房地产分析报告

房地产分析报告13篇。

憑藉小編精心打造，這份「房地产分析报告」能夠完美滿足您在日常生活和工作中的需求。在撰寫報告時，突顯重點是必要的，不能平淡無奇。您是否知道如何撰寫一篇符合標準的報告呢？不妨參考本文，希望您會喜歡。

房地产分析报告 篇1

房地产企业的财务分析报告范例

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1) 土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)

房地产分析报告 篇2

流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。应付账款增加是由于工程量的增加。

一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。尽管业绩增长势头强劲，20受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。

的经营活动现金流入比增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加

20购买商品、接受劳务支付的现金流量比20增加了92%，但现金流入与年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率

指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

(1)净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的'指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从-的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

(2)权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

(3)销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

房地产分析报告 篇3

记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。

数据

住宅用地扎堆海珠黄埔

今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。

广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。

预测

房企资金依然趋紧

统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。

对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。

广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。

分析

广州地价处上升通道

“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。

“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。

房地产分析报告 篇4

万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计

制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。

房地产分析报告 篇5

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。

表一：在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2

图2：各区域商品房销售情况单位：万m2

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。

图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

房地产分析报告 篇6

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

房地产分析报告 篇7

房地产行业市场分析报告是对房地产行业市场规模、市场竞争、区域市场、市场走势及吸引范围等调查资料所进行的分析。它是指通过房地产行业市场调查和供求预测，根据房地产行业产品的市场环境、竞争力和竞争者，分析、判断房地产行业的产品在限定时间内是否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现销售目标或采用怎样的投资策略进入房地产市场。

房地产市场分析报告的主要分析要点包括：

1）房地产行业市场供给分析及市场供给预测。包括现在房地产行业市场供给量估计量和预测未来房地产行业市场的供给能力。

2）房地产行业市场需求分析及房地产行业市场需求预测。包括现在房地产行业市场需求量估计和预测房地产行业未来市场容量及产品竞争能力。通常采用调查分析法、统计分析法和相关分析预测法。

3）房地产行业市场需求层次和各类地区市场需求量分析。即根据各市场特点、人口分布、经济收入、消费习惯、行政区划、畅销牌号、生产性消费等，确定不同地区、不同消费者及用户的需要量以及运输和销售费用。

4）房地产行业市场竞争格局。包括市场主要竞争主体分析，各竞争主体在市场上的地位，以及行业采取的主要竞争手段等；

5）估计房地产行业产品生命周期及可销售时间。即预测市场需要的时间，使生产及分配等活动与市场需要量作最适当的配合。通过市场分析可确定产品的未来需求量、品种及持续时间；产品销路及竞争能力；产品规格品种变化及更新；产品需求量的地区分布等。

房地产行业市场分析报告可为客户正确制定营销策略或投资策略提供信息支持。企业的营销策略决策或投资策略决策只有建立在扎实的市场分析的基础上，只有在对影响需求的外部因素和影响购、产、销的内部因素充分了解和掌握以后，才能减少失误，提高决策的科学性和正确性，从而将经营风险降到最低限度。

房地产分析报告 篇8

万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。

1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。

1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。

1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。

资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。

(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。

综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:

(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。

(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。

总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。

主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。

(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。

(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。

所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。

三、.万科存在的问题以及建议

1.资金需求的压力日益增大。

2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。

3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。

1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。

2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。

3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。

房地产分析报告 篇9

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县房地产市场发展的现状

（一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

（二）房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。

（三）商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1、需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2、成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

（一）市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

（二）总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

（三）楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

（四）资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（五）房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

（五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

（八）物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

（九）非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。

（一）制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

（二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

（三）控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。

（四）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

（五）优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

（六）破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

（七）培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。

（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。

房地产分析报告 篇10

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：

(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。

项目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86

应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32

所有者者益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

表2-3分析：

从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。

从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减(%)

一、营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%

减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%

营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%

销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%

管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%

财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%

资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%

加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%

投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%

其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%

二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%

加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%

减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%

其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%

三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%

减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05

四、净利润18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%

(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。

(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。

(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。

(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。

现金比率(%) 18.79% 13.46%

(1)流动比率：

2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43

2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33

(2)速动比率：

2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

(3)现金比率：

2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%

2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

(1)资产负债率：

2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%

2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%

(2) 股东权益比率：

2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%

2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%

(3) 产权比率：

2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%

2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%

(4) 已获利息倍数：

2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

据表3-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。

由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。

反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。

平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：

分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%

总资产报酬率变动的影响为：

17.48%-19.21%=-1.73%

负债利息率变动的影响为：

17.54%-17.48%=0.06%

资本结构变动的影响为：

17.27%-17.54%=-0.27%

综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79

平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。

总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%

销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00

营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23

=*100%=17.92%

营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

总收入利润率=*100%=17.79%

销售净利润率=*100%=13.51%

销售息税前利润率=*100%=18.60%

从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.

营业费用利润率=*100%=21.63%

=*100*=16.30%

从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.

项目 2014年12月31日 2013年12月31日 增减变动额 增减变动率(%)

归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16

基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18

稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18

总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.

4.1 财务问题：

(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。

(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。

(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。

(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。

(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。

(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。

(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。

房地产分析报告 篇11

房地产市场分析报告：

房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。

（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。

（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。

（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。

（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。

（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。

（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。

（7）售价和租金预测。

（8）吸纳量计划预测。

（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。

（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。

房地产分析报告 篇12

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。

居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车

和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。

中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历

程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压

力，开发企业将比以往更加注重融资能力。

在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。

由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。

在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

流动资产:

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产:

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债:

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益:

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。

非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，

两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。

存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。

从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，

房地产分析报告 篇13

在人们越来越注重自身素养的今天，报告的用途越来越大，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。一起来参考报告是怎么写的吧，以下是小编帮大家整理的房地产行业分析报告，欢迎大家分享。

一、土地市场状况

1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648O，成交总建筑面积156351O，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/O。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/O竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

2、出让土地

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042O，总建筑面积1038645O。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750O，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780O，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的'土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

二、住宅市场状况

1、新盘（含加推和新入市项目）分析

20xx年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/O左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/O，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/O左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/O，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

2、住宅销售分析

成交套数

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

成交套数增幅与面积增幅的关系

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。20xx年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20xx年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

成交总面积与总金额

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，20xx年4月全市累计成交面积38.04万O，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续20xx年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如20xx年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

三、区域成交情况

1、区域成交情况

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

gz85.COM更多工作总结范文编辑推荐

地产分析报告(必备12篇)

时间总在生活的忙忙碌碌中悄然流逝，划过指尖，阶段的工作过去了，我们收获了很多，我们不能忘记还有工作总结要写，工作总结能总结过去，让以后的工作目标更加明确。工作总结应该包含什么内容？下面是小编精心整理的"地产分析报告(必备12篇)",建议你收藏并分享给其他需要的朋友！

地产分析报告【篇1】

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县房地产市场发展的现状

（一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

（二）房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。

（三）商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1、需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2、成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

（一）市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

（二）总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

（三）楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

（四）资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（五）房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

（五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

（八）物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

（九）非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。

（一）制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

（二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

（三）控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。

（四）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

（五）优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

（六）破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

（七）培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。

（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。

地产分析报告【篇2】

房地产行业市场分析报告是对房地产行业市场规模、市场竞争、区域市场、市场走势及吸引范围等调查资料所进行的分析。它是指通过房地产行业市场调查和供求预测，根据房地产行业产品的市场环境、竞争力和竞争者，分析、判断房地产行业的产品在限定时间内是否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现销售目标或采用怎样的投资策略进入房地产市场。

房地产市场分析报告的主要分析要点包括：

1）房地产行业市场供给分析及市场供给预测。包括现在房地产行业市场供给量估计量和预测未来房地产行业市场的供给能力。

2）房地产行业市场需求分析及房地产行业市场需求预测。包括现在房地产行业市场需求量估计和预测房地产行业未来市场容量及产品竞争能力。通常采用调查分析法、统计分析法和相关分析预测法。

3）房地产行业市场需求层次和各类地区市场需求量分析。即根据各市场特点、人口分布、经济收入、消费习惯、行政区划、畅销牌号、生产性消费等，确定不同地区、不同消费者及用户的需要量以及运输和销售费用。

4）房地产行业市场竞争格局。包括市场主要竞争主体分析，各竞争主体在市场上的地位，以及行业采取的主要竞争手段等；

5）估计房地产行业产品生命周期及可销售时间。即预测市场需要的时间，使生产及分配等活动与市场需要量作最适当的配合。通过市场分析可确定产品的未来需求量、品种及持续时间；产品销路及竞争能力；产品规格品种变化及更新；产品需求量的地区分布等。

房地产行业市场分析报告可为客户正确制定营销策略或投资策略提供信息支持。企业的营销策略决策或投资策略决策只有建立在扎实的市场分析的基础上，只有在对影响需求的外部因素和影响购、产、销的内部因素充分了解和掌握以后，才能减少失误，提高决策的科学性和正确性，从而将经营风险降到最低限度。

地产分析报告【篇3】

【摘要】

投资之前做好项目的可行性研究分析是必不可少的过程。文章针对房地产行业近年来势如破竹的发展，论述了房地产项目可行性研究分析的主要内容，指出了目前关于房地产项目可行性研究分析存在的问题，并提出相关改进措施。

【关键词】

可行性研究分析、主要内容、现状问题、改进措施。

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

(1)市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

(2)经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

(3)经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

(4)环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

(1)开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

(2)可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关代理方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

(3)可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

地产分析报告【篇4】

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

(一)我国房地产行业发展的现状

2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。

(二)XX地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。

同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的.比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。

(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州XX中心、广州XX中环广场、佛山XX水城、佛山XX洲际酒店、成都XX皇冠酒店、广州XX世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

(6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“XX地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会(50强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、XX地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：XX公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的XX地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，XX地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

二、XX地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2)随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。

地产分析报告【篇5】

万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。

1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。

1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。

1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。

资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。

(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。

综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:

(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。

(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。

总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。

主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。

(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。

(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。

所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。

三、.万科存在的问题以及建议

1.资金需求的压力日益增大。

2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。

3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。

1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。

2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。

3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。

地产分析报告【篇6】

记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。

数据

住宅用地扎堆海珠黄埔

今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。

广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。

预测

房企资金依然趋紧

统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。

对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。

广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。

分析

广州地价处上升通道

“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。

“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。

地产分析报告【篇7】

这里小编为你们精心搜集整理了房地产财务分析报告。希望可以帮助到大家。

一、 财务分析的组织管理体系

1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。

财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。

2、有关部门的职责分工。

生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析;对大修、技改等工程(按项目细分)实施情况进行分析;

销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析;

采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析;

工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据;

行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析;

财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本(主要是可控费用)、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表(包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表)。

二、财务分析的内容及主要指标

(一)、财务会计指标

1、获利能力分析指标

⑴销售利润分析指标

①销售毛利率=销售毛利÷销售收入净额

销售毛利=销售收入净额-销售成本

=销售收入-销售折扣与折让-销售成本

此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。

②营业利润率=息税前营业利润÷销售收入净额

息税前营业利润=营业利润+利息支出

此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的'基础薄弱。

③核心业务利润率=核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额

此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。

⑵成本利润分析指标

成本费用利润率=营业利润÷成本费用总额

成本费用总额=销售成本+销售费用+管理费用+财务费用

此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额

⑶资产收益分析指标

总资产报酬率=净利润÷平均总资产

平均总资产=(期初资产总额+期末资产总额)÷2

此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。

⑷资本收益分析指标

①净资产收益率=净利润/平均净资产

平均净资产=(期初所有者权益总额+期末所有者权益总额)÷2

此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。

②资本保值增值率=期末所有者权益总额/期初所有者权益总额

此项指标反映企业自有资本的增值速度。

⑸收益质量分析指标

①核心业务利润占利润的比重=核心业务利润/利润总额

此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。

②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金

=经营现金净流量÷(净收益-非经营收益+非付现费用)

此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。

⑹保障性分析指标

①销售营业现金流入比率=销售商品产生现金流入量÷销售收入净额

此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。

②资金安全率=资产变现率-资产负债率

资产变现率=(现金及其等价物+良性债权+适销存货+可变无形资产)÷资产总额

此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。

2、营运能力分析指标

①流动资产周转率=销售收入净额÷平均流动资产

此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。

②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

存货周转天数=360÷存货周转率

=360÷(销售成本÷平均存货)

应收账款周转天数=360÷应收账款周转率

=360÷(销售收入÷平均应收账款)

此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快。

3、偿付能力分析指标

①现金流动负债比率=经营现金净流入÷流动负债

此项指标反映企业偿还即期债务的能力。

②资产负债率=负债总额÷资产总额

此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。

4、成长性分析指标

①销售增长率=(本期销售收入-上期销售收入)÷上期销售收入×100%

此项指标反映销售收入的增长速度。

②净利润增长率=(本期净利润额-上期净利润额)÷上期净利润额×100%

此项指标反映净利润的增长速度。

③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%

地产分析报告【篇8】

房地产企业的财务分析报告范例

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1) 土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)

地产分析报告【篇9】

摘要：

房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。

关键词：

可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价

在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。

一房地产开发项目可行性研究内容

1.1总论

项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。

1.2市场调查和需求分析

通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。

1.3开发项目场地的现状与建设条件分析

原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。

1.4规划设计方案

开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。

1.5投资估算

它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。

1.6经济分析、财务评价、社会经济评价

通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。

二房地产开发投资的影响因素分析

2.1内部影响因素

开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。

2.2外部因素

除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。

三房地产开发项目费用测算的作用

首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。

四主要风险因素

4.1市场风险

房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。

4.2经营风险

在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。

4.3利率风险

由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。

4.4政策风险

房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。

4.5其他风险

失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。

结束语：

房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。

地产分析报告【篇10】

万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计

制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。

地产分析报告【篇11】

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。

表一：在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2

图2：各区域商品房销售情况单位：万m2

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。

图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

地产分析报告【篇12】

1

项目投入总资金

万元

26136.00

1.1

固定资产建设投资

万元

18295.20

1.2

流动资金

万元

7840.80

2

项目总投资

万元

20647.44

2.1

固定资产建设投资

万元

18295.20

2.2

铺底流动资金

万元

2352.24

3

年营业收入（正常年份）

万元

36590.40

4

年总成本费用（正常年份）

万元

23783.76

5

年经营成本（正常年份）

万元

21954.24

6

年增值税（正常年份）

万元

2783.61

7

年销售税金及附加（正常年份）

万元

278.36

8

年利润总额（正常年份）

万元

12806.64

9

所得税（正常年份）

万元

3201.66

10

年税后利润（正常年份）

万元

9604.98

11

投资利润率

%

62.03

12

投资利税率

%

71.33

13

资本金投资利润率

%

80.63

14

资本金投资利税率

%

93.04

15

销售利润率

%

46.52

16

税后财务内部收益率（全部投资）

%

29.32

17

税前财务内部收益率（全部投资）

%

43.98

18

税后财务净现值FNPV（i=8%）

万元

9147.60

19

税前财务净现值FNPV（i=8%）

万元

11761.20

20

税后投资回收期

年

4.66

21

税前投资回收期

年

3.88

22

盈亏平衡点（生产能力利用率）

%

42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在2012年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在2011年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、地产项目建设背景

(一)地产项目市场迅速发展

地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

地产分析报告(精品五篇)

相信大家都清楚，实践是理论宝库的开启之钥。在我们的现实生活和工作中，报告的重要性日益增大。那么，要怎样写一份出色的报告呢？希望本文的“地产分析报告”能够符合您的期望，让您感到满意。在享受阅读的同时，也别忘了与身边的朋友分享这篇文章！

地产分析报告 篇1

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

(一)我国房地产行业发展的现状

2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。

(二)XX地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。

同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的.比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。

(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。

(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州XX中心、广州XX中环广场、佛山XX水城、佛山XX洲际酒店、成都XX皇冠酒店、广州XX世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

(6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。2011年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“XX地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会(50强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、XX地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：XX公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的XX地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，XX地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

二、XX地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2)随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。

地产分析报告 篇2

一、背景介绍

从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

地产分析报告 篇3

房地产企业的财务分析报告范例

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1) 土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)

地产分析报告 篇4

在人们越来越注重自身素养的今天，报告的用途越来越大，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。一起来参考报告是怎么写的吧，以下是小编帮大家整理的房地产行业分析报告，欢迎大家分享。

一、土地市场状况

1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648O，成交总建筑面积156351O，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/O。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/O竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

2、出让土地

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042O，总建筑面积1038645O。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750O，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780O，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的'土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

二、住宅市场状况

1、新盘（含加推和新入市项目）分析

20xx年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/O左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/O，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/O左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/O，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

2、住宅销售分析

成交套数

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

成交套数增幅与面积增幅的关系

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。20xx年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20xx年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

成交总面积与总金额

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，20xx年4月全市累计成交面积38.04万O，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续20xx年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如20xx年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

三、区域成交情况

1、区域成交情况

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

地产分析报告 篇5

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。

表一：在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2

图2：各区域商品房销售情况单位：万m2

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。

图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

生产分析报告(系列13篇)

俗话说得好，自己亲眼见到的事情比听到的要更有说服力。随着社会不断发展，我们都面临着需要写报告的情况。大部分的报告都是回顾和总结的，对我们有一定的借鉴作用。那么，一个优秀的报告应该具备哪些特点呢？我们为大家精心挑选了一篇关于“生产分析报告”的文章，希望大家能够阅读并从中获得一些有用的信息。当然，下面提供的信息仅供参考，请大家仔细阅读！

生产分析报告(篇1)

案例：物料提升机坠落事故

某公司热轧薄板厂的2号加热炉工程由某钢铁设计院设计，某冶金建设集团公司中标为工程的总承包方。冶金建设集团公司又将该工程中烟囱的施工（该烟囱为钢筋混凝土结构，高度110m）分包给其下属的第八建筑公司施工，工地总人数约180人，施工人员主要来自南方某县劳务公司，工程由某监理公司进行监理：

施工中由第八建筑公司项目部编制了烟囱施工方案，方案中使用的物料提升机为井字架，作为解决烟囱上下料的运输工具，提升机选用了摩擦式卷扬机为动力。第八建筑公司项目部在搭设前未编制专项施工方案，由施工人员凭经验搭设钢管井架，搭设后未按规范要求设置安全防护装置。另外，考虑人员上下，虽设置了钢直梯，但既没按规定设置护圈，也没有设合理的休息平台，施工中作业人员为了节省时间基本上乘坐井架吊篮上下。以上情况建没单位、监理单位以及施工单位在检查中都已发现，对吊篮载人一事没有予以制止，对井架无安全防护装置、直梯无护圈及休息平台的设置等问题也没有提出解决办法。

当烟囱施工高度达106m时。烟囱顶部有l3名工人完成绑扎钢筋和支模板作业后等待验收，这其间有5人乘吊篮下去，第八建筑公司的一名质检员又乘吊篮上到烟囱顶部准备进行验收检查。此时地面的卷扬机司机以为还要等待一段时间，所以拉上制动器后便离机去找人。后因天下雨，烟囱顶部的9人准备下到地面。于是全部乘上吊篮。由于人员过多，质量超过卷扬机制动器的制动力，而吊篮又没安装停靠装置，吊篮开始下滑，又因无断绳保护装置，致使吊篮无任何保护直落地面，地面也没按规定装设缓冲装置，过大的冲击及振动造成7人死亡，2人重伤。

一、单项选择题

1.使用物料提升机提升应做到（）。

A.严禁人员攀登、穿越提升机架体和乘吊篮上下

B.在有人员乘吊篮上下时必须由专业司机操作

C.未经技术人员许可，一般不允许乘吊篮上下

D.严禁人员攀登、穿越提升机架体，但可以乘吊篮上下

答案：A

2.上述案例事故的性质为（）。

A.机械事故

B.意外事故

C.责任事故

D.多人事故

答案：C

二、多项选择题

1.《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》中对提升机的制造作出的规定是（）。

A.提出设计方案

B.有图样

C.有计算书

D.有质量保证措施

E。经专家论证

答案：A、B、C、D

2.提升机应具有的安全防护装置有（）。

A.安全停靠装置或断绳保护装置

B.楼层口停靠栏杆、上料口防护棚

C.吊篮安全门

D.上极限限位器

E.紧急断电开关

答案：A、B、C、D、E

3.升机的日常检查由作业司机在班前进行，在确认提升机正常后，方可投入作业。检查内容包括（）。

A.金属结构有无开焊、锈蚀、永久变形

B.地锚与缆风绳的连接有无松动

C.吊篮运行通道内有无障碍物

D.电气设备的接地情况

E.作业司机的视线是否清晰或通信装置的使用效果是否良好

答案：B、C、E

生产分析报告(篇2)

一、针对新人群体重视不够，缺乏有效的管理措施。

新员工在试用期内就离职，主要原因是公司在招聘时新员工已经对公司有一种期望，当新员工进入公司工作后发现，期望与现实有很大距离。这个时候新员工通常会处于矛盾状态，努力调整自己心态适应新的工作环境中同时萌生退意，如果公司没有及时洞察新员工的内心世界，经过一个阶段的思想斗争，有些新员工就会在试用期内离职。

二、工资待遇是新进员工离职的很大一部分原因。

薪酬的主要压力来自于外部。根据马斯洛需求层次理论，对于新入职基层员工来说，离职成本小，生存需要是主要的，所以对薪酬的刺激非常敏感。如果公司的薪资待遇比不上同等职位的其他企业，员工离职的概率将会很大。

三、工作比较单一、枯燥、乏味。

由于职业类别原因，有点工作性质比较单一，或者企业在职业发展设置上存在不足，导致员工晋升空间小，发展有限。新员工入职后发现如果干的事情不能学到新的东西，工作就会变得枯燥乏味，只好通过离职来保证自己能获得水平方向上的职业发展。

沟通大致可以分为三类：直接上司和下级员工之间、高层管理者和基层员工之间、平级员工之间。

1、新员工将自己的直接上级视为获得关于职位以及公司信息的一个重要来源，员工们如果不能和自己的直接上司建立相互信任，就很难对企业产生依附感;

2、高层管理者与基层员工的沟通也很重要。高层管理者往往站在战略的角度看待公司的发展问题，提出的方针、政策、计划具有前瞻性，但是基层员工多数看到的是现在怎么样，如果缺乏沟通，将导致基层员工不理解高层的做法，对企业的前景不看好;

3、平级员工之间沟通不畅体现在部门与部门之间员工的沟通不够。很多员工存在这样的现象：大家同处一个企业，但是相互之间却缺乏一些最基本的了解。员工在企业的人际圈子常常陷于一个小团体，感受不到公司的气氛。

生产分析报告(篇3)

安全生产事关公司改革发展稳定的大局，事关职工的生命安全和健康。切实做好安全生产工作，营造安全生产氛围，进一步增强职工的安全意识，最大限度地消除事故隐患，有效预防和减少各类事故的发生，使“安全第一、预防为主”的方针真正落到实处，是安保部门的责任所在。现就上半年公司安全形势作简要分析，内容包括：一是存在的问题，二是安全管理对策和建议。

一、存在的问题

1、部分职工的安全意识不够，责任心不强。公司的作业是按照一定的作业流程进行的，安全管理的目的就是保证在生产流程中每台设备都处于最佳状态、每个员工都严格履行自己的职责，严格遵守操作规程，防止设备运行和人员行为出现偏差，影响公司生产按照正常的程序进行，造成设备损失和人员伤害，所以安全管理是贯穿在每一个人的行动中，是公司每一位职工的职责。但是目前公司的部分职工还没有意识到这一点，对自己的行为产生的后果认识不清，自我保护意识还远远不够，对于安全操作规程理解不够深刻，对作业过程中可能出现的危险没有完全了解，这些问题归结为一点就是安全意识不强。

2、安全工作宣传的氛围不够。宣传教育不仅是企业安全文化建设中精神文化建设的重要组成部分，而且是建立安全管理长效机制的有效途径。通过多种形式加强宣传引导，让职工逐渐转变观念，消除各种错误认识，树立和强化“安全第一、生产第二”等正确的`安全思想，从而营造出浓郁的安全文化氛围。从调查情况看，生产作业现场、浮吊船等很少有安全生产宣传标语、条幅等，相关安全警示标识也较少，“人人想安全，人人管安全，人人抓安全”的氛围不浓厚，“安全第一、预防为主”的方针还未深入干部职工心中。

3、安全管理制度需进一步完善和落实。近年来，安保部对公司下发的安全管理制度的执行情况进行了检查，各相关单位基本都能做到严格遵守各项规章制度，但有些工作和制度要求的还有些出入，如公司安全奖惩条例，相关条款可能和实际工作不吻合，或者是执行者对于制度的理解还不够透彻。这就需要制度的制定者和执行者，还有公司其他相关部门对制度进行讨论，确定是制度问题还是执行问题，对制度进行修订或是加大执行力度，避免由于制度的缺陷或者执行不力造成损失。

4、安保队伍建设有待加强和提高。现有安保部人员配备不足，目前管理人员4人，无现场巡检人员。安保部与华产公司物业保安在管理上、工作协调与执法沟通上还有待进一步明确管理职责。目前公司的安全管理人员专业技能还不够，不能确保在日常的管理工作中发现细微的安全隐患，对于出现的紧急情况如果不能给出专业性、指导性的意见，将影响安全管理在企业中的地位，不是安全不重要，而是管理人员的专业技能还不够。公司相关单位安全员素质有待提高，基层安全员队伍建设有待加强。

5、安全检查力度不够、隐患整改不及时。公司目前现有的安全检查形式有综合性安全检查、季节性安全检查、节假日安全检查、专项安全检查、日常安全检查。检查形式很多，但检查过程中存在走过场、检查深入程度不够的现象，不能发现深层次的安全隐患。对于在各种安全检查中发现的隐患，有些部门还存在相互推诿责任的现象。

二、对策和建议

1、加强安全生产监管队伍建设。进一步充实人员力量，从新工人中招录优秀的职工充实到安全管理岗位上来，切实履行安全生产监管职责。建立安全生产信息员队伍，配备相应的安全生产信息员，做好安全生产基础工作。

建议：一是将物业公司保安纳入安保部管理，实行一块牌子，两套班子的管理体系，保安人员兼任现场巡检员职责；二是安保部配备高频对讲机；三是配备大屏幕电视，全程监控现场安全；四是购置安保人员制服。

2、加大安全生产宣传教育力度。组织职工观看安全教育片，参加消防培训演习、安全技术培训、“安全生产月”活动等，营造安全生产的良好氛围。

建议：在作业现场悬挂安全生产条幅10条，让“人人想安全，人人管安全，人人抓安全”，“安全第一、预防为主”的方针深入干部职工心中。

3、加强对重点部位、重点设备以及交通车的安全管理。制定公司重点部位安全管理制度（办法），明确了安全重点部位的工作目标及责任。

建议：根据目前交通车运行情况，将公司交通纳入安保部负责管理。

4、建立健全安全生产工作制度。抓安全生产基础管理工作，建立安全生产会议制度、安全检查制度、事故隐患和危险源管理制度、安全事故报告制度、事故应急救援及处置制度、安全生产值班制度、领导联系安全生产重点单位制度、安全信息及档案管理制度、安全生产举报奖励制度等12项基本规章制度，以下达责任书的形式层层落实到基层，并通过定期的检查，使各项制度真正落到实处。

5、实施安全生产隐患整改管理制度。将隐患排查整治作为安全生产工作的第一道防线，使应急救援预案始终成为安全的保护神，建立健全事故隐患的排查、整改、督查和考核制度，实现隐患“排查—发现—消除—复查”的管理，促进隐患排查治理制度化、规范化，完善政策措施，狠抓措施落实，建立长效机制，确保隐患治理落实到位，实现本质安全。

安全管理，从来都不只是一个部门的事情，需要公司各部门相互协调、及时沟通，需要公司从上到下每一个人的参与，努力建立起一个稳固的安全管理环境，才能保证公司健康持续发展。

生产分析报告(篇4)

内容提示：根据需求和生产情况，预计2014年石油和原油净进口量分别为3.24亿吨和2.98亿吨，分别增长5.8%和6.3%，石油和原油对外依存度将分别达到60.7%和58.7%。汽、煤、柴油全部净出口。

石油化工、石油储备较快发展等因素的综合作用下，2014年中国石油需求和成品油需求增速将有所回升。预计2014年石油表观消费量达到5.34亿吨，比上年增长3.8%;原油表观消费量5.08亿吨，增长4%;成品油表观消费量2.98亿吨，增速加快至4.2%。

多年来，国内原油产量一直增长较慢，长时间年均增长1%～2%区间。2014年国际油价仍会保持较高水平，国内石油需求有所回升，对原油产量增长有一定支撑作用。但受资源条件限制，生产增速仍不会太高。预计2014年国内原油产量2.1亿吨左右，增长1%。

根据《2014-2020年中国石油工业市场深度调查与市场竞争态势报告》，并考虑2013年和2014年新炼厂投产情况以及各石油产品供需状况等，预计2014年原油加工量为4.98亿吨，增速加快至4%;成品油产量3.08亿吨，增长4%;汽油、煤油和柴油产量分别为10420万吨、2690万吨和17720万吨，同比分别增长6%、7%和2.6%。

生产分析报告(篇5)

本人于20--年xx月xx日到---公司担任生产管理员，至今已有三个月的时间。在这段日子的时间里，我主要从事工艺设备的生产工作，包括生产部设备的安装和调试生产工作;技术、生产、生产工作。在领导的关心及各位同事的支持与帮助下，较快地熟悉了公司的生产、设备管理工作流程，进一步提高了自己的业务及管理水平，基本完成了从学生到员工的角色转变，较好地完成了领导安排的各项工作任务，在工作态度和工作能力上与公司同事配合，具有一定的优越性，较好的完成领导交办的工作任务，同时积极提高业务素质，不断的学习新知识，努力适应工作要求，并在各方面提高自己的工作能力。现将三个月来的学习、工作情况总结如下：

一、学习方面：加强学习，努力适应工作。

刚来到公司时，我为了尽快适应工作，虚心向同事请教，以积极地心态对待各项工作。由于我的欠缺，工作起来难免出现一些差错。但这一切都是不可避免的。因此，在这段时间里，我不断加强学习，努力适应工作。通过学习和观察，慢慢领悟出公司的重要性。

二、工作方面：努力做好本职工作。

1、在这半个月里，认真学习了公司《工艺制度》、《设备维修保养制度》、《计量工作制度》。认真学习公司各工序作业指导书及有关文件资料，了解了公司概况，产品生产特点，研发部工作流程。在这上半个月里，我基本上保证了公司文件的上传下达;及时完成领导交办的其他工作，并积极学习协助其他同事。

2、在这上半月里，我参加了-----公司组织的全员质量管理培训，通过考试取得了三等奖的成绩。通过这些培训，提高了我对质量管理的重要性和对员工自身的重要性的认识。

3、在这上半个月里，参与了----公司第六届职工技能竞赛。通过这一次比赛，使我看到了自己的不足之处。比如在板报设计和网站设计上还需要继续学习，同时各个板块的工艺参数需要提高，要保证工艺的质量，使版面设计更加完善。

4、由于在经验上对自己有所欠缺，总在于摸索中遇到不少问题，不足于自己去尝试解决，这需要向领导和同事多多学习以提高自己的工作能力。

三、工作心得。

公司领导安排我对---厂的工艺流程、技术水平、设备原理及运行等方面进行了解和学习，使我在工作能力上有所提高，更好的完成工作任务。

四、工作中存在的问题

5、由于是新来的员工，我对公司的工艺技术方面的了解还不够详细和充实，还需要进一步向领导和同事多请教学习，尤其在工作中遇到非常困难的地方，不能单独处理。

6、工作中有时比较懒散，不够认真积极，工作效率有待提高。

生产分析报告(篇6)

有幸参加了12.9题为如何有效应对春节员工离职小高峰的座谈会，自我感觉颇有收获。的确，每年的春节前后个企业都会有员工离职的小高峰，这让HR们头疼不已。既然无法避免，就要想办法应对，本人HR从业经历不是很长，在这里只能来个抛砖引玉，浅谈一下自我经历的小小经验。

首先还是个老生常谈的问题，随着企业自身的不断发展，薪酬福利制度也应不断的完善。针对门店和工厂的基层员工，绩效考核一定要优化，目的是让员工的工作更有动力;另一方面要设立一个晋级和竞岗的制度，每年定期进行考试或考核，实行能者上的原则会使整个团队更有活力，也会使企业的发展永葆长青;加薪是企业每年都要考虑的问题，员工在工作的同时也在考虑自身的生活成本，当然企业也会考虑用工成本，所以加薪的幅度也要掌握好。在进行员工关系工作时，一定要做好新老员工的关怀，处处体现公司的人文关怀，针对外来的务工者在条件允许的情况下可以可以为员工提供食宿问题，解决他们的后顾之忧。

其次是是培训问题，企业不论行业差异、规模大小，一定要做好培训。培训分为内部培训和外部的课程培训。内部培训一般会有新员工入职引导、产品知识培训、晋级考试培训等。外部的课程培训，针对的行业不用也会有所细化，有针对团队建设的，也有专业领域培训的，企业如果有实力的话可以考虑团队整体的课程培训。培训的目的是让每一位员工了解公司的企业文化，强化自己的专业知识和岗位职责，优化每一位员工的工作流程，提高员工的稳定性，也有利于团队建设，增强团队活力。

企业应该设立一个内部推荐制度，有员工推荐的自己的亲朋好友入职满一定的时间后给一定的奖励。由于外来务工者大部分来自于城市周边的农村，农闲时节会有大批的劳动力。员工本人在宣传公司时会比企业本身招聘更有说服力，这些员工大部分是连亲带故，所以他们在一起工作时会更有感情，工作之余也会聊下家长里短，这样会减少因为想家等原因离职的员工数量。但是这个方式有一定的弊端，一旦出现工伤或劳动纠纷会出现离职的连带效应，所以人力资源部在员工入职前要做好认真考核。

员工离职时一定要做好离职面谈。一般员工离职的原因大体上有三个：一是薪酬问题，遇到这种原因时公司要及时做好同行业薪酬的问卷调查，做到与时俱进，在员工工作能力与岗位职责匹配度较高的情况下，尽量不要因为这个原因导致员工流失;二是个人原因，员工可能会因为家庭、身体、环境的改变而提出离职，这样的情况要给员工足够的关怀，让其体会到大家庭的温暖和照顾;三是管理原因，这里面可能会涉及到团队管理、个人升迁等人际关系的问题，最好能有比较清楚的理由，即使不能改变现状，也要做到好聚好散吧。离职面谈是一定要做的，因为企业在做离职面谈时也是受益的过程。

我在做员工关系工作时每周都会遇到离职员工，结合他们的离职原因，简单的总结了上述几项比较有效的应对措施，仅供大家参考一下。总之，员工离职是企业需要关注的重要问题之一，因为它可能会带来一系列的连锁反应，企业或者部门应时刻关注员工的行为动态和所思所想，积极采取措施改进或提高管理策略，努力降低员工的离职率。于此同时也要做好人员的储备，以备不时之需，做到防患于未然。

[关于劳动密集型企业的员工离职率]

生产分析报告(篇7)

xx年是不平凡的xx年。这xx年是我迈出校园踏入社会的第xx年，在这xx年来，在领导的指导下，在各部门的支持帮助下，我密切配合生产科全面完成了公司交予的各项任务，自身在各方面都有所提升，但也有不足，需要将来不断学习、不断积累工作经验，运用所掌握的知识弥补自身还存在的缺陷。现将这xx年的学习、工作情况总结：

一、在实践中学习，努力适应工作。

二、明白公司的经营理念，了解公司的企业文化。

深切感受到了诚信在人们日常生活中的重要作用，诚信作为人们的美德，是我们中华民族世世代代都认识的一个重要资料。中国有句谚语：诚实，是我们中华民族的传统美德，也是我们建设有中国特色的社会主义的可靠保证。这些美德将直接影响我们的学习、工作和生活，使我们在知识、道德、礼仪等方面都有所提高。

三、认清自己的位置，明确自己的工作职责。

我是学建筑工程管理专业的，对管理方面的知识较为欠缺，所以在工作以后，我努力学习，加强现场管理，认真做好设备现场的每一项工作。

四、加强自身学习，提高业务水平。

由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与公司的要求及想要达到的工作效果还有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了一定的工作经验，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项素质，争取工作的积极主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

五、存在的问题和今后努力方向。

xx年来，本人能敬业爱岗、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，办公室主任对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位。

在下xx年里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：

1、加强学习，拓宽知识面。努力学习专业知识和相关法律常识。加强对工程施工的进程监理的学习，努力学习工程量计算、造价管理等方面知识。加强对同行业发展的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;

2、本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手;

3、注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

以上是我的个人工作总结。总结的目的就是要对自己过去的工作进行一次全面系统的总检查、总评价，因此自己在工作中一定要实事求是，成绩不是骄傲的，也不是一直糊涂的，应该继续总结，发扬成绩，以此来勉励自己。

生产分析报告(篇8)

员工流失率：一定时期内(如1月-4月份)离开公司的员工人数÷同一时期平均的员工人数×100%

1)  员工离职的利：员工离职是每个公司都会面临的问题，保持一定的流动是有益的，比如可以减少冗员，激发公司内部适当的竞争，增加工作效率，为其他员工留出更多的发展空间，并且还能引入新鲜血液，增强企业活力。

2)  员工离职的弊：员工离职率一旦超过一定的限度，特别是企业主动离职情况增加时，则会对企业带来不利影响。技能熟练的员工短期内大量离职，不仅会对公司目前工作开展造成损失，同时也可能影响到整个公司的工作气氛，产生诸多消极影响。

从网络提供的资源了解到，近几年的中国本土企业人员平均流失率为17.9%，对于理想的流失率，大部分企业选择5%-15%，而没有企业选择5%以下和15%以上的流失率。这表明流失过高固然给企业带来严重的经济损失，但是流失率偏低也并非好事。

主要从离职员工流失率结构、试用期员工流失结构、婚况结构、区域结构、来源结构、服务年限与年龄、离职原因等几个方面进行分析。

根据公司自201月至4月期间公司员工的离职情况统计显示，公司员工离职人数为81人，其中员工主动离职(主动流失)的64人，因员工本人工作态度或工作能力未达到公司用人部门的认可或其他个人原因而由公司辞退(被动流失)的17人，主动流失与被动流失比例约为4:1

目前市场调查认可的主动流失与被动流失比例为5:1，因此目前公司主动流失与被动流失比例低于市场水平。

生产分析报告(篇9)

戴斯公司xx年上半年生产经营报告

一、上半年生产经营情况

年初，根据省市经济工作会议精神，dy公司及时召开了职代会和工作会议，提出了力争实现阴极铜突破20万吨、销售收入突破50亿元，在岗职工人均年收入突破2万元的“三突破”目标。

上半年，在省市的正确领导下，公司坚持以邓小平理论为指导，努力实践“****”重要思想，认真贯彻十六届五中全会精神，全面落实科学发展观，团结带领广大职工，深化内部改革，强化内部管理，生产运**况保持了良好增长态势，生产经营实现“双过半”。其中，主要产品总产值和当期销售产值均创历史新高。

1产值、利税、主要产品产量

上半年，工业总产值按现价计算达到1亿元，占全年计划的96.53%，同比增长111.5%；销售收入1亿元，同比增长100万元

9%；实现利润亿元，同比增长241.1%。产值、利润和税收的大幅增长主要是由于主要产品**的增长和主要产品产量的增加。

上半年，公司主要产品产量达到计划要求，其中阴极铜、硫酸和**产量达到历史最好水平。矿产粗铜完成万吨，为年计划的48.02 %，同比持平(因新系统检修影响，上半年矿产粗铜、硫酸产量未能实现任务过半，但超过进度计划要求)。

完成阴极铜1万吨，占年度计划的51.14%，同比增长19.61%；**完成公斤，49。年度计划的5%

06%，同比增长35.64%；**完成全年计划的78%，增加49个

57%；硫酸完成万吨，占全年计划的43.09%，同比增长5.93%。

2、重点工程完成情况

上半年，公司技术改造重点项目进展顺利。共完成技改投资万元。确保冶炼20万吨能力达标的3#转炉改造和制氧站扩能工程正在抓紧设备安装， 万吨阴极铜生产系统建设已经完成厂房屋面吊装。

为促进铜绿山矿的可持续发展，深部地下采矿工程已全面启动。为扩大铜储量和可控铜资源，实施了矿边勘查和省内外找矿工作。与民营企业合作建设的10万吨废铜**利用项目正在加紧前期工作。

编制了30万吨铜冶炼扩能工程可行性初步研究报告，并进行了多次技术交流。5万吨铜棒项目正在洽谈中。

二、下半年生产经营安排

虽然上半年公司生产经营形势良好，但企业整体经营质量有所提高。但也存在一些问题和困难。一是铜、金、银等产品水平较高，波动频繁。满负荷、高强度生产，原材料进厂，库存占用必然增加，一旦市场发生变化，将给生产经营带来很大影响。

二是产销平衡、组织生产困难。进厂原料品质、均衡性无法保证，确保原料**将是下半年的工作重点，另一方面为适应市场，原料结构需要调整，冶炼粗、精炼能力的平衡衔接难度大。三是进入汛期，企业安全生产压力大、任务重。

下半年，我们将坚持以“****”重要思想为指导，认真贯彻十六届五中全会精神，继续抓住难得的市场机遇，团结带领广大职工乘势而上，加快发展，维护稳定，确保实现全年“三突破”目标。具体抓好以下几方面工作：

1要加强生产组织协调，努力实现超额生产、提高效率。千方百计克服冶化满负荷生产中出现的各种困难和矿山露天、井下生产能力及原矿综合品位下降等困难，进一步优化生产组织协调，努力提高日产水平，确保全年生产阴极铜万吨，矿山铜万吨，**斤，**吨；硫酸万吨，铁精矿万吨。精心组织好产品销售，不断改进销售方式，拓宽销售领域，完善销售网络，力争全年实现利润、产品产量、产值、利税再创历史新高。

2要密切关注技术改造，增强发展实力。重点抓好冶炼改造、铜深加工、矿山基础设施建设、找矿、安全环保等重点项目建设。一是今年7月底完成冶炼3#转炉改造和制氧站扩能工程，年内基本建成5万吨阴极铜生产系统，为明年阴极铜生产能力达到万吨打下基础。

二是年内完成铜绿山矿露天采剥工程，井下深部开采工程满足进度要求。三是年内完成万吨铜冶炼扩能项目方案论证和报批备案，力争年内开工建设。四是力争今年内开工建设5万吨铜棒项目。

三。加强节能降耗，实现管理效益。坚持把“严、细、实、新、恒、齐”的管理观念落实到各项管理中，向严格管理、创新管理、科学管理方向努力，促进公司管理水平和整体效益提高。一是不断完善和规范各项管理制度，进一步夯实管理基础。

下半年，通过落实整改措施，持续改进，有效解决了管理中存在的问题。进一步理顺管理职能，防止管理漏洞。二是不断加强专业化管理和定额管理，努力降低成本。

继续严格控制成本分析，每月、每季度进行对比分析考核，确保冶金生产和采选成本同比下降。三是加快综合利用的新产品开发，重点抓好贫化炉渣**有价元素可行性研究，**铜、金、银、钛等金属，并在阳极泥中提炼稀***。

4、切实做好安全环保工作。认真抓好安全生产及环保责任制的实施，重点加强冶化生产现场、矿山井下、露天深部、尾矿库等重点部位检查，发现问题及时整改。增强安全防护意识和责任心，杜绝各类安全事故的发生。

生产分析报告(篇10)

1、前言

石油不仅是一种不可再生商品，更是一个国家生存和发展不可或缺的战略资源，对保障国家经济社会发展及国防安全有着不可估量的作用。随着全球经济的不断发展，石油已成为各国竞相追逐的目标，成为影响许多国家可持续发展的战略性问题。

对于正处于经济快速发展、原油对外依存度高达58.8%的我国来说，石油安全已影响到我国的能源安全。科学分析并预测我国石油需求变化，适时采取相应措施，降低能源安全风险，无论是对我国的经济发展还是国家能源安全保障都意义重大。

2、我国石油消费量变化

随着我国经济持续稳定发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度不断加快，石油消费量亦不断提高，现已成为仅次于美国的第二大石油消费国。 从1949年至今，我国石油消费变化巨大。尤其是近10多年来变化尤为明显(见表)，从2000年的2.33×108t增至2012年的5.03×108t，增长1倍之多。石油对外依存度从2009年超过国际警戒线达到52%以来持续提高，现已逼近60%

3、影响我国石油消费变化的关键因素分析

3.1 国民经济发展水平

从发达国家人均石油消费变化看，随着人均GDP的增长，人均石油消费呈“S”形轨迹变化。对众多发达国家交通部门用油情况的研究表明，交通部门的石油消费(主要是汽柴油)与人均GDP有着非常直接的关系，人均GDP增加，汽车保有量随之增加，则石油消费必然会增加。

但并非无限期增加，人均石油消费基本呈“S”形轨迹变化，在人均GDP小于1万美元时石油消费快速上升，之后缓慢增长，在2万～2.5万美元时达到峰值，接着会出现下降或者维持在一定范围之内。

目前我国人均GDP超过6000美元，按照国际发展惯例，正处于石油消费快速增长期，汽柴油消费随着人均GDP的增长而增长(见图)，距离人均GDP在2万美元附近石油消费量才会保持在一定水平之内的目标尚有距离。

3.2 城镇化率

城镇化是指农村人口转化为城镇人口的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。城镇化率是一个国家或地区经济发展的重要标志，是衡量一个国家或地区社会组织程度和管理水平的重要指标。

当前世界城镇化率平均水平超过50%，我国已站在世界平均水平之上。

2012年我国城镇人口比重达到52.57%，比2002年上升12.18个百分点(见图)。“十八大”提出加快城镇化步伐，综合各方因素，预计2020年我国城镇化率将达到60%以上，这必将助推石油消费增长。

根据世界城镇化发展规律，城镇化水平在30%以下为初期阶段，即起步发展阶段;30%～70%为中期阶段，即加速发展阶段;70%以上为后期阶段，即缓慢发展或稳定发展阶段。我国城镇化率要达到70%以上尚需时日，因此汽柴油消费量将会进一步增长，石油消费持续增长的态势不言而喻。

3.3 汽车保有量

大部分石油消费都是以汽油、柴油产品的方式体现，汽车保有量直接影响着汽柴油的消费量，随着我国汽车保有量不断增加，车用汽柴油消费量及其占汽柴油消费总量的比例不断提高。

近年来汽油消费中汽车用油占比高达89%左右(见表)，摩托车及其他占11%;柴油消费中物流业(运输用柴油)、农业、工业占比分别为58%、20%和14%，建筑业等其他行业占8%。根据欧美等先进国家的发展经验，人均GDP在3000～10000美元时，乘用车进入普及阶段，汽柴油消费量大幅提高。

1990年我国车用汽油仅占汽油消费总量的35%，而到2012年已经高达88%，翻了1倍多。根据国务院有关部门预测，到2020年我国城镇和农村居民人均收入将分别达到2.9万元和1万元。随着全民收入的不断提高，汽车保有量势必会增加，一定会对石油消费产生巨大影响，在一定时期内汽车保有量变化与石油消费的关联性将会越来越大。

3.4 非石油能源

经过多年发展，我国在天然气、生物燃料、天然气制油、煤制油以及电动汽车等替代燃料的开发和应用方面取得一些进展，2012年车用替代常规汽柴油量约1190×104t(见表)，不过仅占全国汽柴油消费总量的4%。

3.5 节能技术等

随着汽车节能及提高能源利用效率等技术的不断发展，我国单位GDP的石油消费会有所下降。美国20世纪80年代以前石油消费增长明显快于80年代后，并未随着经济发展而稳步上扬，说明石油消费量的高低会受到能源利用效率等因素的影响。

每万美元GDP的石油消费量随着节能等提高能源效率技术的改进而有所降低。目前我国汽车节能水平与美国相比还有很大差距，相信随着汽车节能技术的不断改进，我国单位GDP的石油消费会有所降低。美国目前的燃油经济性标准为5.6L/100km，要求2025年开始实施4.18L/100km标准。我国目前为7.55L/100km，要求从2015年起实施6.9L/100km，2020年起实施5.0L/100km 标准限值。

此外，国家政策、油品质量标准、能源价格机制、汽车行业发展等均会对石油消费产生影响。

4、我国石油消费变化趋势预测

4.1 经济发展水平预测

此外，国家政策、油品质量标准、能源价格机制、汽车行业发展等均会对石油消费产生影响。

4、我国石油消费变化趋势预测

4.1 经济发展水平预测

根据预测，到2020年我国汽车保有量将达到2.6566亿辆，2030年将达到2.9898亿辆。按照每辆车年均消耗0.8t油品计算，2020年、2030年分别需车用汽柴油约2.13×108t和2.39×108t。按照车用油占汽柴油消费总量70%计算，2020年、2030年汽柴油消费总量约3.0×108t和3.4×108t。按汽柴油消费量占石油消费总量55%(根据近几年我国汽柴油消费量占石油消费总量平均值)计算，2020年、2030年我国石油消费总量分别约5.5×108t和6.2×108t。

4.3 替代能源及替代燃料预测

替代石油的能源方式有很多种，对石油消费影响巨大的是天然气、煤及生物质等。根据国家发改委《可再生能源发展“十二五”规划》，到2020年，我国生物燃料乙醇和生物柴油每年的替代量将达到1000×104t成品油，即从2020年以后每年将有至少1000×104t的成品油由生物燃料替代。

根据目前我国LNG汽车发展态势，预计2015年全国有望实现2%的公路营运车辆改用LNG作燃料，总数将超过20万辆，LNG需求约150×108m3;2020年有望超过50万辆，LNG需求将超过300×108m3。新能源车辆的逐步推广以及天然气制油、煤制油等都将逐步缓解常规汽柴油消费大幅增长的态势。因此，预计2020年、2030年分别有2000×104t和5000×104t以上的汽柴油被替代燃料取代。

4.4 我国汽柴油需求预测

我国经济将处于持续增长态势，预计2020年前GDP将维持7%的年均增长率，2021～2049年GDP增长率将维持在5%以上。城镇化率将从2012年的52.57%，以平均每年1个百分点的速度增长至2037年的75%左右。2020年前汽车保有量将以年均12%的'速度快速增长，2020年达到2.66亿辆，2030年达到2.99亿辆。

按照我国统计年鉴分类的交通运输业、农牧渔业、工业、建筑业、生活消费等7个行业进行统一分析，以1990～2012年汽柴油年消费量为基础样本，结合经济和相关行业发展情况，选取影响各行业汽柴油消费的关联参数10余项，通过数据统计分析软件(SPSS)进行因子分析和回归处理，建立7个行业的汽柴油消费预测模型，对中长期汽柴油消费需求进行预测。

4.4 我国汽柴油需求预测

我国经济将处于持续增长态势，预计2020年前GDP将维持7%的年均增长率，2021～2049年GDP增长率将维持在5%以上。城镇化率将从2012年的52.57%，以平均每年1个百分点的速度增长至2037年的75%左右。2020年前汽车保有量将以年均12%的速度快速增长，2020年达到2.66亿辆，2030年达到2.99亿辆。

按照我国统计年鉴分类的交通运输业、农牧渔业、工业、建筑业、生活消费等7个行业进行统一分析，以1990～2012年汽柴油年消费量为基础样本，结合经济和相关行业发展情况，选取影响各行业汽柴油消费的关联参数10余项，通过数据统计分析软件(SPSS)进行因子分析和回归处理，建立7个行业的汽柴油消费预测模型，对中长期汽柴油消费需求进行预测。

4.5 我国中长期石油消费需求预测

根据对人均GDP、工业总产值、国民总收入、城镇化率、汽车保有量、千人汽车保有量、固定资产投资、进出口额、社会消费品零售总额、居民消费水平、能源消费总量、公路总里程等10余项主要因素的分析，采用主成分分析方法，预测我国2020年、2030年汽柴油消费量合计分别为31593×104t和34718×104t。

按照汽柴油消费量合计占石油消费总量的55%计算，2020年、2030年的石油消费量分别为5.7×108t和6.3×108t(见表7)。按照目前每年自产约2×108t原油不变，2020年以后我国每年至少需进口石油3.7×108t以上，对外依存度将高达65%，远超50%这一国际公认警戒线。

从表可以看出，2020～2030年我国柴油消费量仅增加144×104t，汽油消费量增加近3000×104t。汽油消费的大幅增长，与汽车保有量的关系最为密切。根据欧美国家的经验，当一个国家人均GDP达到2.5万美元以上时，汽车保有量将呈饱和状态。据前述预测分析，2030年我国汽车保有量将高达近3亿辆，高于目前汽车保有量全球第一的美国。

结合我国目前的经济发展水平、汽车保有量变化、大众消费方式、道路里程以及中长期GDP变化、节能技术进步等，借鉴美国等发达国家的石油消费变化经验等，我国石油消费需求峰值应出现在2030年前后。

5、结论及建议

5.1 有序降低石油消费增幅，提高资源利用率

经过对多种影响石油消费的主要因素的分析和科学的预测，未来10～20年我国石油消费将稳步增长，柴汽比呈下降态势。2020年石油消费量将达到5.7×108t，柴汽比为1.58;2030年石油消费量将达到6.3×108t，柴汽比为1.28。

石油消费不断增长的主要原因是汽柴油需求的稳步增长，柴汽比的不断降低充分说明汽油需求的增幅远高于柴油，汽油消费的绝大部分用于汽车等运输行业，因此降低汽油需求增幅应是降低石油需求增幅的主要对策之一。由此，建议应大力发展和鼓励使用节能型(低能耗)汽车及新能源汽车;逐步降低汽车保有量增幅;同时高效有序地发展公共交通，减少私家车使用频率，提高资源利用率。

5.2 有序调整炼油厂装置结构，提高优质汽柴油调合组分比例

高效及时地满足不断增长的油品需求是炼油业持续发展的根本，面对不断增长的油品需求、不断降低的柴汽比以及汽柴油质量的不断升级，炼油业应尽早做好调整炼厂装置结构的准备。

不过，炼油装置结构的改变并非一朝一夕，需要长期投入，未雨绸缪。对于汽油生产装置的调整，建议要持续增加汽油生产装置能力，同时加大汽油质量升级装置的能力。柴油生产装置的调整应分两步走，在2020年前柴油生产装置和柴油质量升级装置的能力均需要增加;2020年后柴油产能基本满足需求，只需根据当时的质量要求，增加柴油质量升级装置能力即可。

总体原则是，对于新建炼厂的装置结构配置，必须考虑增加汽油生产装置及汽油质量升级装置的能力;对于现有炼厂，则要考虑调整或改造现有汽柴油生产装置，增加汽油产能，降低柴油产能。

5.3 加快发展替代能源和替代燃料，适当替代常规能源及燃料

加快发展替代能源和替代燃料是有效降低石油消费需求增幅，提高能源安全保障能力的重要措施之一。建议我国政府，一是要加大新能源汽车等新技术的开发力度，同时加快提升新能源技术的应用水平;二是要加大各种税收优惠等激励政策的实施力度，拓宽替代能源及替代燃料的应用范围，为降低我国石油需求增幅发挥作用。

生产分析报告(篇11)

本人叫，是一名普通电焊工，在工作单位领导和同事的关心支持下，我能够认真学习，努力工作，完成工程任务，履行好岗位职责。在思想上、上、文化上、业务上都有了较好的成绩。回顾xx年来的工作，我虚心学习，努力工作，在思想觉悟、业务工作能力等方面取得了明显提高，现将xx年来的工作情况总结如下：

一、工作思想

在工作中，本人始终牢记“安全第一”的方针，严格按照规定，认真执行，不断学习，牢固树立安全生产的责任意识。积极参加公司组织的安全学习活动，通过学习，不断提高自身的安全意识，认真学习公司的各项规章制度，严格执行公司的各项管理规定。

二、工作学习

本人严格按照公司的要求，按时上下班，严格遵守公司的各项规章制度，能够认真完成公司交代的各项工作任务。

1、在工作上，我一直严格要求自己，认真及时的做好领导布置的每一项任务，能够按时完成领导布置的工作任务。

2、在生活中，积极主动的帮助同事做一些应该做的事情。

3、做到了工作时间能看到他人做的工作，也能帮助上级做，按时完成公司给的各项工作。

4、能按时参加公司安排的其他培训，对于公司交代的工作能及时的完成。

三、存在的不足

5、工程的施工质量、安全意识、文明施工方面的管理我一直以来都非常注重自己的工作，从做好自己本职工作，坚持“干一行、爱一行、专一行”，并且认真学习公司的各项规章制度，并努力贯彻到实际工作中。在实际工作中，时时严格要求自己，做到谨小慎微。

6、在学习中我也深刻认识到自己的不足，比如对于一些问题上的把握还需要更进一步的提高，在今后的工作和学习中，自己要更进一步严格要求自己，虚心向其他领导、同事学习，我相信凭着自己高度的责任心和自信心，一定能够改正这些缺点，争取在各方面取得更大的进步。

四、改进措施

回顾检查自身存在的问题，我认为：

7、学习不够，当前，以信息技术为基础的会计软件的应用及理论基础、专业知识、工作方法等不能完全适应新的工作。

8、是对理论知识的掌握不够，工作方法过于简单，看待问题有时比较片面，以点盖面，进而影响了工作质量及工作效率

9、是工作细心度不够，经常在小问题上出现错漏，对领导的意图领会不够到位等，

针对这些问题，我将在以后的工作中认真加以避免，多加注意并改进。

五、下一步的改进措施

10、积极与领导进行交流，虚心听取领导的建议。

要抱着踏实的态度来做每件事，不懂的就虚心向别人请教，同时多加强专业知识的学习，积累自己的工作经验。

生产分析报告(篇12)

为增强安全意识，加强安全分析，及时做好安全防范工作，提高安全管理水平；同时，为加强对经营活动的动态管理，确保公司经营目标的实现，特制定本制度。

第一章分析报告内容

第一条各单位的安全生产、经营活动分析工作要围绕分析期内的安全生产、经营状况、外部市场环境、主要技术经济指标、各项成本费用执**况、内部生产经营综合承包任务的执**况以及存在的问题进行,并对重要指标做出**,对下一阶段工作提出意见和建议。

第二条分析内容:

（一）安全生产状况的分析

（1）安全情况分析

安全生产管理方面的主要工作完成情况及存在的问题（包括两措执**况、安全生产活动的学习、检查、整改、监督、工作考核等）。

（2）生产情况

主要经济生产指标完成情况济生产经营情况分析。

（3）技术监督项目分析

各单位要认真分析技术监督过程中发现的问题和设备危险隐患,重点对电气绝缘、电测、继电保护、油品质量、电能、金属等方面进行监督,确保设备安全健康运行。

（4）设备可靠性指标分析

设备可靠性分析（包括影响设备安全运行的主要问题、整改措施）和设备平均可用性统计。

（5）检修维护情况分析

设备检修维护方面所做的主要工作及存在问题。

（二）市场分析

企业所在地电网公司已落实企业电量和电价，并落实税收优惠政策。

（三）风电场成本分析

风电场生产运行费用执**况分析及**。

（四）财务状况分析

1、售电收入；

2、电费**情况；

3、成本费用控制情况；

4、利润完成情况分析及**。

（5） 执行本单位部署的其它生产经营工作。

（6） 单位下一阶段的主要工作。

第二章工作要求

第三条各单位安全生产和经营活动分析实行季度报告制度，半年和全年分别汇总。公司每半年召开一次公司范围内的安全生产经营活动分析会，由公司主管生产经营的领导主持。各单位主要安全生产部门负责人、财务负责人参加了会议。

公司安全生产部提供与业务活动分析会有关的分析报告。

第四条公司每年对安全生产经营活动的分析工作进行总结和考核，并组织有关人员进行必要的业务学习和交流。

第五条分析及**工作要本着实事求是的原则,在深入调查研究、充分掌握第一手资料的基础上,求真务实,严禁弄虚作假。

第六条安全生产、经营活动分析工作需紧紧围绕公司的总体工作目标,对不同时期的工作,尤其是存在的问题要进行重点分析,并提出针对性的解决办法和建议。

第七条分析工作要积极运用科学先进的方法和手段,从动态发展的角度,深入剖析电力生产经营的运行规律和发展趋势。分析结果既要有“定性”也要有“定量”，但应以“定量分析”为主，对某些指标不仅要有和自身历史状况的“纵向”比较，更要注重与各单位报告期内全年的生产经营计划目标相结合，以便制订有效的对策措施。

第八条分析工作可采取“综合分析”与“专题分析”相结合的方式。各部门除定期进行不同范围或规模的综合分析外，还应根据具体情况组织一些专门的专项分析活动。

第九条各单位安全生产和经营活动综合分析报告一式两份报送公司安全生产部（报告参考格式见附件1）。季度报告应在下一季度第一个月的12日前提交；半年报应在7月15日前提交；年度报告应当在次年1月15日前提交。报告应及时用传真和电子邮件发送，节假日顺延。

第十条公司安全生产、经营活动季度综合分析报告，于每季度下月20日前由公司安全生产部汇总完成并报公司领导及其它相关部门;半年报告应在7月25日前由公司安全生产部完成并报公司领导及其它相关部门;年度报告在下一年度1月25日前由公司安全生产部汇总完成并报公司领导及其它相关部门,逢节假日顺延。

第三章其它

第十一条与公司生产经营有关的信息是公司的商业秘密。各单位必须采取严格的保密措施，注意控制与生产经营活动分析有关的保告、报表的扩散范围。

第十二条各单位应当指定专人对安全生产经营活动进行分析、报告。

第十三条各单位应当根据本办法制订适合本单位特点的安全生产和经营活动分析细则。

第四章附则

第十四条本办法由公司安全生产部负责解释。

第十五条本办法自发布之日起施行。

附件一：龙源电力集团****安全生产经营活动分析报告格式

附件一:

龙源电力集团****安全生产经营活动分析报告格式

一、题目:

风力发电公司______年末____季度

安全生产、经营活动分析报告

二、安全生产状况分析

1、安全情况分析

按季度认真填写“安全情况报表”（附表一）。结合所填报数据，认真分析安全生产管理方面的主要工作完成情况及存在的问题（包括两措执**况、安全生产活动的学习、检查、整改、监督、考核工作等）。

2、生产运行方面的分析

按季度认真填写“主要经济生产指标完成情况表”（见附表二），根据实际情况和数据对生产运**况分析。

3、技术监督项目的分析

主要认真分析技术监督过程中发现的问题和设备危险隐患,重点放在对电气绝缘、电测、继电保护、油品质量、电能、金属等方面,确保设备安全、健康运行。

4、设备可靠性指标分析

统计并填写设备可利系数统计表（附表三），对设备可靠性进行分析（包括影响设备安全运行的主要问题、整改措施）。

5、检修维护情况

本文主要总结了设备维修的主要工作和存在的问题。

三、市场分析

重要说明企业所在地区电网公司对企业的电量及电价执**况;税收优惠政策执**况等外部环境方面的情况及分析。

四、风电场成本分析

风电场生产运营成本的实施、分析和分析。

五、财务状况分析

填写预算执**况，填写年度预算执**况表（表4），并对以下项目进行分析。

1、售电收入；

2、电费**情况；

3、成本费用控制情况；

4、利润完成情况分析及**。

6、 其它生产经营工作的实施。

七、下一阶段的主要工作。

附表一安全情况报表

表2主要经济生产指标完成情况

注：1。风电场内有长期测量站的，以距枢纽高度最近的风速计为准；无长期测量站的，以距风电场平均发电量最近的机组风速计为准；

2在备注栏中注明平均风速数据**，如风速仪塔或风力发电机组的数量、风速仪的安装高度等。数据**改变时应予以说明；

三。综合场（损）耗电量=发电量-上网电量+购网电量；

（1） 综合厂用电为电厂总用电量

（2） 电厂上网电量=∑（电厂并网关口计量点电能表读取的电量）

（3） 购电是指发电厂向电网或者其它发电企业购买用于发电、供热生产的电量。

附表三设备可用系数统计表

注：1、统计评价范围：（1）风电机是以风电机出口空气开关为界，包括塔架、叶轮、变速箱、发电机、液压系统、控制系统等，其计算公式是风电机可用系数（%）=（σ（单机容量x统计期间单机可用小时数）/σ（单机容量x统计期间小时数））x100%；（2）其它设备按送变电可靠性公式计算可利用率（%）=（σ统计期间可用小时数/σ统计期间小时数）x100%。

2（1） 不可用小时是指设备不可用的小时数：不可用小时数=计划外停机（故障停机）小时数；统计期平均故障停运、计划停运

不可用小时数=∑（设备处于故障停运、计划停运小时数累计值）/∑（设备数量）（2）可用小时数指设备处于可用状态的小时数；可用小时数=正常

投运+受累停运小时；平均受累停运、正常投运可用小时数=∑（设备处于受累停运、正常投运小时数累计值）/∑（设备数量）。

三。拥有2个以上风电场的单位，应当逐户填报风电场数量。

4、输变电设备统计：某一串联回路中有一个元件发生故障而使该回路失去工作能力,仅将该故障元件计做故障状态,其它元件计做受累停运状态。

附表4年度预算执**况

生产分析报告(篇13)

我们无法忽视近些年企业的离职率，也不能无视离职申请表背后的群体特性。只有做好离职分析，才能从根本上解决问题。

作为HR，我们会经常见到离职分析报告，这一点毋庸置疑。而对于这份报告，很多时候是一个数据统计的工作，所以，做好相关的数据统计，其实是离职分析的基础。要做哪些数据统计呢？本文就此与大家做个分享。

1、整体离职分析：以年度离职率进行统计。每年度或者每季度、月度为单位进行罗列、总结，这个时候，我们需要统计相关周期的离职率；

2、主动离职比例分析：很正常的一个数据就是主动离职比例会大于被动离职比例，这个时候，我们需要参考行业数据，从行业主动离职比例进行参考：公司的主动离职比例是否偏高，再具体进行分析；

3、离职率职能差异分析：职能分析是我们常常做的，通俗一点就是分中心/部门进行离职率统计，从中我们可以得出相对稳定的岗位为人力行政、财务、采购物流，而相对不稳定的为销售类、生产类岗位；

4、离职率各职位等级差异：从定义高层、中层、主管、专业技术、一般职员和基础操作人员进行分类统计，同比比较及分析；

5、主动离职原因分析：

不管离职分析做得如何到位，我们对于分析报告的目的要搞清楚：反馈相关信息，对于不足之处进行改善推动。凸显问题、提出改善建议，体现了此份离职分析的含金量，当然，最后会对相关计算公式进行说明，这个为基本前提。

从现有很多公司的离职分析来看，领导把离职分析当作HR的统计工作，起不到引导、提醒的作用，更别说改善作用了，所以对于这一点，建议如下：

1、改善的点从当月最突出的问题出发；

2、对于需要改善的点，需要采取事前提醒、事中沟通、事后跟进的措施；

3、不管HR在公司的地位如何，发出预警信息会比没有发出预警信息要好很多，而忙于招聘工作之余，关注管理人员的管理风格，能够帮助HR在做新人培训时，提醒新人需要注意的地方；

4、对于很多主动离职的人来说，非到万不得已，都不会离开。所以，理解他们，事后了解原因，要比当场问明原因来得好。很多时候，事后的一个电话回访，了解相关情况，会比在做离职面谈时真实得多，所以可以考虑开展员工离职后一个月内进行电话回访的工作。

5、很多时候，我们会想着怎么去推动或者留人，但是实际实施下来，都是雷声大，雨点小。公司能够提供或者直接拨付下来的资金很有限，这个时候的HR，就需要像做行政后勤服务工作一样，注重对一些细节福利的操作：比如关注出现心态、思想问题的人员及相关福利的侧重、部门员工出现异常考勤的提醒等等。

说明：

①离职原因有10%是因为人力资源中心没有做好完善的人力资源优化工作（工作没有发挥所长）；没有及时发现员工异动情况并做出分析，预防发生离职现象；没有主动做好薪酬待遇调整政策以迎接人力市场变化（薪酬调整的滞后性）；没有及时改善员工与主管的关系。

②离职原因有20%是因为行政中心没有完善行政制度，宿舍条件没有做到人性化服务，食堂没有管理到位等情况。

③70%（本部门）=55%（上级）+5%（下级）+10%（同事）

说明：

（1）离职原因有55%是因为上级工作任务分配不均、任务与薪酬不成正比、工作理念不一致、工作不开心、得不到应有的培训导致工作开展以及工作目标的不明确、沟通平台缺乏等；

（2）离职原因有5%是因为下级工作没有依照计划完成导致整体工作没有完成、下级离职频繁对上级的心理刺激作用；

（3）离职原因有10%是因为同事工作上的不配合或者关系不融洽。

④70%（本部门）=40%（上级）+30%（同事） [针对一线工人分析]

说明：

（1）离职原因有40%是因为工价不合理、工序分配不合理导致赚钱不多、工序没有完全明白造成经常返工、操作技能缺乏足够多的培训、沟通平台缺乏等；

（2）离职原因有30%原因是因为同事配合度不足，导致经常性压货或者没有货、工序中配合不足导致经常返工、交流不习惯导致关系不融洽等。

一、分析各部门的流失率，做一个排名。公布各部门的流失率本身对于部门管理者是一个警示和压力，对于那些流失率高的部门，曝光后，会给他们带来压力，从而促使他们改进部门的管理，降低流失率。对于流失率最高的部门，还应该具体分析原因，帮助部门管理者找到问题的原因，有针对性地改进（操作时需要附上发布排名的用意，否则易产生误解）。

二、分析流失人员在公司的工作年限分布。这个可以展示很多信息，如果是半年之内新人流失率很高，说明极大可能是招聘环节出了问题。如果是3年以上的老员工较多，说明是员工的发展需求没有得到满足，公司发展较慢。

三、分析流失人员的绩效情况。如果流失人员当中平时绩效考核优秀的人较多，例如占比50%以上，那说明公司的问题很严重了：留不住优秀人才。如果是绩效考核较差的人较多，例如C/D等级的人占比超过50%，说明公司的管理问题不是很严重。

四、还可以对流失人员的学历情况进行分析，对层级情况进行分析，对年龄分布进行分析，这样就可从多方面来揭示人才流失的真正原因，找到真正的问题。而且这些分析之间可以互相验证，从而使得分析更加客观和有深度，也更加令人信服。

房地产调研报告(精品13篇)

我经过整理，为了满足您的需求，编排了如下信息：“房地产调研报告”，以确保下次工作能更好地完成。报告的使用频率正逐渐增加，一份优秀的报告应包括标题、主送机关和正文三个部分。那么，如何撰写一份出色的报告呢？如果这篇文章对你有所启发，请务必将其保存在你的收藏夹中。

房地产调研报告【篇1】

一、凤冈县房地产业的起步、发展和壮大历程

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在"十五"期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，"十五"期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

二、房地产业的作用

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况

1、行业发展情况

截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况

（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收"一体化"管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表

四、凤冈县房地产市场运行基本特点

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

五、对凤冈县房地产发展的几点建议

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场"井喷"现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市常目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

房地产调研报告【篇2】

近年来，xx地区房地产行业迅猛发展，促进了当地经济发展和税收增长，但是，通过我们检查发现，房地产行业存在需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样等经营特点，由此，也隐藏着一些问题，针对存在的问题，如何进一步加强税务管理，堵塞漏洞，探讨如下：

一、存在的问题

（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。

（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：

（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；

（2）将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

（3）多列利息支出和经营费用。

（4）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

二、加强房地产行业税收管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（四）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

房地产调研报告【篇3】

县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

税收征管现状：工作被动，征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

房地产调研报告【篇4】

        

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析

随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、15.4%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。

（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表单位：万元项目2000年2001年2002年2003年国家预算内资金100000国内银行贷款433152841354415123530银行贷款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外资374754561562514441自筹资金5687668978138370162245其他资金来源156402196955242750362186合计260440299802451160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，

房地产调研报告【篇5】

根据市人大常委会工作安排，9、10月份，张xx副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。

近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。

（一）开发建设稳步增长。今年1-9月，全市房地产开发完成投资x亿元，同比增长x%。全市各类房屋新开工面积x万平方米，同比上升x%。今年前8个月，全市已批复供地方案的住宅用地x亩。全市房地产业实现税收收入x亿元，同比增长x%，占全市税收收入的比重为x%。

（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月，全市新建商品住宅销售x万套，同比减少x%；销售面积x万平方米，同比减少x%。截至今年9月底，全市新建商品住宅库存x万套，同比增长x%，库存去化周期为x个月，库存水平处于合理区间下限。

（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看，同比上涨x%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月，西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比x%；相较于外围区域市场的火热，主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的'11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。

（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，至六年间，全市累计供应住宅用地2192宗、x万亩，但因种种原因有x万亩尚未开发利用，占供应总量的x%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房x余万套，约7万套成交,成交率仅为x%。

（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。

（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。

(四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。

（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制，严格落实调控主体责任。

（二）保障土地供给，不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，根据住房人群需求情况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域；在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地；满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势，适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度，提高环境质量，改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地，依法从快处置闲置土地，进一步提高土地利用效率，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。

(三)加强规划引领，推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度，积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中，要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况，统筹生产、生活、生态空间，科学编制住房发展规划，合理规划住房和用地规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局，进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡，创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局，大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展，助力乡村振兴战略的实施。

（四）规范市场秩序，切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，加快建立和完善房地产行业信用体系，强化信息共享，推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理，加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为，并记入企业或责任人信用不良记录，向社会公布。进一步加大力度，采取切实可行的措施，加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率，维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开，定期发布权威信息，及时释疑解惑。要加强宣传引导，充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性买卖、租赁房屋。

（五）盘活存量房源，推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度，掌握真实可靠的数据资料，强化政策研究，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场，合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新，调整和完善加装电梯的政策措施，推动这项惠民工作的落实，不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房，引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。

(六）完善配套设施，为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设，提升房地产开发区域成熟度和便捷性，提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施，以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施，完善居住区功能，增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式，调整居家养老规划设计规范，把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施，要同步建设，未建设或未纳入同步建设计划的，要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中，明确由土地竞得人代建的公共配套设施，要按规定的建设时限和要求，与开发项目同步建设、同步验收，确保公共配套的完整性。

房地产调研报告【篇6】

今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。

一、当前我市房地产发展现状

(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况1-11月房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

占开发投资比重(%)

比重同比增减(%)

房地产开发投资

94.9

—

—

其中：商品住宅

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业营业用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。

二、房地产新政对市场影响的分析

1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我

市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。

三、当前值得关注的两个问题

其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

房地产调研报告【篇7】

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下： 一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。 （一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。 （二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。 房地产开发资金来源情况表      单位：万元 项  目 2000年 2001年 2002年 2003年 国家预算内资金 100 0 0 0 国内银行贷款 43315 28413 54415 123530 银行贷款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6% 利用外资 3747 5456 15625 14441 自筹资金 56876 68978 138370 162245 其他资金来源 156402 196955 242750 362186 合  计 260440 299802 451160 662420     房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。 （三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，2005年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。  今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16

房地产调研报告【篇8】

就XX县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了全县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了全县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为全县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从全县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局、县物价局于近期组织人员对全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。

一、房地产市场发展的现状

近年来，在县委、县政府“富民安居工程”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加快，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的形势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，全县具有房地产开发资质的企业13家，注册资金1.9亿元，从“八五”期间至今全县房地产开发投资累计完成18.7亿元，先后建起龙山、环秀、玫瑰苑、环秀山庄、环秀嘉园、龙居华庭、金冠名城、豪门庄园等规模小区19个，构筑了

以普通商品住房和已购公房为主的住宅结构，城区规划内居民达2.7万户，住房建筑总面积241万平方米，户均建筑面积89.2平方米，人均建筑面积26平方米，20xx年度我县实施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全县共计发放租金补贴9万余元， 62户住房困难家庭，200余人得到了住房保障，为“和谐平阴”的建设和我县城市化进程的推进打下了坚实的基础；今年上半年，XX县房地产业实现投资额1.3亿元，施工面积28万平方米，新开工面积8.7万平方米，发放商品房预售项目5个，申请预售面积8.9万平方米，其中住宅面积7.7万平方米，共计692套，商业用房69套，建筑面积1.2万平方米，实现税费20xx余万元，同时为社会增加就业岗位3000余个。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的支柱产业，有力拉动了社会总体消费水平的增长，同时房地产业的迅速发展，也大大提高了居民的居住生活水平，为全县经济增长注入了新的活力,成为带动我县建筑、建材、装饰、运输等相关产业发展的关键环节。

目前，XX县房地产业正处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐年上升；“十一五期间”在房地产市场供需两旺的同时，全县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善，住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以90-140平方米左右的中、大户楼房面积为主，90平方米以下的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的30％左右。

总体看，20xx年XX县房地产需求增长速度将略低于前两年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，全县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、城镇化居民、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员等部分高收入群对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。20xx年是XX县房价涨幅最大的一年，但从购房者购房的动机来看，全县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到89%，以投资为目的占9%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明县内整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

房屋价格在经历了20xx年爆增之后，政府出台了一系列宏观调控措施，积极实行货币从紧的金融政策，建立和完善了多层次的住房保障体系，加大了对土地和房产交易市场秩序的监督、检查，实行稳健的针对房地产市场的专项调控政策，在今年全国经济增长过热的背景下，虽然目前市场观望气氛浓厚，但受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高、国民经济增长等因素的影响，市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间，全县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间，预计今后几年房屋价格在略有上涨的基础上将趋于平稳。

二、房地产市场发展存在的主要问题及原因

总体上说，XX县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：

一是住房供应结构不够合理。住房供应与居民需求的矛盾较突出， 90平方米以下的普通商品房供应量不足四成，远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价。

二是住房保障体系和机制尚不健全。覆盖全社会、多层次的住房保障体系不完善，住房保障制度尚不健全，虽然政策性廉租住房保障规划已编制实行，但是经济适用住房和实物配租制度尚未真正实施。

三是部分地域房价存在相对偏高现象。XX县房价总体来说基本合理，但受地域、交通、人文环境的各方面的影响，地域价格差距较大，县城中心区域房屋均价已近2700元，而县城西南部地域楼房价格还在1800元左右，折合成本、地价等各因素，部分楼盘价格确实存在相对偏高的现象。

四是市场信息反馈机制相对落后。目前房地产投资额、销售量、空臵率、房价收入比、房屋存量、二手房交易信息等各项数据信息无法及时反馈，不能很好的为上级和领导的决策提供可靠的数据参考。

五是城市规划建设与经济发展和人民生活的需求相比还相对滞后。近年来，XX县城市建设虽然取得了长足的进步，但在城市建设整体、区域规划和长远发展的角度上还存在着不小的差距，与全县经济发展和人民生活的提高相比还相对滞后。

六是住宅小区配套设施建设还不完善。部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社

会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

七是房地产市场监管力度不够。由于宏观调控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地产市场形势发展，部分开发企业的自我约束机制不够完善，还存在着想通过违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、缩水面积、降低房屋质量等方式提高企业利润的问题。

八是房地产开发企业整体资质水平不高。现有开发企业13家，其中仅有1家是2级资质的开发企业，其余都是3、4级企业，因而群体资质水平不高；开发小区的品位参差不齐，住宅精品少，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

三、房地产市场发展的几点对策

一是切实优化住房供应结构。针对XX县房地产市场的开发现状必须制定切实可行的住宅发展规划，在控制非住宅及高价住宅的基础上，着力增加中低价位普通商品房的供应比例，缓冲当前大户型、高价房的单一供应结构的需求，严格落实建设部90/70政策，满足不同收入家庭的需求，使房地产市场品种丰富，让居民“购者有其屋”。

二是继续完善住房保障制度。住房是人的一种基本权利，是一种最基本的社会保障，是党和政府关注及改善“民生工程”的一项重要任务。廉租住房作为有效解决低收入家庭住房问题的基本途径，应根据全县实际制定发展目标，有计划地推进，继续加大对廉租住房保障工作的支持力度，扩大保障范围，完善保障制度，强化政府责任，构建多层次的住房保障体系，努力做到应保尽保。

三是控制商品房价格非正常上涨。首先，要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系。

房地产调研报告【篇9】

一、宏观经济与政策

1、国家经济状况及房地产大势现状

（1）经济状况分析：近3—5年经济增长，去年同比数据。

（2）房地产大势分析：近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。

2、国家房地产发展趋势分析主观分析，分解成若干条

3、分析及应对

（1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等

（2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政

二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例）

1、涪陵城区概况及经济状况城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等

2、涪陵区整体规划及发展方向整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。

3、涪陵区土地市场投放情况政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。

4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读通过调研了解，对半年内市场变化的判断主要体现为：

（1）新楼盘的推出量

（２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现

（３）价格有无明显拉上

（４）开盘项目的'分析与判断

（５）消费需求导向如何

（６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何

三、涪陵区房地产市场解码

１、个案调研含个案调研印象，优劣势分析

２、在售项目总结及细分

ａ、市场总体特征

ｂ、板块划分及格局状况

ｃ、建设规模分析

ｄ、建筑风格分析

ｅ、户型分析

ｆ、价格竞争分析

ｇ、消费群体分析

ｈ、购买力分析

ｉ、营销和推广的认识

３、市场发展趋势预测

ａ、住宅

市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上

ｂ、商业

随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。

ｃ、写字楼

就涪陵区而言，早期办公场所主要集中在旧式住宅或临街住楼上，市场呼唤一批具备形象及办公环境好的写字楼产品出现。

房地产调研报告【篇10】

房地产市场调研报告该怎么写范本

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均xx年分别同比上涨xx年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的'，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xx年市《工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整—巩固—提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

房地产调研报告【篇11】

一、中国房地产业

（一）中国城市化建设与房地产

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至2013年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

（二）中国房地产现状及宏观政策

针对部分地区房价过快增长及房价过高，金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从房产税等房地产调控细则。2013年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

建设和上市，尽快形成有效供应。

新开工同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

贵阳市行政区位概况及经济指标

①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

贵阳市辖七区一市三县，市域总面积南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右；财政总收入480亿元，增长20%；公共财政预算收入236亿元，增长26%；全社会固定资产投资2480亿元，增长55%；城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%；农民人均纯收入达8871元，增长18%。

房地产调研报告【篇12】

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选，房地产调研报告。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位，调查报告《房地产调研报告》。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从XX年开始，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出

房地产调研报告【篇13】

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。