沟通就会成为潜在的交易，因此行业内经常举办一些交易会、展览会。而在互联网上，信息的沟通非常方便，非常廉价，比起传统方式(如电话，传真)更加丰富。我们完全可以将企业的硬件和软件设施陈列在互联网上供人们浏览选择。
8、可以利用网站及时得到客户的反馈信息。
网站有有专门的顾客留言，可以让顾客在使用本企业的产品后，对本企业产品的质量和公司服务提出反馈意见，从而对本企业产品进行创新修改，从而以更好的产品质量和服务赢得顾客
(一)、玻璃市场现状分析:
湖南金利玻璃有限公司是以经营台玻长江玻璃有限公司的产品并提供产品加工的玻璃企业，产品种类为原板玻璃(透明浮法玻璃、着色浮法玻璃、lvc反射玻璃、镜板玻璃)、加工玻璃(钢化玻璃、夹胶玻璃、防弹玻璃等)、low-e玻璃及各种工艺玻璃，其产品较同行具有较强的竞争力，在湖南市场有一定的占有率，但基本局限于长沙地区，且销售成本较高，这主要源于企业没有充分利用网络，企业目前还没有自己的网站，也非阿里巴巴诚会员，销售局限于传统的买卖方式，渠道有限，导致企业整体竞争实力不强。
进入以后，我国经济发展面临复杂的国际环境和接二连三的自然灾害影响，是最为困难的时期。玻璃行业也受到多种因素影响面临很多新的矛盾和困难。
20上半年主要是原材料及能源价格上涨过快，劳动力成本提高，资金短缺，企业生产成本增加近两成，尽管产品销售价格有小幅提升，但远抵消不了成本上升的压力，企业利润空间减少。自7月1日以后平板玻璃和加工玻璃出口退税率调低和人民币升值等因素影响，出口有所下降。
自年第四季度以来，国家针对面临的问题和困难采取了一系列强有力的经济刺激政策和宏观调控措施，玻璃行业内部也陆续放水停产了40余条浮法玻璃生产线，减少产能近1亿重量箱，但进入以后供需状况仍未见明显好转。市场需求不旺，加工企业节后开工偏晚，长期订单不多，实际生产量下降30%左右。从20第一季度运行情况看，平板玻璃产量完成1。36亿重量箱，比上年同期下降5。2%，浮法玻璃产量1。13亿重量箱，比上年同期下降6。1%;平板玻璃产销率95。56%;玻璃出口大幅下降，建筑技术玻璃出口金额下降21。3%，其中平板玻璃出口额下降34。7%;今年第一季度平板玻璃售价大幅下跌，3月份平均价格为57。48元/重量箱，比上年同期下降15。52元/重量箱;平板玻璃全行业出现亏损，今年前两个月累计亏损额达5。16亿元。进入3月份以后市场出现一些向好的兆头，产销率提高，玻璃库存下降，价格有所回升。这与国家“扩内需，保增长”措施及玻璃产能下降有很大的相关性。玻璃行业近年来的供求和将来一至两年的供求趋势如下图:
玻璃的市场需求与房地产发展态势有紧密联系，玻璃与出口市场及建筑业的关联度较高，平板玻璃70%以上用于建筑。2008年全国商品房销售面积6。2亿平方米，同比下降19。7%，商品房空置面积1。64亿平方米，同比增长21。8%。目前房地产形势和市场需求没有明显趋好的迹象，房地产交易量仍然偏低。而且对玻璃来说，是在工程后期进行安装，2008年下半年住房建设还有一定收尾量，房地产萎缩影响还没有完全体现出来，所以预计年仍将是玻璃行业较为困难的一年。
(二)、竞争对手分析:
随着长沙城市建设的加快，对玻璃行业是一个非常大的发展机遇。房地产、汽车、器皿等需求，推动了玻璃行业的大发展。目前，长沙的玻璃公司、厂家、代理商比较多，集中在天心区、芙蓉区等一些地方的经济发达、需求量大的地方。经营范围较广，专业化程度高。按用途分为玻璃幕墙、装饰玻璃、汽车玻璃、普通玻璃等。主要可分为平板、工艺、浮法、压法、中空等不同种类。
规模与影响力较大的玻璃销售公司有:长沙博宏玻璃门窗有限公司、湖南长沙金湘玻璃有限公司、长沙思义玻璃有限公司、长沙申龙玻璃有限公司、长沙福耀汽车玻璃有限公司、长沙银晶玻璃有限公司、长沙荣威玻璃建材有限公司、长沙市超艺玻璃有限公司等。这些公司除了在线下积极扩大业务范围和发展客户数量外，无一例外都或多或少的走了电子商务之路。
在行业btob网站上注册、发布信息、进行企业展示和推广等。同时这些公司都拥有自己的独立的网站，全面详细地展示企业的全貌。作为企业的一个门户，互联网给企业推行电子商务战略开辟了一条新的道路。随着互联网的迅猛发展，一个企业建立网站成为必要。鉴于这些原因，金利公司应当顺着时代潮流，创建一个自己公司网站，以增强公司竞争力，树立公司形象。
就长沙玻璃行业竞争对手网站来说，可以采用两种形式建站:
1、建立btob服务商帮助。如在中华玻璃网、中企网、阿里巴巴等一些知名的btob网站上建立销售平台，这一类型的网站风格比较单一，样式简单、相对成本低，且能借行业btob网站进行推广。
2、自立建站。由专业的网站建设公司提供网站建设服务，这样建成的网站能够满足个性化需求，功能也比较齐全，能够有利于帮助公司树立良好的形象，但建站成本比较高。
所以，在这个信息化时代，要想要公司有比较好的发展，必须要运用互联网这个巨大的资源宝库。一个有个性成功网站就可以实现这些功能!
在当今信息化时代，企业网站建设的必要性主要有以下几点:
知识经济、信息经济以至电子商务时代，企业单靠传统手段从事生产经营活动已经远远不够了。借助于互联网，运用电子商务手段改善经营、开拓市场、提高企业竞争能力，被公认为是费用最低而效率最高的方式。当某天您的竞争对手都已着手在网上建立自己的企业家园时，您还有立足之地吗?
今天，国际互联网已成为高科技和未来生活的代名词，要显示你公司的实力，提升公司形象，没有什么比在员工名片、企业信签、广告及各种公众能看到的东西上印上自己公司的网址更有说服力了。随着国内互联网的飞速发展，我国每年上网人数正以爆裂的速度增长，也许您的客户会主动询问贵公司的网址，到那个时候才来建站实在是有点跟不上潮流了。
建立一个好的企业网站，可以每天24小时，随时随地的宣传您的企业，您的产品、您的服务，充分的挖掘企业的潜在客户，把您的生意做到全国每一个角落甚至世界每一个角落，这是用传统业务跑动的方式无法达到的。您也将因此而省去很多的宣传费用和人员工资。
如果您的行业性质要求您定期提供资料给客户，或者随时接受客户的建议，您是要抱着一长串的客户名单，随时准备跑邮局呢，还是随时准备资料联络报社的商业版刊登您的新信息资料?那我们可以告诉您，在数字商业的领域，已经太古老了，数字化的呈现方式已经远远领先于传统媒体，价格低廉，时效惊人。
随着互联网的普及与发展，网络已逐渐成为企业对外展示、信息沟通最方便快捷的桥梁。网络营销已成为商家另一种拓展市场的手段。搭建好自己的营销平台，建立自己的网站是首要的一步!在现今的市场经济下，就是一个买方市场，我们先要做的就是通过各种方式建立自己的销售门面，建立了自己的网站，发展网络的优势，随时随地，24小时不间断新的销售模式。让买家和潜在的客户可以多一个优异的渠道找到自己!综上所说，一个好的企业网站所起的作用是不可低估的，但一个不好的企业网站(如界面简陋、功能单一、设计不规范等)也会在相当程度上破坏企业的形象。当然我们也并不是要否定传统画册的作用，在企业宣传、营销活动中，画册是必不可少，但网站的优点更多，它既是体现现代企业形象的标志，又是企业管理非常实用的工具。两者互相结合，能将企业的宣传、营销手段提上一个新的台阶!
本网站的栏目所有内容均通过后台数据库提供支持，在后台数据库中，我们允许管理员对数据库的栏目结构和单个记录进行维护和更新。以上栏目为初步设计，具体内容我们可以根据需要作随时的调整。
建立一个网站首先必须先给它取个名(域名注册)，并把企业的域名注册、域名解析等先期工作完成。然后开始制作网站。大体上一个企业的网站有以下几个步骤:
(1)网站策划;确定网站服务领域和网站服务对象;明确网站提供那些服务，然后做网站的规划工作;
(2)注册域名;
(3)向网络服务上(isp)租用与因特网链接，即租用虚拟主机和网络接入，拨号或宽带;
(4)制作企业的web页面;
(5)测试、评价;
(6)维护、更新。
这里我们只对站点的栏目设置作一个简单的描述:
整个网站的主色调为红、白、蓝，红、白为客户所要求，红色与logo的红色相搭配，白色有利于玻璃产品的特性的展示，蓝色体现玻璃产品和工艺的专业性及质量可靠的保证。
整个网站的栏目可以分为以下几个部分:(1)、首页。首页起到的是标题和目录的作用。首页是建立在企业网站上，向外发布广告、信息的载体。如果说域名是企业在国际因特网上的“户口”，那么企业首页就是代表企业形象，在国际因特网上通行的“名片”。首页也称企业的形象页面，是网上企业的门面，它给浏览者留下企业的第一印象，所以它的设计对整个网站来说非常重要，首页包括:企业名称、标志、对网站内容进行简单有效导航菜单或图标，着重标明最重要的新闻或修改内容以及客户与公司联系的地址等。首页的设计非常重要，它给人以公司的第一印象，因此代表的是公司的形象，网站整体性能的高低。网站首页应采用门户型网站风格，在文件小、信息含量大的基础上，力求美观大方、简洁明快、主题鲜明，给人赏心悦目、一目了然的感觉，这样才能满足客户的各种需求，激起客户的兴趣，对网站进行进一步的访问，以此来树立企业的品牌形象，同时逐渐建立一系列完善的客户服务体系，形成企业内部的网络信息交流中心。本网站首页使浏览者通过首页按钮可以进入相关栏目，也可以通过首页相关主题链接直接查看感兴趣的内容。首先主要放置网站最重要的信息，向浏览者提供最直观、最有应具体规划好价值的信息，主要包括公司简介、产品类别、联系方式与案例展示等，这些内容都将以简明扼要的形式放置在首页。
(2)、关于金利。关于金利这一栏目又包括了公司简介、公司经营理念、资质证书、发展历程等，以图文相结合来概述金利公司，以增加浏览者对公司的了解。
(3)、新闻中心。这一栏目主要包括公司的新闻、行业内的新闻、玻璃市场的趋势等资讯。向顾客提供最新的行业市场信息。
(4)、产品展示。产品展示页面采用信息分层，逐层细化的方法展示公司产品或服务。整个栏目分类别展示公司每种典型产品的性质和特点，且都有链接网页，中间包括产品的规格和产品知识。同时在左边导入模块也提供“产品知识”的链接。
(5)、案例展示。产品展示的创建主要在于掌握产品目录的层次结构和导航方法，产品目录设计的思想和整个网站结构个思想是一致的，都是由概括到详细的层次结构。首先就要详细分层，将它们放在不同详细程度的页面上，从而允许用户能够自上而下找到最适合于其需要的信息层。把公司以前做的典型案例，做成一个用锚链连接的较长页面。左边为导航项目，导航项目以案例名称命名，每个案例提供四组图片，其中图片包括大图和小图。
(6)、电子地图。电子地图为google上的电子地图，精确的显示了公司所在地，并且还可以拖动查看周边环境，并包含换乘公交的全部路线，为顾客方便找到公司，以增加顾客信赖度。
(7)、联系方式。这个栏目是让顾客了解公司的联系方法，主要包括联系方式、联系地址、联系人、在线留言等。
主页设计的第一步是确定网站的主题。确定有助于开发既有独特风格又前后一致的web页面。网站的主题与企业的产品是紧密相关的。另一个主要的因素是颜色的选择。颜色方案是主体的一个组成部分，它能清楚地反映企业的产品或服务具有的基调。确定颜色组合方案可按以下步骤:
(1)、设置背景颜色:不宜选择鲜艳颜色，白色背景显得非常干净，并能表现多种颜色，从而能使任何页面具有新鲜的感觉。
(2)、设置文本颜色:默认黑色，白底黑字看起来很单调，但很难找到一种合适的颜色。
(3)、选择链接颜色:改变链接的默认颜色可使浏览者不在感到沉闷。
总之，主页设计应注意以下几点:
logo顾名思义就是站点的标志图案，logo最重要的就是用图形化的方式传递网站的定位和经营理念、同时便于人们识别。
公司的logo为金利的总公司台玻集logo“”，其中“”标志形似公司的“台”字，象征着台玻集团的开拓创新。
这个栏目在首页上是很显眼的，所以我们设计成可以中英文变换，当鼠标经过菜单时为横向下拉菜单，二级导航栏为横向扩展导航。
banner为flash制作，图象素材为金利形象展示，案例展示，产品展示等内容，其尺寸宽约为900pt，高约为300pt。
本网站是属于静态网站，网站的实现主要是网页三剑客，包括dreamweaver、photoshop、flash等网页制作软件，另外包括少量的asp编程;在三剑客中，dreanweaver中还运用了css样式
本网站完成之后，首先提交到网站搜索引擎和黄页目录。据大概估算，本网站建设费用大约是600元。我们申请了一个50mb的空间，空间费用是99元，域名是一个域名再加上智能ndns解析一共是98元。网站的推广费用要1000元左右，主要是在百度、google里面进行关键字竞价排名，使企业的网站能够在百度等搜索引擎中能够排名靠前，让顾客很容易看到公司网站，适用企业简单信息发布网站建设需求。网站后期的维护费用大概要500元左右。所以整个网站建设费用预计要达到2300元左右。
商业方案 篇2
一、企业公关宣传目标
1. 营造鲜明、独特、良好的企业形象，增强大众印象。
2. 树立准确、有效、超凡的诉求理念，实现占位意图。
二、创意表现策略
开展本次活动，将以延续往年宣传攻势、尽量保持以往宣传特色为原则，在创意构思上独辟蹊径，立足于建立清晰准确理念、占领业内应有地位以及顺应社会公众导向等方面，给人以耳目一新、更为求实之感。（文案及创意、设计稿件等待方案通过后具体提出）。
三、宣传诉求对象
1. 主体：市区景线“十一”外游的所有家庭（旨在借娱乐的时间针对所有能娱乐的家庭）。
2. 《××晚报》读者群（关心社会、重视信息的大众）。
3. 《××电视台》“晚间新闻”、“精彩时刻”收视观众；《××卫视》“连续剧”的收视观众。（关心××变化，乐于娱乐的居民家庭）。
4. 《××交通广播电台》《××人民广播电台》的听众（白天能乘专车进行郊游的高消费家庭）。
四、广告发布策略
基于对此次公关活动形式的新颖性和影响范围的广泛性相结合、活动效果的轰动性和活动投入的低廉性相结合等方面的考虑，本次活动以“立意新颖”为立足点，选择的媒体既能共同形成室外大媒体的冲击效果，又能被接受，因而具有相当大的亲和性，易于与目标对象进行情感沟通。
另外，主要媒体虽限于在一定区域发放，但由于媒体的随身性特点，活动结束后媒体影响面将渗透到市内各个区域，从而形成较强的持续效果。
五、媒体选择及实施安排
（一）媒体选择
1．红色中型带把娱乐用气球2万个（印有本企业标志或娱乐项目名称，持有家庭波及总人数约10万人左右）。
2．印有企业标志或娱乐项目种类的红色马夹背心和太阳帽约300套。
3．扎有红色绸带的小型面包车4～5辆。
4．沿海景线公共车站防雨厅广告牌。
5．《××晚报》：通栏两次。
6．《××电视台》、卫视频道（电视广告片以活动表现为主线，逐一介绍本企业的综合娱乐项目）。
7．《××交通广播电台》、《××人民广播电台》（广播广告抒发情感，让人与活动相呼应）。
（二）计划实施安排
广告宣传计划实施如表8-6所示。
表8-6 ××公关活动广告宣传计划实施表
六、活动预算
本次活动预计总费用合计五万元人民币，具体费用项目包括：
1．两万个气球的成本及印刷费；
2．两百个广告背心的设计制作费；
3．报纸广告，晚报二次通栏的发布费；
4．电视广告摄制、编辑、发布（三次）费；
5．广播广告录制、发布费（时间跟活动进行，约2～3小时）；
6．整个活动的企划、推动及人员组织、劳务等其他费用。
商业方案 篇3
活动目的：
让校内所有同学有一个实战机会，让同学在校园中了解企业贴近社会，给大家所学知识一个实际应用的平台，让学生与企业互动；为企业提供更多创新的策划案例，为企业注入新鲜血液。让企业走进校园，了解校园了解河海。让企业了解我校学子的风采，挖掘我校的人才和市场。
活动概述：
联系河海大学常州校区周边的企业，寻找一家需要营销策划点子的企业，而后在学校进行宣传，以统一的格式收集策划方案，最后交由该企业的企划部进行评审，得出最佳方案，并由该企业为获奖的同学颁奖。万一没有得到可行的方案，则由该企业为最具创意的点子颁发纪念奖。活动最后的颁奖仪式在校区举行，届时将邀请该企业企划部经理等嘉宾进行现场点评，同学可以观摩。
活动流程：
前期宣传：海报；校园广播；进楼宣传；发放宣传单组队报名：同学们可以以2-5人的小组形式报名参加并统计报名队伍。企业评判：我们把参赛队伍的策划案交给企业评判，并给出结果。
最终点评：请企业的策划部经理来校为我们的选手进行点评。
活动具体日程安排：
1前期宣传，5月28日起，持续一周。
活动具体方案，现初步计划如下：
4每个队伍进行5-10分钟的策划介绍，
5由企业经理针对其策划案提问并点评；
6由企业经理就如何做策划案进行讲解；
经费预算：
优秀方案由参赛队伍与合作企业直接进行谈判协商价格；合作商提供300元的奖金或等值奖品，作为比赛鼓励奖。
商业方案 篇4
目前，在建企业7家，总投资11.1亿元。这7家企业分别是：
投资2.6亿元、总占地268亩的安徽长通物流有限公司项目，主要从事各类建材的商贸物流和加工;投资2.5亿元、总占地200亩的安徽新桥汽车项目，主要从事汽车销售、维修和挂车生产。新桥汽车和长通物流这两个项目已经透过市验收为超亿元项目。
还有5家企业是投资1.5亿元、占地55亩的淮北市瑞荣钢业项目;投资1.2亿元、占地65亩的安徽臻达机电项目;投资1亿元、占地50亩的淮北瑞武机械项目，这三个项目厂房钢结构基础已经完成。投资1亿元、占地40亩的淮北尚德石油项目，厂房已经建成，部分设备正在安装。投资1.3亿元、占地67亩的安徽前汇机电项目，厂房基础开挖已经完成。其中4个项目已经透过区验收为超亿元项目，但未经市认定，我们计划2月报市认定瑞武机械为超亿元项目。
针对各企业建设进度和状况不同，我们将强化服务，实行项目职责到人，为企业办理好相关证件和报批手续，争取为企业的发展构建优良的环境，提高项目建设速度。我们将按季度做序时进度，按月向区招商局报送统计报表，按季做一次统计分析，切实做好项目统计分析工作，并且打算在第一季度完成700万美元的外资审报工作。
继续坚持走“走出去、请进来”路线，我们将以主导产业、龙头企业为载体，重点引导规模大、效益好、技术含量高的机械制造和现代物流项目进入集中区，推动产业优化升级。对投资规模大、经济效益好，产业带动强的项目，给予更加优惠的政策，确保项目能够尽快签约和落地。
目前，已经签约、亟需落地项目6个，总投资11亿元，用地550亩。这6个项目分别是徐州辉煌钢结构有限公司投资5亿元的机械制造和钢结构生产项目;江苏徐州中兴工程机械有限公司投资1.5亿元的机械制造项目;徐州恒事达机电有限公司投资1.2亿元的设备制造项目;徐州中矿动力设备制造有限公司投资1.2亿元的机械制造项目;徐州恒泰水泥机械有限公司投资1.5亿元的设备制造项目;安徽舜天置业发展有限公司投资6000万元的袁庄菜市街改造项目。这些项目都已经完成选址工作，下一步我们将内强素质，加强管理，构建一个“项目洽谈、开工建设、生产运行”三大服务体系，实行“三定”项目管理制：做到每个建设项目定工作进度、定工作职责、定联系领导，带给全过程服务。
此外，洽谈成熟待签约项目还有14个，总投资52.87亿元，计划用地3175亩。如江苏天裕集团投资40亿元的炼焦、炼钢、发电、化工项目;江苏维维集团投资2.5亿元的现代物流项目;衢州双拓机械有限公司投资1.7亿的煤机生产项目;淮北华润燃气有限公司投资3700万元的生产、生活供气等项目。我们打算建立在谈、签约、开工、投产项目跟踪管理台账，用心主动与他们进行联系交流，加大项目跟踪落实力度。
三、加大招商引资宣传力度。
紧紧抓住我镇此刻的大好机遇，研究生成5-10个招商引资新项目、大项目，及时聘请专家做好策划包装，透过制作交通建设、生态资源优势、产业发展规划以及“平安、诚信、生态、和谐”的地域形象等专题演示文稿，结合推介会、广播电视、光盘、户外广告、宣传图册等常规宣传方式大力宣传段园镇及集中区的优势资源和潜在的区位优势，提升段园的知名度和-力。
商业方案 篇5
主题：20--年药品营销财富论坛峰会暨国家一类降糖新药：“---“产品招商会
宗旨:展示产品特点及公司实力,树立经销商信心,促成潜在客户签单.
(2)地点策略：选择具有一定实力和条件的酒店会议大厅，会议大厅必须具备音响、音像功能、面积适中，地理位置要在交通繁华地。(例如人民大会堂)
首先对招商人员作一些必要的培训：
一个球队想取得胜利，仅仅依靠球员的个人能力是远远不够的，必须进行团队的磨合和训练。同样，招商队伍组建之后，也必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解企业的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。针对招商的培训主要有以下几个方面：
a.企业及产品知识，以使团队成员对企业的现状有清楚的认识。
b.沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。
(1)招商人员必须对产品的各种特点如实掌握。
(2)招商人员必须对自己的客户做事前了解，包括客户的经济实力、销售网络、个人爱好等。
(3)招商人员必须对目前市场具有充分的了解，特别是自己目标客户所在地区市场要进一步了解。
(4)招商人员必须具有一定的谈判策略和能力。
通过市场细分界定招商对象：通过市场调查，在各省各个市区选择三到四个具有实力的经销商，发出邀请函，最后在招商会上或以后确定一个具有实力的地市级加盟经销商。(邀请比较突出的老经销商作为代表参加，可以现场发言和带动会场气氛。)
(一)通过在拟招商地区发行量大的媒体上发出产品招商广告。
(二)通过短信平台向具有一定实力的经销商发出招商信息，并予以跟踪确定。
(三)通过公司营销人员，邀请主要准客户参加会议，设计具有超强杀伤力的邀请函。
五、合同策划：对现场签单的客户我们要单独会见，根据不同实力的经销商对招商合同做一定范围内的修改，提供一定的优惠政策。
六、招商会细节安排，招商人员对具有针对性的重点客户整个会议期间全程跟踪服务。
(2)营造一个轻松愉快的招商会氛围，同时让前来参加招商的客户从侧面知道他们本地区有相同实力的经销商也要参与招商，激起经销商的竞争心理。
(3)招商会上要有营销策划人员、产品经理对当前市场和产品做详细的分析讲解。可以由经销商现场提问关于自己的市场前景和营销策略，营销策划人员做现场解答，帮助经销商树立经销信心。
(4)公司设计的产品手册、招商手册必须有招商人员亲自发到与会经销商手中，并作登记。
(6)邀请已经加盟的经销商，竞争其他地区的经销权，这样就对这个地区想经销而没有经销的准客户产生强大的震撼和压力，使他们看到这个市场的可操作性和利润空间，为了自己的市场不被别人占领，他们可能就会现场签单。
(7)对现场签单的经销商予以更大幅度的价格优惠和政策支持，此信息由主持人现场对与会经销商说明，具体优惠政策由招商人员单独对签单客户说明。
2公司介绍(配合文字及vcd资料投影展示)公司负责人10-15分钟
4营销模式、产品推广方案介绍(文字、vcd及图片投影展示)公司营销负责人或所合作的营销策划公司负责人30分钟
5合作方式及合同讲解(配文字投影展示)公司销售管理负责人15分钟
7产品展示及广告宣传、促销活动资料图像、vcd展示主持人20分钟
具体时间安排：
1.9：00-10：00来宾签到(派发礼品)，参观展示(人员陪同讲解)。
3.10：30-11：00企业负责人讲解。合作单位介绍(如医院等)，
4.11：00-11：20前期客户代表谈经营心得。消费者代表谈服务便利性;
5.11：20-12：00签单会仪式(可安排前期签约者签约)，工作人员宣读签约政策，营造气氛，促成签约。
整个会议过程要注意三个关键方面：
1、演讲水准。演讲人衣着、气质、口才、内容准备都关系着效果，因此事先要进行专业而系统的训练。因为招商会议本身就是利用综合展示企业的方式来吸引经销商合作的活动，因此公司的经理人员一定要努力具备可展示的素质。
2、问题答疑。因为会议局面的控制能力最集中地体现在这里。在这里要注意任何问题都不能逃避，不能用外交辞令，必须予以正面回答。为了较好地控制好会场局面，要做好如下几个工作：(1)“排雷”。参加招商会的经销商虽总体目标趋向一致，但就单独个体来说心态较为复杂，目的、性格各不相同。对个别态度较为偏激的经销商要在事先判断出，并安排沟通能力强的商务代表进行专门有效的沟通、引导;对竞争厂家来人及恶意刁难者要进行有效疏导。(2)选择合作态度较为积极的经销商作为意见领袖，主动就经销商常规关心的问题进行提问。避免会场的气氛被消极的提问及怀疑、不满的情绪所控制。(3)作为答疑人的公司主要负责人应具有较强的亲和力、人格魅力及较好的应变能力，对经销商可能提出的问题要准备充分。
3.签约：尽管经销商都是经过理性分析来决定自己的选择，但从众心理在这里体现的仍很明显。为了使会场的签约洽谈朝积极的方向走，要做好以下两方面的工作：(1)进行有效，有目的的会前沟通，选出有条件，态度积极，合作倾向明确的经销商进行事前确定，同时也听一下他们的建议和意见。(2)在招商会上，由事先沟通确定的几家态度积极的经销商首先带头签约。
总之，招商会议是一种特别意义的营销公关工作，也是展示公司组织、控制管理、公司基本素质的活动，关系着公司整体招商活动的成败及下步营销运做的顺利展开。因此组织要专业、细致、而周密。
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2024商业地产方案
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商业地产方案(篇1)
商业地产项目
周末暖场活动方案
201 年月日
周末暖场活动
一、 活动目的
发布云soho热销信息，烘托现场气氛，拦截竞争项目客户；
通过**活动，提高签约速度，邀请未签约客户及时签约；
通过活动，邀请老业主的亲属共同参与，增加老业主带新业主的数量；
增加周末现场热身气氛，增加**和来访次数；
宝马5系优胜活动提升**商务区知名度。
二、 活动时间
7月20日
三、 活动主题
在**商务区赢取宝马5系（试驾右）
四、 活动内容
1、宝马5系资格证的抽取
7月20日晚上7:00-8:30进行抽取5系资格证的活动，参与群体为4月1日-7月20日期间成交的客户，抽取5名获得抽车资格证。
2、现场大**
针对现场来访客户进行大奖的抽取活动，促进其购房热情。在周四周五就进行一周内来看过房但没有购买的客户进行**通知，告知周末有抽大奖活动，吸引其过来参与活动，以此进行进一步说服。
3、老带新赠送礼品建议
为了促进老带新的积极性，凡是老业主带领新客户看房，并在看过样板间后，可在样板间领取精美礼品一份——金石酒店会所体验券。
4云soho/地下商铺产品推广
针对推出的云soho进行产品推介，营造热销、抢购气氛，在老业主及其亲友中挖掘潜在客户群，并通过老业主进行信息传播。同时，开展店铺产品**，扩大购买人群。
5、**礼品建议
考虑到首次夜间举行老业主看房活动，故建议增加奖品数量及总金额，以吸引客户的参与热情，同时带动老业主介绍的热情。
特等奖冰箱一台 4000元 1名
二等奖购物卡1000元（可获）
夏季空调三等奖400元
四等奖榨汁机 300元 4名
五奖夏日记忆枕150元10元
在领到以上礼品后，主持人宣布，由于是首次举办暑期看房活动，特增加幸运奖：
幸运奖品爱玛运动卡100元10元（有）
特别幸运奖爱玛运动卡500元（有）
超级幸运奖：购物卡5张，价值1000元（可获）
7、活动流程
18： 00-18:30，各项准备工作完成；
商业地产方案(篇2)
城北农业综合**中心产品推介会活动计划
一、活动目的
邀请**领导，主力经营商家及意向客户，推介商铺产品信息，通过市县委领导的邀请，提升项目美誉度，通过主力商家签约仪式，提升商户经营信心，通过对项目各环节的讲解，让客户如亲临现场，对项目有更深刻的了解和认识，坚定已认筹客户的购买信心，促进转筹率，促进销售。
二、活动时间
15： 2013年9月22日00-17:20
三、活动地点
繁昌大酒店会议室或城北农贸中心1楼广场（具体地址视规模而定）
四、活动主题
繁昌城北综合农产品交易中心产品说明会暨主要商户签约仪式
五、活动形式
签约活动+产品说明会+招待会（酒店可举办招待会）
六、活动邀请及执行人员安排
（一）邀请人员(详见下表)
注1：主持人的选择方向
本次活动的主要目的是聚集区域人气，打造热点，促进销售。因此本司认为，邀请名人前来为活动捧场十分必要。
1） 地方新闻主持人——在本地区，所有的消费群体都对当地新闻主持人有印象，并具有一定的吸引力；
2） 房地产频道主持人——房产频道主持人是想买房的人比较关注的一个栏目。用专业房地产来解释和谐人居环境更具影响力
（邀请名人存在不可预计的因素，考虑若首选主持人不能出席，则可邀请同样具有较高知名度的名人，具体可请活动公司联系）
注2：活动客户邀请
通过客户注册信息，**邀请对方参与。参与人数初步确定，参加人数为100-300人（50-200组）。
注3：主力商家邀请
邀请已经确定的商家代表，及前期沟通的商家经营户代表参加，同时，邀请确定商家代表现场参与签约仪式。参与者人数设为6-8组。
注4：**邀请
邀请当地电视台/**，以及芜湖报纸、广播电视**参与报销差旅费和准备红包。
（二）执行人员
七、活动流程
注意事项及备注：
◆ 冷餐**时间建议14：30-15：00，以及17：15-17：40，活动开始则停止冷餐**，但提供饮品和水。避免顾客在活动期间来回走动，破坏现场气氛。
建议在活动现场邀请乐队伴奏，主要在活动开始前的等候区、活动期间的配乐和活动结束后的冷餐区。
在签约仪式上准备好开球，签约后双方共同开启。
送礼建议用纸制，或参考纸画+洗衣粉/纸画+毛绒娃娃。
八、奖项及奖品建议
特等奖： 1名 3000元（手机等）+价值10000元购房优惠券（可在开盘购房享受折扣的同时外加直接低扣房款）
一等奖： 2名 2000元（迷你洗衣机等）+价值6000元购房优惠券（可在开盘购房享受折扣的同时外加直接低扣房款）
二等奖： 3名 1000元（电磁炉等）+价值3000元购房优惠券（可在开盘购房享受折扣的同时外加直接低扣房款）
三等奖： 5名 500元（电吹风等）+价值5000元购房优惠券（可在开盘购房享受折扣的同时外加直接低扣房款）
参与奖： 10名 100元（购物车等）+价值1000元购房优惠券（可在开盘购房享受折扣的同时外加直接低扣房款）
九、现场道具准备
十、活动准备
注：以上活动准备和材料准备可由活动公司直接完成。
十一、费用预算
注：以上费用仅为预算，实际操作**按市场价计算。
商业地产方案(篇3)
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：优势分析：
1)区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;
2)配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3)交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：
1)消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：
1)市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;
2)稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3)隐性机会(引导消费)对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);威胁分析：
1)潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础;同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园"的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：
①形象定位
1)优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;
2)品位CLD生活概念创新
3)情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)
4)文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁②功能定位
1)自由空间、自由组合框架结构设计
2)投资潜力大地处繁华地段，未来的"湖南路"
3)生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4)尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑)
③品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。项目"USP"的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的"USP"是关键。●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP;(黄金地段、全框架结构，任意分割组合)
●高位嫁接，从形象上提升USP;
①时尚性(外观设计的前瞻性)
②舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活)
③高贵性(生活品质的全面提升)
④文化性(将教育嫁接于本项目)
⑤便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、项目推广思路总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：
1)商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略)对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)
2)住宅
①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势)
：②以倡导新生活方式为主题进行推广(如"CLD"生活)：
③通过商铺的营销造势，带动住宅的销售;◇倡导"文化社区"概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色;建议采用以"华庭"命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以"府邸"命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分整合推广策略
(一)商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1)对于斜桥街商铺，建议以"服饰一条街"、"小吃一条街"、"文化一条街"来作为招商重点宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2)对于大西路商铺
;①整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。
②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊(通讯器材、音响制品等)，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等)、丽人坊(服饰、化妆品、时装包等)
二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控;针对于大西路商铺：
1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;
2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
1)"低开高走"策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
3)"特价单位"策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为"特价单位"，以超低价造成热销、抢购场面。
4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主(应急策略)。
商业地产方案(篇4)
方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。“方案”，即在案前得出的方法，将方法呈于案前，即为“方案”。以下是分享的商业地产招商提成佣金方案，希望能帮助到大家!商业地产招商提成佣金方案
为建立招商中心团队的激励机制，提高招商队伍的工作积极性和业绩，发挥团队合作精神，根据同行业规律并结合公司和项目实际情况，先特制定本激励方案。
一、佣金方案管理说明
一）物业招商中心人员编制及分工
目前编制共9人，见附表。项目涉及分公司的，各岗位人员工作由部门负责，不因此调整计佣比例。
二）员工的工资组成
员工的工资组成=公司既定的薪酬标准+业绩提成奖励
公司既定薪酬标准是指：公司入职后，按岗位薪资水平的*成计算；以上为税前收入，个人自行承担相关个人税金缴纳责任。
三）业绩管理
业绩计算条件指按照租赁管理规划与招商业绩进度，租赁双方签定《租赁合同》，承租方已缴纳所承租物业的应缴的各种费用；
1.佣金提成奖励计算基数为公司招商项目之招商业绩的租金部份，不包括该招商
项目商铺计交的物业管理费、其它费用；
2.提成范围包括：
（1）公司自有未出租的资产；
（2）业主委托招商资产；
（3）商铺补位招商；
（4）商家租赁期满正常终止合同，重新招商租赁；
（5）对出现个别主力店或重要品牌客户的租赁条件为合作扣点的，按开业后上半年月租金的平均数的标准计提；
3.不包括：
（1）项目的广告位租赁及两个月以下（含两个月）的临时场地出租；
（2）由于项目的业态调整、物业装饰、铺位改造、相邻新增项目等非正常原因导致的商业租铺调整；
（3）招商营运没有有效开展租金的询价定位规划，未达到区位租价许可范围或
定价标准的合同。
（4）场内原有商户合同期届满续约、同一商户（或品牌）合同期内调整或变更租赁位置需要重新签定合同的；
4.扣除业绩项目；
由于招商部门项目开发的准备工作不足，对主力商家的经营模式、档次缺乏定位；没能针对性解决不同主力商家的需求；导致影响到后期招商，出现新开发项目二次定位性质的招商；
四）本方案适用于商业运作进度可另行调整方案。
二、招商佣金计提标准
商业项目开发先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。
一）、新商业项目引入招商佣金提成比例
由于新项目的招商运作特殊性，项目的成功取决于合理的业态规划与商业布局，开发前期招商开发招商部门必须制定招商方案和初步的运营管理方案及租金订价方案，以保证项目开发阶段性工作的有序推进。
根据行业标准，可结合公司实际情况，设计佣金提成方案如下：
（一）主力店和次主力店招商佣金提成
奖励金额为公司与主力商家签订合同时约定的首月合同租金总额的%，各职位人员分配如下：
新项目铺位招商奖励的基数以每个招商专员所负责的招商范围每月招商业绩为对象进行计提，提成比例为月招商业绩（合同首月租金总额）的%，具体分配如下：
例计算的90℅计提；达成业绩6成及以上的，按标准比例计算的80℅计提；达成业绩为6
成以下的，不计佣金提成；如经后阶段努力达成前阶段目标的，视同前阶段目标达成，可
补发扣除部分佣金。
2.开业后商业项目招商佣金提成时间以会计结算月末为结算时点，以其当月招商业绩为
基数进行计算。
3.佣金提成业绩由招商部门提供，经与财务部双方确认，财务部按佣金计算方案结算佣金，以岗位分配比例进行分配，按时结算。
二）、人员分配
1.以项目提成岗位分配表进行分配，如有缺分配表对应岗位人员的或同一岗位有多人运作的，由招商部自行调整空余岗位、或一岗多人的分配办法。
2.若部门员工离职或调离招商的员工，新招聘的员工承担其岗位工作，提成佣金转为新招
聘的员工；若未招聘新员工，则该岗位未提成的部分视同空余岗位分配处理；
3.当招商总监直接参与招商，其的提成奖金与招商专员相同，不进行重叠计算，即为合同
首月租金总额的20％，其他策划人员仍按上述标准计提。
4.其他：指介绍客户且最后成功签约的公司其他员工，其提成奖励在负责该项业务的招商
专员应得业绩奖励里提取，分配比例为：招商专员占60%，介绍者占40%，发放办法、时
间和招商专员等同。
三）、招商中心人员业绩佣金的发放
1.当期或当月的招商业绩提成佣金的70%，在次月连同工资一并发放；
2.剩余20%的招商业绩提成佣金在该承租方开业后次月连同工资一并发放。
3.剩余的10℅的招商业绩提成佣金做为部门总佣金，在当年度末的次月自行决定分配办法，报物业管理公司批准后发放。
商业地产招商提成佣金方案
1
招商人员的底薪及佣金提成制定说明
薪酬=定岗工资+考评金+招商提成；
考评金：考核招商部人员出勤率、工作态度、业务能力、有无重大过错等。考虑到招商部人员需出外勤，考评金需不低于60%发放；
提成分为团队佣金和个人佣金。
2
招商人员的底薪及佣金提成比例规定
工资
提成比例
原则上依据公司各项目实际情况，提成比例不同。
项目操作难度系数较高，则按1.5月月佣金为基础计算佣金。
提佣方式
提佣方式分独立开发（个人利用资源独立开发客户完成任务）及接待成交（客户自然上访，电访等）两种。
招商团队、独立开发
招商团队、接待成交
溢价及定金
溢价：溢价是指实际成交租金高于协议租金价格的部分（含免租期）；
招商溢价佣金=（实际签约租金－最低租金）×招商面积×30%×2个月；
溢价佣金部分的20%作为公佣计入团建部分，招商经理提取30%、招商主管提取25%、招商专员提取25%。
招商佣金结算时间
商务补贴
通讯补贴及餐补按公司统一规定；
重要客户接待费用由招商部经理事前提交费用申请单；
差旅费用实报实销（票据），差旅补贴按公司统一规定。
奖惩制度
如完成月度招商面积≥70%，招商佣金100%发放；
如完成月度招商面积50%-70%，招商佣金80%发放；
如完成月度面积30%-50%，招商佣金60%发放；
如如期完成项目招商计划，暂扣招商佣金补发。
商业地产招商提成佣金方案
1、底薪提成制：公司招商人员采取"底薪+提成（招商提成）+考核奖金（部门公佣）的薪酬结构。
2、每月发放即个人月销售总额的提成率85%（私佣）+5%+（部门公佣）+10%风险金。【说明：部门公佣适用于全体提成人员，风险金只适应于招商经理与招商主管】
3、月度奖金(公佣部分)按招商任务完成额比例，同时上级对下级根据个人招商综合考评（公正、客观）设定月、季度考核以奖金形式发放（项目公司内部操作）。
4、风险金等签订好《房屋买卖合同》《房屋租赁合同》后，于当月上报，次月8日前足额结算发放。
5、公佣部分及团队金暂由项目负责人和招商总监共同保管。
商业地产方案(篇5)
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：优势分析：
1)区位优势位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;
2)配套优势周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3)交通优势本项目交通便利、车流量及人流量较大，劣势分析：
1)消费群劣势高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键;机会分析：
1)市场机会高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势;
2)稀缺性本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3)隐性机会(引导消费)对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采用跟进战术，对于自己而言降低了成本);威胁分析：
1)潜在竞争威胁潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2)消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣传推广)。通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础;同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的"俊园"的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅以下是具体的市场定位实施：
①形象定位
1)优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;
2)品位CLD生活概念创新
3)情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)
4)文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁②功能定位
1)自由空间、自由组合框架结构设计
2)投资潜力大地处繁华地段，未来的"湖南路"
3)生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4)尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑)
③品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的`。项目"USP"的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的"USP"是关键。●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP;(黄金地段、全框架结构，任意分割组合)
●高位嫁接，从形象上提升USP;
①时尚性(外观设计的前瞻性)
②舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活)
③高贵性(生活品质的全面提升)
④文化性(将教育嫁接于本项目)
⑤便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、项目推广思路总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。具体的推广思路：
1)商铺对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略)对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)
2)住宅
①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势)
：②以倡导新生活方式为主题进行推广(如"CLD"生活)：
③通过商铺的营销造势，带动住宅的销售;◇倡导"文化社区"概念：将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色;建议采用以"华庭"命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等以"府邸"命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分整合推广策略
(一)商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1)对于斜桥街商铺，建议以"服饰一条街"、"小吃一条街"、"文化一条街"来作为招商重点宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2)对于大西路商铺
;①整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。
②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊(通讯器材、音响制品等)，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等)、丽人坊(服饰、化妆品、时装包等)
二、定价原则：针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控;针对于大西路商铺：
1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;
2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
1)"低开高走"策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
3)"特价单位"策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为"特价单位"，以超低价造成热销、抢购场面。
4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主(应急策略)。
商业街方案分享
一般来说，方案的制定对工作的规划和执行有相当大的指导意义，因为很多时候为了保证工作的顺利进行，我们需要事先制定好详细的方案。那么，您是否知道如何撰写一份具体有效的方案呢？下面请大家阅读本文，揭示“商业街方案”的深层内涵，不妨收藏以备不时之需！
商业街方案(篇1)
宿舍中庭设计方案构思 来源：
根据心理进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层、直接、第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反应的基础上，才有了思维与记忆，意识与行为。正如拍电影是创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。中庭环境要给人的情感感受：
透过明净的玻璃门窗，丛丛的翠竹青翠欲滴，踩在洒满斑驳竹影的林间小路，深入竹林的海洋，感受绿波荡漾，闲坐竹下，洗尽一天的疲劳，静静欣赏竹子秀丽挺拔、高风亮节的风姿，品味其坚韧不拔、奋发向上的品质和情操，汲取其精神的力量，洗涤人的灵魂和思想，使其得到升华。人们不由自主的吟出诗人苏东坡“宁可食无肉，不可居无竹”的佳句。
中庭现状：
中庭面积约为670平米的庭院，矩形，长29米，宽23米，四周由建筑围和，南，北，西三面高16.430米，东面高7.090米为主入口，两个侧入口与其相联，西侧有一个入口，宿舍约入住900人左右，中庭是封闭的外部空间，与餐厅和超市相联接，所以首要解决中庭的交通功能。建筑的主要功能是供员工生活休息，中庭主要服务对象是在温泉城的普通员工，要解决他们停留、休息、交流、观赏的功能。中庭四面围和，感觉比较狭小，封闭，要解决小中见大的问题。温泉城的大环境是以会议、度假为目的的现代生态园林景观（优于一般城市景观），如何于统一中寻求个性，解决景观的可识别性问题。
设计构思分析：
通过多种物质的形式、色彩和质感传达同样感受的信息，将所有的存在物连续为一个整体景观，营造一个山中幽竹意境空间。
根据运动与通路研究，人们的动行为分为紧张的运动与放松的运动，有明确目标的运动是紧张的运动，道路需快捷简短，因此采用直线道路解决。通过十字形交叉多节点放射性步道网络解决交通问题，边缘的道路为人们提供散步，观赏等放松运动的通道，满足人们不同的运动需求。
西侧原有廊道的改造，出口处各增加一个三角形铺装，明确完善了空间的功能，空间具有了明确的指向性，起到引导人流的作用。
东方园林通过空间的曲折幽深，空间的渗透，空间的多层性来实现。
西方园林则通过多节点放射性的视景网络和步道网络以及几何图案来实现。两种手法的本质都是通过视觉和空间的变幻产生一种更为丰富，深远的空间体验。我们采用90交叉方格网交通系统多节点放射性视景网络，南北两侧条状翠竹景观，成为十字交通轴的对景，人在通过时有景可看，遮挡墙体与铺装的交接处，场所空间的边缘由实变虚，增大视觉空间体验。
利用有限的自然光，，通过把一片完整的竹林用直线开出一条条的光通道，使空间变的灿烂而愉快。班驳的竹影随太阳高度的变化而时刻变幻，镜面的花岗岩，嵌入地面的光带材料的反光折射效果，空间内的景物进行新的视觉重组，视觉信息量的增加，使空间丰富而明亮。
作为一个中庭，应是一个非正式的交流场所，具有良好的可进入性，能让人驻足停留，可在其中漫步的自由，轻松的交流空间，90交叉十字交通主轴的边缘形成一些静态的空间，依据距十字交通轴的远近而渐变，距十字轴的愈远静态空间的功能愈明确，形成动态的，过度性，静态的不同空间，在统一的基础上最大可能的解决人们对不同功能空间的需求。方形树池宽0.45m，高0.5m，可以供人停留休息。
中庭的环境与温泉城的环境通过追求景观意境（生态的，原生的森林）的一致性而达到统一的目的。通过规则式与自然式两种截然不同的形式实现景观的可识别性，通过方形元素（镜面森林绿花岗岩树池与翠竹的组合）重复组合，加强人们的空间印象，达到易记易识别的目的。规则的几何图案为顶视提供了极佳的观赏景观。
质感感受同样要为意境服务，整个基面以暖色（黄木纹）为主基调与建筑立面喷涂色调和谐一致，表面粗糙的质感朴实，厚重营造山林的意境。镜面冷色调的树池与基面形成强烈的对比、材质的粗糙与光滑同样形成强烈的对比，空间具备雕塑感，树池犹如从土中生出，绿色的竹子与树池连成一个生命体色调的统一，明暗的对比，本身既有统一，又有变化。铺装上嵌草带与森林绿树池连接形成绿色的网状图案，石板，草坪构成象征的山体肌理。
景观序列是强化的序列，竹林高度5m、6m、7m、6m、5m弱强弱的节奏韵律来实现。通过同种元素的尺度递增的序列变化，人对整个空间的感受逐渐加强。以方形为基本母题，使得庭院成为建筑空间的延伸，斜向交叉方格网交通系统，节点放射性视景网络、庭院中同组元素的重组产生一个强化空间，
竹林的制氧能力比同面积的落叶乔木高出1.5倍，防噪吸尘作用强于一般绿化植物。养护管理简单粗放，具有很好的自繁性。
竹子享有“岁寒三友”及“四君子”之一的美誉。古人形容竹子说：“竹子有清脆欲滴，四时一贯的色泽之美，也有潇潇的音韵之胜，更有含露吐雾，滴沥空庭的意境之妙”。 中庭选用竹子，想创造一种感受，这种感受是基于中国传统的文化赋予在竹子潇洒、高节、虚心的文化内涵，使观赏者通过物镜的感受而联想起意境的感受塑造一个清幽宁静的空间。竹子四季常青，可雅俗共赏。
商业街方案(篇2)
摘 要：以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境，
本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。
这个聚集包括要解决的问题：
解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。
解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。
解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。
解决商业街的历史人文记忆的缺乏。
总体构思：
以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。
构思的基础：
据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。
我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。
我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。
景观的意境：
远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞，
运动与通路：
设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动线路，放松休闲的观赏景观。
采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。
人车分流：
通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。
商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。根据调查，一般商业街的尺度，都控制在8－12m左右，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，15#地的商业街是单侧式的，在商业建筑前约19m宽的范围内，要满足停车，行车，还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。
以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。
建筑的立面以梨黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用白色或木色，建筑功能入口用骑楼来区别，色彩为红色砖墙（仿红色砖墙瓷砖），其整体为明亮的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等都采用暖色调设计，形成从色彩上达到统一的效果。 五． 停留区域与心理学边界效应理论 边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建筑广场的边缘，建筑的凹处，柱下等使人们喜爱停留的区域。我们在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。 爱德华?霍尔在《隐匿的尺度》中指出处于边缘或背靠建筑物的立面有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。我们要紧两创造多层的边缘。 人的活动是从内部和朝向公共空间的的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前聚集一会，然后在开始游戏并占有整个空间。 弯曲的街道使步行变得更加有趣，且再见少风力干扰方面是由益处的。 变换的接到空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。 人在步行时都爱抄近道，人们走捷径的愿望是非常强烈的。 哥本哈根的一处广场记录，每一个人都沿最短的线路穿过广场。 开场空间中的步行线路，横穿空间中心是不舒服的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。 台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平缓的坡道替代。 商业街入口广场 避免目的地路程的一览无余，更要避免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。我们规划的直角使用功能是不方便的。 15#地商业街入口广场北侧是温泉城的一条交通主干道A线，南侧是整个15#地别墅区，建筑用地约6700平米，这是15#地别墅区的主要入口，是人流聚集的一个主要场所，这个聚集包括购物，娱乐休闲和享受生活！ 商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲！ 入口广场除了应该烘托建筑的特色与气势，更应该是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。
商业街方案(篇3)
自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东“四小虎”之一而名闻于世。随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商业区。因而在旧城中心地段改造项目中 将本案规划成为集商业与居住功能为一体的综合性商业中心一期。
中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。1950年4月，中山县以其人口稠密、土地广阔、
财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。，被联合国授予“世界人居奖”。在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第17位。20，中山市荣膺首批“全国文明城市”称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。，中山市被列为国家历史文化名城。
1城市规模 中山位于广东省，人口140万人，流动人口200万。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，，为全国不设区的地级市之一旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。
本案位于城市中心，地势平坦。北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心线。基地
北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和居住用地。规划用地内有新建的商场和小学，以及旧民居点。因临近城市公园和主干道，交通量较大。
中山市发展快速，第三产业需求量大。商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经济发展。商业区从某种角度标榜一个城市的发展。中山市需要一个具有代表性的商业中心。
三、swot分析
1、优势：商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景
2、劣势：临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。本案为旧城改造，规划受局限
3、机会：在城市中心区，与周边商业很好的融合。项目有丰富的市场基础填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺
项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。为广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。
以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发展模式。 弥补中山市大型商业步行街的空缺。
体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。将商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住带。商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。
强调“混合分区”，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。使商业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。并最求经济、生活和生态环境的全面可持续。
在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规划为”两中心，两组团，三片区”的模式。在其中一商业片区内做商业步行街。
1、两个中心：在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同时其也是步行街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。同时使整个商业区在总体上突出中心，层次分明，分区清晰；居住区提供合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。
2、两组团：分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在空间环境，景观上都有相应的联系。
3、三片区：划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互渗透。居住组团围绕小学布置。一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片区形成整体。在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布置商业步行街。保证了二期发展的商业可持续性。
为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必做到人车分流。将地下车库出入口放置在商业价值较低的地方。
车位配置建议：因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要求较高，在商业区设置地下车库，在居住区设置地下车库与地上停车位。
本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。充分利用广场和商业建筑裙楼做绿化。
考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，
商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建筑。文化和娱乐部分安置在有商业步行街的组团内。
小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民居的改造问题。重点布置景观广场。
步行街内部不通车，全步行系统。步行系统两侧设置消防通道。商业步行街外连接车行道。在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。
住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环境绿化的要求，保证舒适性。住宅套型比为大：中：小=30:50:20，日照系数为1.1组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。
根据旧民居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题咖啡茶座，作为中心景观广场的一部分，成为重要景观节点。茶座以古井水为源泉制作饮品，体现以自然为本的理念，吸引顾客。茶座内开设城市演变历史的小展览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。
中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区，并提供小型表演舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。广场可以说是3个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。
中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分，对其的规划非常重要。强调步行街的面建设而非线性建设。建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二期规划用地形成联系。围绕中心广场和步行道路建设2层商铺。景观上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。
商业街方案(篇4)
北湖商业街奠基仪式活动方案
此次奠基仪式不向外界媒体大肆宣告，只是作为楼盘发展过程中的一个活动，作为项目的成长记载，作为项目后期销售宣传中备用的一个销售资料，因此，仪式做得隆重而不夸张，气氛热烈而不繁琐。活动安排如下：
一、活动目的
1、通过面对面的真诚沟通，拉近品牌与消费者之间的距离；
2、显示大盘的自信风范，树立市场领导者地位；
3、巩固市民信心，提升品牌美誉度与忠诚度；
4、提前吸引媒体眼球；
二、活动时间
20xx年6月8日星期三上午9：00
三、活动地点
项目现场（中山北路）
四、活动主题
北湖隆商业街奠基仪式
五、活动参与对象
1、市委市政府领导；
2、建设局、消防局等有关单位领导；
3、集团公司领导；
4、媒体（电视台、报纸）
六、媒体跟踪抄作
待定
七、活动流程
序号
时间
事件
活
动
安
排
1
09:00--9:30
嘉宾到场
乐队奏乐、领导嘉宾签到
2
09:30
—
9:35
活动开始
主持人宣布活动开始，介绍到场领导嘉宾
3
09:35
—
9:40
领导讲话
市委领导讲话
4
09:40
—
9:45
``
市委领导讲话
5
09:45
—
9:50
``
市委领导讲话
6
09:50
—
9:55
``
集团公司领导讲话
7
09:55
—
10:00
``
项目负责人作项目介绍
8
10:00
—
10:05
开工剪彩仪式
领导上台作开工剪彩，鸣礼炮8响
9
10:05
—
10:10
合影留念
10
10:10
—
10:20
奠基仪式
11
11:30
答谢午宴
八、现场配合
1、场地平整；（停车场及舞台位置）
2、舞台设计：600*400*60（长*宽*高），并设两级踏步，加背景板（北湖商业街奠基仪式）
3、设红地毯；（舞台及停车位置到嘉宾区）
4、置有顶嘉宾区；（放置4排嘉宾椅，每排10张，再预备10张作为后备，茶水桌2张）
5、周边包装：
中山北路与站前路及中山北路与解放路交界处分别设置跨路横幅；
项目入口处设置充气拱门；
项目门前树干用金布包好；
项目同端马路从站前路至解放路每隔2米设一彩旗；
指示牌“临时停车场”、“入口处”；
入口处摆放签到桌；（礼品发放处）
在仪式前一天派人到现场将嘉宾仪式当天铲土的地方先铲松，并在旁边挖一个小洞，以方便仪式当天嘉宾铲土。
九、物料配合
冰镇饮料、一次性杯子、小点心；
礼品：印有“北湖商业街”字样的雨伞100把、扇子500把；
大红绸布、大红绸花、小红绸花、铁铲、贵宾胸花、工作人员胸卡；
全套剪彩用品（托盘、托布、剪刀、彩花、彩带）；
音响一台，麦克风2至3支及支架
塑料红地毯、主席台钢架（为了节省可用木板搭建平台）、主席台背景行架（可用活动的可收缩的易拉架，以后项目开展活动均可重复使用）
请帖（按嘉宾人数而定）；
签到本、签到笔；
十、人员配合
仪仗乐队；
礼仪小姐（8人），停车场2人、签到处2人、嘉宾区4人；
主持（1人）；
物管人员（10人），停车场2人、周边位置秩序6人、嘉宾区2人、2人机动；
前期准备工作协调人：
活动负责人：
马文
电话：
13855253678
商业方案策划范文
现在就开始做必要的事情，这样可以保证工作顺利有效。通常情况下，我们需要提前制定一个全面的工作计划，这有助于减少错误的发生。那么如何开始制定计划呢？本文将从不同的角度来探讨“商业方案策划”，并为方便阅读，请将本文加入收藏！
商业方案策划 篇1
目的在于：
1.直接提高店面此段时间的销售业绩。
2.未农历新年的销售峰期奠定客户基础!
买100送100!
凡在活动期间内，到店内一次性购买满100元货品(8折以上，含8折)可一次性获得赠送的价值20元抵用卷5张!累计共计100元!
每张抵用券限单次消费，且20元可以当场消费，不设找零。(详细使用方法，见抵用券说明)
2.全场3W货品全面3-6折清仓。
活动方式：
1.凡第一次到店面内购买商品的客户，可以直接登记客户资料。并在原有购物的基础上再打9.5折!(限6折以上商品)
2.凡一次性买购超200元以上，可获得积分卡直接多两枚印花的优惠积分。
3.新顾客一次性购买满228元可赠送精美身高尺一套!
活动方式：
1.自行指定15款为抢购专款货品，此些货品在抢购时间段内一律最后单一成本价销售。
一.夹报计划：
由大家结合确定需要的活动内容的几项或是全部，印刷统一的宣传DM(单张)，并在传单内底纹配以叮当猫LOGO。总分数1-2万份，于当地各市的最主要报纸发行单位内夹报发行。
二.短信计划：
结合所挑选的活动内容项目，挑选适当的辅主题以及活动内容，对于已经在公司内留下手机号码的顾客直接的发送短信，而告知公司的活动内容。
三.邮递计划：
对于已经在公司内留下通信地址的顾客直接的投信邮寄，并可在内付10元抵用卷一张，而告知公司的活动内容。并带动其至公司购买。
四.公车横幅计划：
将用与招牌大小相同尺寸的红色布条，宽度至少25cm以上：上印活动主题：(为已经确定好的活动标语)，在活动期间悬挂横幅于公交车上，为本此活动做流动宣传广告。店面布置气氛计划
灯光：主光源明亮但不能刺眼，能以黄白两色灯光交叉照射。
模特及服装上应有黄色射灯直接照射，体现细节特征。
模特模特：以当地最适合销售的产品为主力，以价位最低的服装穿着在其身上，并在上面用醒目的红色价格牌体现出其现在的售价。
服装陈列：价位最低的服装放置于最显眼的位置，4s上至特价花车内，3w货品上至各个柜台内。并同时在货品上用醒目的红色价格牌体现出其现在的售价。
音乐气氛:主要以激烈奔放的动感音乐为主。节奏应尽量快。推荐使用：芭比娃娃主唱的：触电(以及专辑内其它相应的歌曲)
陈列道具：
1.门头横幅：用与招牌大小相同尺寸的红色布条，宽度至少25cm以上：上印活动主题：(待选)
2.店面橱窗：将所挑选的活动内容的相应的副标题以刻字的方式贴于玻璃橱窗。要求醒目。吸引眼球!并同时在橱窗、玻璃门内用安全雪花喷出各种图案布置现场的气氛!
3.上空吊旗：统一按照公司设计的统一形象的雪花型、或者是其他类型的吊旗进行悬吊，每张吊旗相距约80cm-100cm，悬吊高度吊旗最下方距离地面2.4米。
4.花车前方：kt板喷画布置，内喷内容为(待选)，以进步突出我们的活动内容。
5.收银台：对于本次活动所挑选的内容的具体说明，用A3大张相纸喷绘来做详细说明。使得每个到收银台的客户都能很清楚的知道我们现在正在进行的活动情况。
6.员工：按店内人数，制作做印有此次活动标语(待选)的彩带挂于身上，并在门前迎宾的时候对过往的行人宣读我们的活动口号!
吊旗、橱窗喷画、X架喷画：200份(每份分别含10张吊旗、一张橱窗喷画、一张X架喷画、收银台摆放用-活动说明两张)
商业方案策划 篇2
分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态，为项目定位及营销推广提供客观依据。
哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力有限。
哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业，在整个产业发展中，第一、二、三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济发展缓慢，制约了商业的发展。
每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的贡献率极低，而对商业贡献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅3—5万
人，对商业的贡献相对有限。
哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争激烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远发展潜力。
哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的`，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。
在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。
哈密市的消费主要集中于商场，集贸市场，其中商场和品牌店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争激烈，特色专业市场发展潜力巨大。
由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场出现时，立即出现大量商户的流动现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作，
商业方案策划 篇3
通过在“母亲节”期间组织一系列的营销活动，旨在进一步弘扬中华民族的传 统美德，为子女们表达对母亲的深爱之情、回报母爱、慰藉母亲慈祥而善良的心 而搭建一座服务的“桥梁”；同时，借助这次营销活动，进一步向社会展示xxx学校品牌，并借助母亲节活动扩大新生招生，并提高教育的知名度、美誉度。
2）学校入口及明显处应悬挂条幅：
B、宣传的地点（各分校按照当地宣传负责人制定的宣传区域执行） （如： 公立学校门口大型商超商场门口广场或者公园门口）
D、咨询处准备：
2） 前台摆放活动传单宣传品。
A 、利用小学生上下午放学时间，召集学生来xxx学校咨询桌派送小礼 品（以收集电话号码为主，送1—2 元为主礼品为主）；
B、向同学们宣讲母亲节的日期，xxx教育届时将举行晚会；
C、找目标学员让其录下最想给妈妈说的一句话，完毕即送礼品一份；
D 、邀约铁杆家长参加母亲节并提前录下最想告诉自己孩子的一句话。
商业方案策划 篇4
联华集团是目前全国最大的连锁超市集团公司，公司创建于1991年5月，经过十几年的发展，联华现已成为中国最大的商业零售企业，形成了大卖场、加强型食品超市、标准超市、便利店、药品连锁和电子商务等多元业态并举的经营格局。门店遍及苏、浙、皖、赣、鲁、豫、晋、辽、吉、新疆、内蒙古等省区100多个城市。
温州世纪联华超市有限公司是隶属联华集团公司下属的一分公司。至今为止已在温州市内和市外开出了多家大型超市，并始终贯彻公司“顾客第一 唯一的第一”的经营理念，为广大的消费者提供更好服务的同时带去更多的便利和更多的实惠。
1、宏观环境分析：
经济环境：鹿城区经济水平较为发达，超市的收益主要来源于附近居民和附近学校(浙江工贸职业技术学院)。
文化环境：服务群体以附近居民为主，以附近学校为辅。由于服务群体中大部分都是附近居民，所以整体文化水平较低。
科技环境：鹿城区的科技水平相对于温州市区来说还是比较先进的。
2、产品分析：
超市商品品种较为齐全，能够满足附近居民和在校学生的需求。但和其他竞争对手相比，没有任何突出的特色，难以在消费者的心目中留下一个深刻的印象。
1、内部优势：店面大，货品较齐全，店内宽敞，光线充足，通风条件良好，货架设计区域性明显，商品陈列符合磁石理论，装潢相对较好。
2、内部弱势：缺少特色商品，货架更新不及时，信息服务及信息回馈不同步，与顾客交流及服务系统不完善，超市商品价格比偏高。
3、外部机会：生活消费品为主要的市场需求，每年都有消费力的更新，消费人群以学生为主，潜在消费力较大。
4、外部威胁：地处市中心，门口交通拥堵，停车难，有邻近的超市及校园零售部作为竞争对手。
元旦节将至，世纪联华超市决定在元旦节期间，将举行一个以“共庆元旦，齐迎新年”主题的活动，为了感谢新老顾客的支持，给消费者营造一个祥和、愉快、轻松的节日购物气氛。
商业方案策划 篇5
xxxx网建设项目进行公开招标，邀请有意参加本次招标活动的招标人参与本项目投标。
六、 招标文件发放时间：xxxx年xx月xx日9:00—17:00
七、 招标答疑时间：xxxx年xx月xx日上午9：00—5日下午17:00
八、 听标会时间：xxxx年xx月xx日上午10:00(请准时出席，迟到15分钟谢绝入场)
投标单位必须在此时间前，将投标文件送达或快递到开标地点，逾期的投标文件将作为废标处理。
十、 开标地点：
1、 拥有门户网站规划开发建设的专业公司，能为大中型门户网站提供定制服务，服务涉及网站策划、网页设计、网页制作、网站开发、网站推广等。
2、 拥有本公司网站，公司有专业的网站规划开发建设人才，且从事本行业5年以上，熟悉行业动态和开发流程，以及其他资格证明函比，如ICP执照、微软、IBM之类公司对员工的认证。
3、 承担过与本项目相同或相似的项目，能够开展企业互联网应用服务，应用管理软件和电子商务应用服务等业务。
4、 公司具备完善的技术支持、服务体系和市场运作实力，能熟练使用ASP、PHP开发网站。
5、 具有完成本招标项目的技术力量和良好信誉。
① 企业法人营业执照副本复印件;
2、 以上材料需使用中文，一式两份，须保证所提交内容的真实性和准确性。所有材料加盖公司公章，快递或参加听标时携带至开标地点。
投标方需承担与本投标有关的自身发生的所有费用，包括标书准备、提交，以及其他相关费用。无论投标结果如何，招标方不承担、分担任何相关费用。
投标方在投标前必须认真阅读本招标书内容，参与听标会，投标方因未能遵循此要求而造成的对本招标书要求投标方提供的任何材料、信息、数据有所遗漏或任何非针对招标书要求项目的报价均须自担风险，并承担可能导致其标书被招标废弃的后果。
4、服务承诺条款(包括但不限于技术、美工、进度、测试、维护、培训)
7、附件：授权书、资格证明文件、网站建设成功案例、招标单位情况介绍
1、投标方需准备一份标书原件及二份副本(含光盘)并分别在档案袋封面上明显位置标明“原件”及“副本”字样，当原件与副本不一致时，作废标处理。
2、所有投标书须打印成册(原件及副本)，由法定代表人或其他授权人签署。
3、投标书中不得有任何擦涂、更改痕迹，若需更改错漏，须由投标书签署人在更改处加签。
4、投标方提供的所有资格证明材料须真实有效，如有伪造，一经发现，即取消投标资格。
5、招标方不接受电话或电子邮件等不密封的投标书。
收标截止日后三日内开标，届时招标方将审查投标书是否完整，并以此进行初审，所有不符合要求的投标书将作废标处理。
以电子商务为主、突出“内容为王”的新媒体，打造成在日记写作、研究和教学领域最权威的门户网站。
2、网站设计风格：雅致、有、时尚、有创意。在保证功能的前提下，给浏览者带来视
觉享受和良好体验。功能方面见PPT路演(会在听标时演示)。在网站维护和后续拓展上，应明确操作人员权限设置，尤其注意网站运营安全。
3、网站创意要求：包括但不限于网站形象首页创意;网站六大版块二级页面创意设计;FLSSH
动画设计;网站动态旗帜广告;JA SCRIP特效设计;图片处理等等。
(1)类别管理：增删、修改产品类别;更改产品类别顺序以确定产品类别在网站页面上出现的排序。
(2)发布管理：增删、修改各类栏目信息;确定排序;修改信息状态，以确定产品出现的页面;
(3)搜索管理：固定栏目信息搜索;高级搜索：在所有栏目信息中查找满足条件的内容。
(4)订单管理：客户注册(输入客户的基本资料，以便客户日后及时收货);客户可以将选购的货物放置在订单列表中;客户可以将订单中的货物进行删除和数量更改等操作;下订单：客户可以将货物以订单的方式发送给网站平台。
(5)系统用户管理：增删、修改用户信息;邮件列表，可以给所有会员发送邮件信息;提供会员验证接口;支持页面保护功能;权限管理。
提供全面而专业的虚拟主机服务，应是专业的虚拟主机网站提供商，稳定的服务器设备，能提供最完善的解决方案，能提供最稳定和安全的网络运行平台，要求安全、稳定、速度并重，在最短时间内及时解决遇到的各种故障，为以后网站的扩展便利，避免大的调整。
空间大小根据网站程序大小具体而定。
投标方应有详细的开发建设方案，指定专门负责人进行对接和跟踪，由专业人员组成项目小组，按照双方讨论后的网站规划开发建设方案，进行实施。实施前，做出网站进度实施表(甘特图)，双方讨论通过后，按照进度表实施方案。测试完毕后，按照合同要求将网站所有源代码交付招标方。
建设方应有详细的报价清单，包括网站程序开发、手机版开发、虚拟空间、网站维护、企业邮箱等。
须提供完善快捷的售后服务方案。当网站出现故障时能在最短时间内排出故障，保障网站的正常运行。
网站推广：免费加注国际、国内排名前20家非收费搜索引擎;
网站维护：安排专门的技术人员指导招标方人员进行后期维护;
人员培训：负责指导培训招标方技术人员，直至完全自行熟练操作;
我们的与众不同之处：
免费网络营销顾问：我们为您提供免费的网络营销顾问服务，您需要了解关于如何开展网络营销，电子商务，网站设计等的事宜，欢迎随时联系我们。
seo友好的网站管理系统：除了优质的网站空间，网站管理系统，和网站设计外，我们的网站管理系统更是seo友好的，包括：自定义栏目名，Google Sitemap自动生成，静态页面生成等等，让您的网站。
商业方案策划 篇6
一、发展前景
自上初中以来我便开始住校，深知令人头疼的“吃饭”问题，也就是食堂的饭菜问题。由于学校食堂普遍都是以大锅菜的方式做的，因此虽然价格较低但很少能真正让学生欢迎。而学生对食堂饭菜的抱怨则更是“自古有之”。虽然大学生可以到校外就餐，但大多数学生迫于经济因素，还是愿意在校食堂就餐。
饭菜质量得不到保证，会导致很多问题，学生营养跟不上，甚至有的学生经常不吃饭。于是，营养不良、胃病等不该出现在大学生中的病症也屡见不鲜，这为学生身心健康埋下了隐患。因此我决定整合食堂和饭店的优缺，开一家学生自助营养快餐店。
二、店面简介
本店位于大学聚集中心地段，主要针对的客户群是大学生、教师、以及打工人员。经营面积约为80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷饮和休闲餐饮等。早餐以浙江等南方小吃为主打特色，当然本地小吃也是少不了的。品种多，口味全，营养丰富，使就餐者有更多的选择。
午餐和晚餐则有南北方不同口味菜式。而非餐点又提供各种冷饮，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜汤、冰冻咖啡、水果拼盘等。本餐厅采用自助快餐的方式，使顾客有更轻松的就餐环境与更多的选择空间。本餐厅装饰自然，随意，同时负有现代气息，墙面采用偏淡的温色调，厨房布置合理精致，采光性好，整体感观介于家庭厨房性质与酒店厨房性质之间。
三、发展战略
1.本餐厅开业之前，要作广告宣传，因为主要客户群是针对学生的，而学生中信息传递的速度与广度是很大的，所以宣传上可不用费太大的力度，只需进行传单或多媒体(如：音响)等形式的简单广告即可。
2.本餐厅采取自助餐的方式，免费茶水和鲜汤。并且米饭的质量相对竞争者要好，可采用不同的做法，使口感与众不同，以求有别于竞争者，给顾客更多的优惠，以吸引更多的客源。此外，本餐厅还推出烧烤+冷饮、八宝饭等情侣套餐，由于休闲饮食的空缺，这也将成为本店的一大特色。
3.有许多学生习惯于三点一线的生活方式，许多时候为了节约时间会选择最近的就餐地点而不愿到较远点的餐馆，所以在地理位置选择上不会与学校大门有太大的距离。餐厅在适当的时候还将推出送外卖的服务，根据不同情况采取相应得做法。如：若有三份以上(包括三份)的叫量可以免费送货上门，单独叫外卖的需交付一定的送货费，这样还有一个好处，如有一人想叫外卖，为了不出送货费则会拉上另外的两份外卖，如此也是能增加销量的。
4.餐厅使用不锈钢制的自助餐盘，即节约又环保，而废弃物也不能随便倾倒，可以与养殖户联系，让其免费定期收取，如此可以互利。据悉，竞争者在这方面做得并不到位，因此良好的就餐环境是可以吸引更多的顾客的。
5.暑假期间虽然客源会骤降，但毕竟还有部分留校学生、附近居民以及打工人员，届时可采取减少生产量，转移服务重点等方式，以改善暑期的经营状况。寒假期间就考虑修业一个月，已减少不必要的成本支出。
6.市场经济是快速发展的，变化的，动态的，因此要以长远的眼光看待一个企业的发展并进行分析，制作出长期的计划，每过一个阶段就该对经营的总体状况进行总结，并做出下一步计划，如此呈阶梯状的发展模式。在经营稳定后，可以考虑扩大经营，增加其它服务项目，并可以寻找新的市场，做连锁经营，并慢慢打造自己的品牌，可以往专为学生提供饮食的餐饮行业发展，总之，要以长远的眼光看待问题，如此才能有企业的未来。
四、餐厅管理结构
店长兼收银员1名，厨师1名，服务生2名。
经营理念侧重于以下几点：
主要的文化特色：健康关怀、人文关怀
主要的产品特色：具有食疗保健功能的素食餐品
主要的服务特色：会员制的跟踪服务
主要的环境特色：具有传统文化气息的绿色就餐环境
五、市场分析
在大学中的食堂的饮食一直是个问题，大学的饮食质量不高已成为公认的问题，仅仅是满足了学生们的温饱问题，而质量却远远没有达到学生们的要求。部分大学的饮食状况令人担忧，甚至有的大学食堂出现了集体中毒事件。
本企划就是根据这一点，为了保障大学生的饮食安全，提高大学生的饮食质量，成立大学饮食联盟，旨在为高校大学生提供价格低廉安全高质并富有特色的食品，并且同时为各高校提供一定的勤工助学岗位，帮助贫困生更好的完成学业。
六、促销和市场渗透
略
七、财务状况分析
1.据计算可初步得出餐厅开业启动资金约需10600元(场地租赁费用20xx元，餐饮卫生许可等证件的申领费用600元，场地装修费用3000元，厨房用具购置费用1000元，基本设施及其他费用等4000元)。
2.运营阶段的成本主要包括：员工工资，物料采购费用，场地租赁费用，税，水电燃料费，杂项开支等。
3.每日经营财务预算及分析
据预算分析及调查，可初步确定市场容量，并大致估算出每日总营业额约800元，收益率30%，由此可计算出投资回收期约为三个月。
八、营销组合策略
1、有形化营销策略
由于本餐厅的经济实力尚弱，因此初期将采取避实就虚的营销战略，避开大量的硬广告营销，而采取一整套行之有效的"承诺营销"进行产品宣传。通过菜单、海报、文化手册、广告、促销活动等向消费者进行宣传、倡导"天之素"的经营宗旨与理念。
2、技巧化营销策略
做出持续性、计划性将决定本餐厅在避免普通餐厅的顾客忠诚度不高的缺陷方面具有先天的优势，为了使本餐厅能够在顾客心目中树立起感和信赖感，本餐厅将会建立一套完整的会员信息反馈系统，实现营销承诺。
九、大力打造“绿色食品”的品牌形象
根据餐厅企业竞争激烈、模仿性强以及食疗产品具有的时节性强的特点，实现对企业的外显文化和内隐文化的有机整合，加强企业的品牌保护意识与能力。围绕“健康、绿色”为核心的品牌特征，餐厅通过树立绿色形象、开发绿色产品，实行绿色包装，采用绿色标志，加强绿色沟通，推动健康消费来实现营销目标。
作为一个餐厅开展绿色营销，我们有着天然的优势，本餐厅将严格贯彻绿色餐厅的标准，无论从原料采购、食品加工还是卫生环境，都将严格把关。努力营造出朴素典雅又不失时尚的就餐环境，通过对餐厅设计的布局、装饰风格、温度等，体现健康绿色的理念。
十、店面设计
1、视觉识别
店名：一方面应该和自己的经营业务有紧密的相关，另一方面要照顾到经营的场所是在校园内部，要贴近校园特色，易于为校园群体喜爱和接受，店名应有格调，意味悠长。
颜色：以黄色，红色，橙色等暖系色调为主，辅以轻快活泼的冷系色调。彰显时尚，潮流，雅致，品位。
2、店面布局
恰当运用灯光，地毯，隔断等元素，尽量一方面有效利用空间，一方面显得错落有致，不显开阔平淡之感。可适当设计一些较为私密的桌位，然长时间逗留的顾客充分享受那份怡然自得的情调。分区布局，让每个细分群体的消费者都有自己喜爱的角落和桌位。
灯饰和灯光：灯饰是餐厅厅装饰的重要元素，选择各种不同样式的灯饰可以有效增餐厅的美感。灯光是烘托餐厅气氛的重要部分，可以选择不同颜色的灯光，烘托出餐厅宜人的气氛。同时，顾客应该保留在自己的空间按照自己的要求调节灯光的便利。
墙面装饰和窗帘：按照季节及时调整，各种织物材质，图案，颜色尽量显得和谐，显示餐厅的格调，贴近消费者感官享受。
桌位：桌位设计和摆放应该总体上和谐，个体上有差异，避免给消费者大排档那样的感受。
工艺品摆放：工艺品的选择应该贴近餐厅气氛和消费者偏好，烘托出餐厅的品位。
餐具：干净，整洁，应该体现咖啡厅特色或者形象。
背景音乐：以浪漫，柔和的轻音乐为主，响度适中。
十一、市场风险
1、内部管理风险：
餐饮业是一个技术含量相对较低的行业，但是它需要严格的管理才能赢得消费者的信赖，对于大多数中国自办的餐厅来说大部分存在着内部管理松散，服务人员素质较低，如何建立现代企业制度，健全企业经营机制强化企业内部管理关系着企业的生与存，成与败。
2、原料资源风险：
本餐厅的原料主要以果蔬、豆类、菌类为主，是当今欢迎的绿色天然无污染食品，尤其本餐厅是以保健为主的餐厅，因此在原料的选择上需要专业的知识和技术投资，这样才有利于采购到新鲜、天然、无污染的绿色食品。
商业方案策划 篇7
一、策划背景及目的
在数化的信息时代，网络媒体资源正在以它的低成本，高效快速。互动性强的优势改变着人们思维与生活方式。与其相较之下，传统封闭式的人际交往模式遭受到严重的冲击，传统的介绍交友在地域与人脉广度上有很大的局限性，它以不足以满足当今人们的交友需求。虽网络上并不缺乏各种交友网站。但其充斥着各种虚假个人资料和网络骗局，身份的难以核对和保障机制不够完善使得网络交友并未给人们提供可靠的交友平台。
而本策划所推销的大学交友娱乐网络正是以经营校园人际关系为生，通过学号登记的实名制为在校大学生提供丰富且透明的校内交友信息，以补充现代化生活节奏下大学生的情感却缺失，一定程度上替代传统人际关系沟通模式。策划目的是为大学生提供一个信息广且安全可靠校内交友平台，同时获得利益，这是个双赢的结果。
二、项目背景分析
1、市场上活跃着各种类型的交友网站，但是这些网站都是面向社会，没有一个专属于大学生的交友空间。面对这一市场空缺，大学生娱乐交友的运作势在必行。大学生娱乐交友的目标主要是面对本校在校大学生，趁现在交友市场尚未成熟的阶段，渗透进入市场。网站通过学号登记的实名制为在校大学生提供丰富且透明的校内交友信息，旨在为本校大学生提供一个良好的交友环境，不与社会人闲杂人士进行交友活动。（如果初步开展成功，后期可以拓展到各个高校）。
2、目前，交友服务的市场正在迅速增长，而几年前，互联网交友服务还处于零市值的情况。而现在国内的交友服务网站已经超过了150家，而且这个数还将继续增长，而且由于服务的进一步开发，经历了免费—收费—普通用户费用—vip用户收费的转型过程。国内最大的社区交友网站xx网，xx年x月x日，xx网在美国纽交所上市。xx年x月x日，xx网的成功登陆纽交所证明了这种盈利模式的正确性，并通过其卓越的业绩展示网络交友的良好发展前景。
三、环境分析
优势：
1、市场定位精准，专注于服务大学生。
2、用户使用便捷，不需繁琐的注册，直接使用学号登陆。
3、工作人群来自学校服务于学校，更明白学生的需求。
劣势：
1、网络交友行业管理不规范，缺少监督与管理。
2、网络交友行业良莠不齐影响学生对我们的信任感。
机会：
1、专注于大学生交友的网站不多，竞争压力小。
2、大型交友网站以转移重点目标，由小众市场转为全社会。
威胁：
1、资金短缺，经验不足。
2、相关法制，法规的不完善制约了交友行业发展。
3、交友市场秩序混乱，环境污染严重。
4、交友网站无行业标准。
四、网站总体建设方案
1、大学生娱乐交友平台运行。
2、网站的技术人员来自计算机系学生，一方面网站可以得到更专业的技术运行，另一方面可以使我们计算机系的学生得到更多的学习实践经验。
3、网站在技术方面的目标是安全可靠，用户信息得到很好的保护，建立起一套安全模式体系。
五、目标市场定位
1、为确保交友网站成为信息安全可靠的交平台，策划严格划定目标市场的定位，即在校大学生。初步范围划定在本校大学生，当本校交友已经发展成熟时，可以将目标市场拓宽至北京其他高校，以校园交友网站方式，使顾客大学生基本属性不变的基础上有更为广阔的资源。
2、大学生交友网站通过录用在大学生的信息，如：所在学校，年级，学号来确保网站服务对象严格圈定在目标市场内，旨在通过目标市场的严格定位，保证网站的信息得安全可靠。
3、在校大学生他们是一群特殊的消费群体，空闲时间多，交友在这个群体里显得尤为突出。在客户的类型上，大学生高素质，高文化层次的特点也为交友网站良好文化环境的建设打下了基础。
六、盈利模式与网站架构
1、和传统网站一样比较，依靠广告联盟等。
2、品牌广告植入，比较典型的就是现在的xx网的客户端最顶端，xx网站内的两边等等。
3、会员收费，权限收费，虚拟增值。
4、插人应用下载，通过下载量实现盈利。
七、营销及推广
在网站经过测试之后，发布网站，进行一段时间的试运行之后，不断改进网站，进行网站的优化，确保网站本身结构、页面、内容的优化，通过对网站结构和布局等的调整，使得网站更适合浏览者和搜索引擎。接着进行网站的推广，使用的策略主要有：
（1）搜索引擎优化：即利用工具或者其他的各种手法使自己的网站符合搜索引擎的搜索规则从而获得较好的网站排名。
（2）链接策略：结合搜索引擎策略，尽量更多的在各类网页中出现公司网站的名称及链接，行业网站、专业目录、互换连接、签名文章等等，目的在于提供访问量的同时，提高连接广泛度。
八、项目组织架构
1、网站名称：xx网。
2、团队名称：
队名：six top（译six：表示我们团队的六个人；top：希望我们六个人无论遇到什么困难都可以向更高的地方努力，永不放弃。）
3、团对成员：成员：xx。
4、团队理念：
务实创新，精益求精，不怕困难，勇于挑战，只有想不到、没有做不到！
商业方案策划 篇8
商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。
1) 选址 2) 经营方式 3) 商业定向 4) 商业定位选址 5) 建筑结构 6) 商业设计 7) 执行方案
性质：通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。
如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。
通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化;通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。
商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。
商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
商业地产策划具有强烈竞争性质。
商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成。
商业方案策划 篇9
端午节是中国的传统节日，通过端午节进一步了解中国的传统节日，用心去体验我国的传统节日中蕴涵的意义。端午节的来源之一是纪念屈原，我们也要通过端午节活动来怀念屈原——这位可歌可敬的爱国诗人。时至今日，端午节仍是一个十分盛行的节日，今天我们就来过一个特别有意义的端午节。
社区将订购真空包装好的新鲜粽子和皮蛋，发放给社区每户居民，让居民过一个喜庆的端午节。
1、在社区宣传栏内张贴通知，让广大居民知晓社区将在端午节前发放端午节礼品。
2、x月x日至x月x日在社区办公室门口每户居民凭领取人户口本领取。
通过这样的活动，让社区居民之间有了互相的了解和认识，增加并提高了居民参与社区活动的热情，让我们近距离接触了端午节，对它有了更深的认识。
x月x日适逢端午佳节前夕，由_市_区民政局主办的“端午佳节粽温情”——__长者端午节慰问会在一片温馨洋溢的气氛中拉开帷幕。
该次活动由_区社区服务中心策划承办，并得到_区义务工作协会以及_长者综合服务中心的协助和支持，在端午佳节来临之际，由_领导对在场的老人们致以节日问候，由商会代表向的_x老人馈赠_x份端午应节慰问品。
在当天活动现场，_市_区_x的_x副局长和_市_区食品商会的__会长先后向到场的_名_x老人致以节日贺词和恩切的慰问。活动现场相当活跃，由一连串的互动游戏带动起一片节日欢乐的气氛。其后，民政局领导与商会会中与一众老人围坐，一边品味茗茶，一边吃着鲜香可口的粽子，特显节日温馨。活动还安排有问答环节，问题都是围绕着端午节，长者们在感受到端午节日气氛的同时，也拿到的节日的礼品，大家都觉得很高兴。
x月x日，越_义工协会组织了_名义工对居住在_区辖内的孤寡、独居、困难老人送上这份节日的慰问和礼品。首先，我们对义工们进行约1小时的上门前培训，让他们了解与老人家沟通的方式和技巧;之后就安排两人一组上门探望老人家。义工们详细询问长者们的身体状况，了解了他们的生活情况，送上节日的慰问品，让他们也享受节日的快乐。老人们高兴不已，纷纷感谢党和政府的关心，让他们有一个幸福的晚年。
为了更好地发掘、传承和创新端午节的文化内涵，使之与现代社会相融合，唱响“我们的节日”主题，给古老的节日注入新的因子，让社区居民以贴近现实和现代的方式来过好端午节，近而引导社区居民进一步了解传统节日、认同传统节日、喜爱传统节日、过好传统节日，促进人与自然和谐相处，增强社区的凝聚力，我社区特组织如下活动。
活动目的：x月x日正好是，南通有立夏碰蛋、吃蛋的习俗，以寓意不疰夏。新开养老院现有20多位老人，“老吾老以及人之老”，为了让老人们在敬老院也能享受到天伦之乐，安度盛夏，社区居委会干部利用中午时间，到养老院，与老人们一起包饺子、斗蛋、吃蛋。
活动目的：健康的身体来源于健康的生活方式，健康的生活方式要有健康知识引导。为了让社区老年居民了解更多的健康知识，邀请骨健康专家来社区上骨健康知识讲座。
比赛细则：
1、每位参赛者包2斤糯米，比时间、质量、外观、口味。
2、米、芦叶居委会准备，盆、勺子等辅助工具自带。
3、粽子口味自定，辅料诸如红枣、红豆自带。
4、最后评出一等奖一名，二等奖两名，鼓励奖若干名。
5、包好的粽子送给社区孤寡闻老人，低保户。
活动目的：通过比赛，既让大家继承传统习俗，了解端午节的知识，又增进社区与居民之间的感情。把粽子送给社区孤寡闻老人，低保户把传统节日的意义又进行了深化，以此来增加社区的凝聚力。
1、端午节当天，前_名持会员卡的顾客在超市一次购物满x元，即送粽子一个。
活动期间，超市一次购物满38元，可到投色子一次，并根据所投的点数，获得与点数相同的鸡蛋。
准备好鸡蛋票，鸡蛋票种类分别是1个，2个，3个，4个，5个，6个各印刷。
生鲜、外租区特价商品门店不低于30种，每天至少2种排队惊爆价商品x月x日前
为进一步加强未成年人思想道德教育，结合本校“诚信做人快乐生活”校园文化节活动的开展，通过“粽子飘香端午传情”为主题，将中华民族的气节教育、节气文化和学校特色文化紧密结合在一起，培养学生的民族自信心和自豪感，增强学生对端午节传统文化的了解和热爱。
要求：从阅览室或网上找一找关于端午节这一节气的相关知识;端午节的由来;屈原的故事;屈原的诗词;赛龙舟和包粽子的习俗。
通过午会课、班会课、班队课，组织学生说说相关的知识。
要求：说说端午节的由来;说说包粽子的习俗;说说屈原的故事。
要求：说说端午节的由来;说说包粽子的习俗;说说屈原的故事;说说屈原的诗词。
要求：以“走近端午”为主题制作一份小报，能反映端午的习俗，自己的心声、生活的体验。3——4年级为手抄报，5——6年级为电脑小报。
通过黑板报、班级橱窗等阵地，进行环境布置设计。
要求：以“端午情怀”为主题出好一期黑板报。并进行评比。
要求：以“我向奶奶学一技”为主题，学习粽子的名种包法，并品偿不同地方、不同的风格、不同特色的粽子。
要求：在端午节当天，自己创编温情感恩短信，传送给亲人、朋友、同学。并进行“端午传情”温情短信创编大评比。每班上交4份短信参赛评比。
传统节日是中国传统文化的代表，是中华民族智慧的结晶，也是无形“非物质文化遗产”，因此更容易在淡化的过程的丧失，现在人们之所以觉得过节越来越没意思，就是因为传统的内容越来越少，而承载着传统的文化载体也渐渐在人们眼前消失。端午节是中华民族古老的传统节日。2005年韩国把中国的端午节申报为世界文化遗产，在中国流传两千年的端午节一下子成了韩国人的民族节日，这是我们的民族之耻。也是我们的民族之思。
1、庆祝中国端午节的到来，让大家深刻体会到中国传统节日的气息。
2、通过开展包粽子比赛，体验自己劳动的乐趣，放松身心。
②人员、物品就位后，包粽子比赛正式开始。
每组2名参赛者，各1双筷子，1个水杯。工作人员宣布开始后，计时1分钟，选手开始夹弹珠，时间到，工作人员宣布结束并检查各杯中弹珠数目，数目多者获胜，发放奖品。
参赛者以三人为一组，蒙好双眼，待主持人宣布“开始”后，各参赛选手在原地转五圈，然后找到自己的粽子，以最快的速度解开包装吃完粽子，当完全咽下后举手示意，由工作人员检查无误后示意主持人宣布比赛结束。为完成游戏时间最短的获胜选手，发放奖品。其他两位发放纪念品。
3、有关活动的各项宣传文件、通知及其他有关宣传品予以明示、
3、安排专人给粽叶等清洗、浸泡。
4、活动主持及游戏操作。
5、带数码相机并照相。
商业方案策划 篇10
商业地产策划方案（一）
在商业地产销售 发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作 纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售（招商）目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
1、入市时机：根据规划 与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
（二）宣传媒介组合
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
商业地产策划方案（二）
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的'分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行 统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
商业地产策划方案（三）
从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
房地产策划人的六个职能
随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？
从策划师所担负的职责 角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告 进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题 ，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。
财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
导演的职能
房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
船长的职能
认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。
可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
房地产策划师国家职业 资格
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。
20**年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是05年2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。
房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求；而且可以扩大社会就业 途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。
2008年12月15日，由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产策划人的智慧和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。
房地产策划的地位和作用
地位
第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。
第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结 出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。
第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市常
作用
第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。
第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。
此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
商业方案策划 篇11
通过在“母亲节”期间组织一系列的营销活动，旨在进一步弘扬中华民族的传 统美德，为子女们表达对母亲的深爱之情、回报母爱、慰藉母亲慈祥而善良的心 而搭建一座服务的“桥梁”;同时，借助这次营销活动，进一步向社会展示xxx学校品牌，并借助母亲节活动扩大新生招生，并提***教育的知名度、美誉度。
B、宣传的地点(各分校按照当地宣传负责人制定的宣传区域执行) (如： 公立学校门口大型商超商场门口广场或者公园门口)
D、咨询处准备：
2) 前台摆放活动传单宣传品。
A 、利用小学生上下午放学时间，召集学生来xxx学校咨询桌派送小礼 品(以收集电话号码为主，送1—2 元为主礼品为主);
B、向同学们宣讲母亲节的日期，xxx教育届时将举行晚会;
C、找目标学员让其录下最想给妈妈说的一句话，完毕即送礼品一份;
D 、邀约铁杆家长参加母亲节并提前录下最想告诉自己孩子的一句话。
商业方案策划 篇12
策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。在感到困惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然开朗，感到海阔天空。
克隆的价值是有限的。策划贵在创新。只有创新才能保持竞争优势。这是一个创新的时代，永远不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想当然地“创新”。太超前了要跳楼，不超前要被淘汰，怎么适度超前?需要有对企业特性和中国国情非常深刻的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在掌握规律的基础上创新。 理念先行法则：创新有不同种类和层次：产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、管理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统帅。
理念创新是打破规定动作的框框，创造自选动作。依据创新理念开发出的不是工业化、标准化的“工业品”，而是量身定做的原创性的“工艺品”。理念创新贵在原创性。
可以毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它决定着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。如果说其他创新都还只是战术层面的创新的话，那么理念创新就是战略层面的创新。战略定位决定着战术动作的展开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。
如果说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新就是制造核武器的活动。理念创新决定着未来竞争的成败。
工作室应是自选动作的创造者。自选动作的天地最宽，因为可以由你任意发挥;自选动作的难度很大，因为你没有成规可以借鉴。但自选动作依旧应是人们的追求目标，因为谁创造了自选动作，谁就创造了一个新的规矩，就成了游戏规则的制定者和解释者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。
如何达到唯一性、权威性、排他性是项目和产品策划必须要考虑的。具有这三性的项目或产品，可以在一个时期内处于无竞争状态。
唯一性是差异化竞争策略的结果。权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新密切相关。三者的统一与完整，可以保证竞争壁垒的固若金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以赢得市场的追捧。
策划要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼;太滞后坐失良机，没有效益;与市场同步，利润摊平且很易被人模仿，效益短暂。如何适度超前地引导市尝创造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时间的无竞争状态，从而获取超额利润。
做策划首先要考虑三个问题：
第一，老板判断。企业的掌门人怎样，是决定策划成败的关键。因为企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思路、好的策划方案只有在老板领会、吃透、充分赞同和肯定并创造性实施和操作的基础上才能变为现实。
第二，企业诊断。企业从那里来，今天处于什么状态，明天向那里去。存在决定意识，出身决定风格，对企“来龙”的掌控，是对“去脉”设计的前提。
第三，资源盘存。企业有那些资源，除了有形资产，更注意它有什么无形资产和隐形资源。比如公共关系、优惠政策、上级扶持等特殊优势。
西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医则是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平衡，血脉经络是否通畅。根据丰富的临床经验，望、闻、问、切，把握根本，辨证施治。我们的策划更接近中医，从整体的角度把握和解决问题。
策划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查研究、企业或项目诊断、企业或项目战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节。
任何策划目标的实现，要想一步到位是不现实的。我们往往将这一过程分解成若干可以控制的步骤，每一步都有阶段性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或项目通过这些中间的支点，顺利达成最后的目标。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收获都为最终的成功奠定基础，最后的成功则成为必然。大处着眼，小处着手，是企业发展永恒的基础法则。
策划不管是对区域、企业还是个人，最主要的是准确的自我定位，即找出自己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的发展策略，才能以最小的投入，取得最大的收获。
寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精髓。策划应该因时、因地、因人制宜，把策划对象放在这个坐标里面，对他进行准确的定位，帮助他对拥有的资源要素进行梳理和整合，以期达到最佳效果，也就是度身定造。
因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，从宏观上把握社会和行业发展的趋势和脉络。
因地：挖掘对象所在地区的资源，和文化底蕴，充分利用人文地理各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。
因人：针对企业自身和企业老板的特性，设计不同的战略和策略。策划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要根据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进行独家创作。
策划最讲究的是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：“对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。”
准确的市场定位是成功策划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提。我们策划时首先要用全新的思维方式，帮助企业确定自己的位置。这种定位要将企业放入地区、行业、企业发展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。
策划不要仅局限于眼前，而要有长远的考虑，宽打窄用。要为未来的发展预留充分的空间，埋下可以发挥的伏笔，为未来的产业嫁接事先留下对接口，为未来的利润增长点培育胚胎。形象的说法就是预留“管线”。
预留管线需要策划人具有超前长远的战略远见，故非一般以眼前利益为中心者可以为之。
预留管线法则要求，既要保证当前项目的成功，还要预见项目在未来的发展态势，并尽量使现在的成功策略与未来的成功接轨。故此法则实际上使现在的成功策略成为一个开放的而不是封闭的系统。这个系统的开放性面向未来。故预留管线法则要求策划人策划的不仅是项目的现在，更是项目的未来。
企业家是企业的头脑。他不仅是权利的源泉，也是企业智慧的主要来源。
策划一个企业，在很大程度上就是策划一个企业家，帮助他实现知识和智慧的充实，以及升级换代。
策划活动在某种意义上主要表现为策划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响。策划人如果不能成功地影响企业家并使其思维方式朝正确方向转变，则成功的策划活动就无从说起。
所以我们坚持与老板们的直接交流，也坚持帮助企业家实现方法论以及知识智慧上的升级换代。用时髦的数字化生存时代的语言来说，就是为老板换芯片。
欲策划老板，必先吃透老板。
能成为老板，其阅历和智慧定有过人之处，一般都非等闲之辈。或者说，他本身就具备策划人的素质，就像一个好的导演同时也常常是一个好的编剧一样。他之所以能不断地从一个成功走向另一个成功，肯定是把握住了现实中的某种规律。但他们为什么需要我们呢?这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、机会风险频生的知识经济所使然。作为企业分外看重的外脑机构，我们之所以能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权。我们同企业家合作的第一课就是消化企业家。由于我们这个特殊的职业，使我们常常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量。消化企业家，再造企业家，也许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜明的特点。所以，策划实际是一个教学相长的过程。
“条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路。”“最近”是指顺应大势，吻合规律，尽可能不走弯路。趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才能像冲浪者那样立于潮头之上，成为规则的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否持续发展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，及时调整企业的航向，“好风凭借力，送我上青云”，是企业战略运营的最佳境界。
名牌的背后是文化。策划最有神韵之处，往往体现在对每一个地方文化底蕴的把握，发挥、利用和体现上。工作室策划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析。在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟式调查，通过交流取样。注意捕捉特定的历史文化浸淫下形成的区域文化个性与社会经济结构及消费心理偏好。重在把握社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入项目的理念(概念)开发及市场推广策略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。
中国有句古话“一方水土养一方人”。这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，准确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。
市场调查80%*数据，20%*直觉。尤其是在知识经济时代，市场瞬息万变，*统计得来的数据很难准确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑。特别是中国这个市场是一个不成熟的市场，不像西方市场那样有据可查。所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到80度，最后的20度得*直觉、经验来把握。
商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。
而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。
从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。
开发者是商业地产开发商;所有者是商铺真正的拥有者;第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者;大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。
开发者通过项目获得利益;所有者通过出租商业物业获取租金收入;经营者通过经营获取经营效益;管理者通过管理获取管理利益。
与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。
开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。
住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。
商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。
商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。
商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅;在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求;在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等;在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。
商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用;在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者;在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。 希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。
规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。
商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。
商业地产开发流程更为严谨、复杂。 商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析
商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。
商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。
商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。
商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。
招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。
而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。
消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。
商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。
住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。
在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力;投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。
在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。
营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。
商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。
住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。
商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。
房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期(市场引导/培育期)、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段;否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。
在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期;如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。
住宅地产因为描绘的是未来的生活蓝图，所以宣传方式几乎是无所不用其极：精致的宣传资料、优美的电视广告、直击人心的平面广告、旨在维持长期影响力提升企业形象的户外广告等等。
而商业地产因为周期短，很多媒介都无法考虑。比如电视广告，因为制作成本高，必须长期播放才有效果，而在较短的单位时间内无法全面介绍项目优势，所以使用很少;更多的时候是投入信息量大的平面广告。但这也不是千篇 一律的，如果一个商业地产项目周期跨度长，需要分阶段推广，此时电视广告因为具有声、色、形的优点，无论是在提升项目和企业形象还是在刺激消费者购买方面，都具有其他媒介无法比拟的优势。
相对于大项目而言，可以在开盘前后进行一个月左右的电视广告辅助。另外，户外广告的使用也极具针对性，一般都是意向客户集中的区域，比如机场、高速公路和商家集中的商业区，基本上都是促销型的广告，因为相对很短的周期来说，这些必须长时间才能发挥影响力的广告是不适合的。
现在任何一个住宅项目的工地包装已经越来越趋向于高成本，并追求梦幻般的效果，售楼处富丽堂皇，售楼小姐个个都有亲和力，售楼处的氛围更象一个家，即使是工地围挡也在“造梦”的原则上吸引消费者。
商业地产一般是“短、平、快”的项目，而且单位成本高、目标消费群集中，所以到处充满商业气息。售楼处可能是临时的，工地广告充满了浓厚的商业味道，工地施工很快就能完成……每一个信息都在提醒客户时间不多，趁早出手才有机会。
住宅地产的周期长，所以宣传费用几乎是平均使力。
商业地产因为周期短，一般预热时间在20—30天较适宜，广告费用几乎全部集中在开盘前后一个月的时间内。
为尽可能吸引购房者，住宅项目一般都会推出很多公关和促销活动，比如经常性的业主联谊会、逢节日组织出去旅游、阶段性的优惠购房等等。
商业地产面对的都是在商场上打拼多年的生意人，一般的促销手段之作用微乎其微，所以几乎很少进行专门性的优惠活动，更多的是公关性质的活动：比如专业人士组成的“投资报告会”、商家交流会等。综合而言，住宅地产和商业地产面对的消费群体不同，所以在营销策略上有很大的不同，认真比较其中的差异，对我们的营销推广将有深远的指导意义和重要的现实作用。