最新房地产报告(收藏11篇)。
光阴飞逝，我们才结束了忙碌的工作，做好工作总结是对你工作的信任，善于总结是培养、提高工作能力的重要途径。你还在为工作总结苦恼吗？由此，小编为你收集并整理了最新房地产报告(收藏11篇)相信一定会对你有所帮助。
房地产报告(篇1)
很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。 先把住房需求粗略分为以下三个部分：
1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。
3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。
1、
2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。
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2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。
结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。
2)房价的未来走向：
在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢? 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。
由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。
不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：
截止20，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。
而年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万
上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。
从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。
那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。
上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。
2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。
在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。
150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。
所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。
选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。
希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。
希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。
购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。
5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。
别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。
别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。
别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。
设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。
花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。
别墅物业管理中最需要突出的是安全 (占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化 (占
20.1%)，这三项占总样本的82.7%;而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所
在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。
生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。
购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。
别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。
人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。
购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。
首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列
2、
3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。
其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。
房地产报告(篇2)
一、公司简介
(一)__发展史
__是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、"央产房"上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。
(二)__的企业文化
1、我们的企业愿景
“行业的”：让不动产服务业走进殿堂
2、我们的使命
对社会：__建立一个有远大抱负，操守自律，勇于创新，智慧管理的现代服务品牌。
对房地产交易客户：__有潜力并且渴望具备潜力去给客户带给愉悦的不动产服务。
对房地产经纪行业：__将带给海量、准确、标准、有深度、使用便捷的不动产资讯。
对房地产经纪人：__帮忙和鼓励经纪人用完美人性(诚实\正直\友善)来共同创造和分享属于平凡人的尊严和非凡成绩。
3、我们的核心价值观
客户至上：我们明白__的存在对于有房地产需求的客户来讲，意味着是值得信赖和依靠的。
诚实可信：我们能够没有聪明的脑袋、漂亮的脸蛋、绚丽的背景，但是我们诚实，我们让人信任。
团队作战：我们正是因为自认在竞争中很弱小才走到一齐，我们只能彼此依靠、彼此关照才能强大。
拼搏进取：我们不掌控任何稀缺资源，唯有比别人更努力才能取得成功。
二、实习资料
(一)实习所做工作
作为一名房产经纪人，需要在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且从事的该职业活动也随社会的经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。
我的工作资料大致总结如下：
开发客户——了解客户需求——推荐房源——开发房源——约客户
看房——带客户看房——回访客户——回访业主——约双方见面签约——物业交割——入住
1.开发客户：客户来源主要分为店面接待、网络端口、社区开发、老资源翻打等。在这几个月的工作时间里，我的大多数成交客户来自于店面接待和网络端口，这两种客户的比较准而且需求明显，易把握，跟这种客户务必及时沟通，尽快成交。
2.了解客户需求：不同的客户需求也是不一样的，所以务必要去了解客户想要什么样的房子，例如几居室、房屋朝向、房主是否长租等等。而且客户的需求也不是一成不变的，我们务必随时掌握客户的心理，与客户沟通，发现客户所需，这样才能更好地为客户服务。
3.推荐房源：在了解到客户的需求的同时，我们务必在脑中牢记至少10套房源，以应对客户各种不同的需求，按客户的需求去介绍客户所需的房源，做到想客户所想，忧客户所忧。
4.开发房源：只负责向外出租房子还是远远不够的，我们对客户出租的同时还得寻找房主，理解房主的出租委托，从而才能进行带看。而房源的开发主要来源于店面接待、社区开发和老资源等。无疑店面接到的是肯定对外出租的，这样的房主心诚切急，务必好好把握和维护。
5.约客户看房：作为房产经纪人，没有带看肯定不会成交，而带看之前的约看则成为重中之重。每一天务必给自己的客户打电话，约出第二天或者之后几天的客户出来。而被打烦的客户比比皆是，我们务必从自己的有效资源中好好把握，挑选最准的客户，获得之后的带看。
6.带客户看房：带客户看房是成交之前最为重要的一步，每次带着客户看一套房是远远不够的，务必带着客户多看几套，使用BAC法则带看。而且带看途中不断的发现客户的需求，从而为客户匹配更为适宜的房源，促进成交!
这次实习，我磨练了坚强的意志;培养了用心向上、勇于进取的心态;拥有了永不服输、勇于担当的性格;得到了一生宝贵的工作经验。
房地产报告(篇3)
唐山、秦皇岛两市中专生源调查情况报告
8月22日，学校召开专题会议，研究本年度招生问题。从各方面反馈的情况来看，今年我校招生形势严峻。今年我校计划招生900人（其中三加二400人、小中专500人），截止8月22日止，包括统招生在内，实际预录取313人，仅完成计划的1/3。为此，会议研究决定：由五位学校领导分别带队，深入全省十一个地市，调查了解情况，扩大影响，挖掘生源。按照会议分工，由XXX同志带队，XXX、XXX同志参加，组成一个小组，赴唐山、秦皇岛两市，与当地教育局、招办建立联系，为今年补录打好基础。
秦唐地区是我省较发达的地区之一。唐山市是我省的老工业基地，秦皇岛市是我省对外开放地区，两地经济发展状况都比较好，拉动教育产业发展较快。但我校在秦唐两地招生情况并不理想。今年唐山三加二计划招生32人，实际投档14人，小中专计划招生40人，实际投档13人；秦皇岛三加二计划招生32人，实际投档19人，小中专计划招生40人，实际投档5人。经调研我们认为主要原因有以下几点：
1、近年来，秦唐两地经济发展势头较好，对中等职业人才实际需求量均较大，中等职业学校毕业生就业情况较好，职业学校在当地也获得相当的认可，其生源规模也不小。但秦唐两地市、县两级中等专业学校、中等职业学校、职业高中数量较多，生源需求也非常大。在支持本地中职学校扩大规模、积极为本地学校组织生源，乃至把本地学校的发展当作一块很具有商业价值的产业来运作等方面，秦唐两地市、县两级各个部门都表现出较高的积极性。但对待省部属中专，则基本上采取消极态度。有些过激的行为甚至传达到各市、县中学，部分教师在中考学生填报志愿时，明令学生不得填报省部中专。而学生及家长对老师的建议一般都比较尊重，导致报考我校的学生数量锐减。
2、高职院校直接对初中毕业生招收五年一贯制大专对中专生源造成重大冲击。作为当前我校毕业生出路的一个重要组成部分，对口升学和三加二大专，一直是省部级中专吸引生源的优势所在。不少初中毕业生报考中专，实际上就是希望在较短的时间内，取得大层次的毕业文凭。省部属中专的师资力量，能够保证使愿意进一步求学、成绩较好的学生能够顺利地进入大专层次学校继续学习。这也是我校以往取得质量较好生源的重要途径。但对高职院校开放初中毕业生生源、允许他们招收初中毕业生，采取五年一贯制直接取得大专层次学历后，我校这一优势不复存在。我们认为，政策上的不利影响也是导致我校今年生源不好的重要因素。
3、生源基地建设问题。从我们调研的情况来看，学生报考某所学校，容易受周围环境影响。教师的指导意见固然重要，但如果在初中毕业生的周围有某个中专学校的学生，特别是该生所在学校在管理、就业出路等方面做比较好，那么毕业生极易受到影响而报考该校。我校在秦唐两地的生源基地建设方面有欠缺，在这一地区，我校知名度尚嫌不够。
在到秦唐两地调研之前，我们小组三人就此行的有关事项进行了讨论。初步确定了“以接触两地招办为主，适当扩大接触面，走一个县实地调研”的工作思路。根据这一思路，我们确定了以秦市招办主管中招的副主任张XX和唐市招办主管中招的副主任赵XX为主攻方向，尽可能广泛接触两地教育局人事，同时与两地以XX银行为主的金融系统适当接触，在过去已有关系的基础上，尽可能扩大生源。
1、在秦皇岛市的工作情况：
我们22日到达秦皇岛市，首先与我校79级毕业生、现任工行秦皇岛市分行办公室主任的XXX、我校84级毕业生、现任中行秦皇岛市分行风险投资管理处处长的XXX取得联系，详细了解了秦皇岛市的经济状况、中等职业教育状况以及秦皇岛市教育局、招办的有关情况。我们了解到秦皇岛市招办主管中招的副主任张XX的一些情况和他的社会关系。通过熟人关系，找到秦皇岛市XX学院副院长王XX，又由XXX出面，约见了张XX以及市教育局装备仪器站站长沈XX。事实证明，这种接触方式比我们直接找招办、教育局面谈来意效果要好。王XX在秦皇岛市工作多年，又是XX学院的副院长，与秦市教育局、招办有着很深的关系。由他介绍我们与张XX、沈XX见面，可以保持相对融洽的气氛，工作也可以谈的更深入一些。我们首先向他们介绍了来意，并诚恳地请他们对我校的招生工作、学校发展提出宝贵意见。张XX向我们介绍了秦皇岛市中等职业教育状况、中考以及招生情况，并就当地特点，谈了对我校招生工作的一些看法，使我们在思想上受到触动。与张XX见面的效果比我们预料的要好，张XX不仅答应在今年中专补录中，尽可能多地给予支持，还表示：他本人对我校包括招生、建立生源基地等在内的所有工作，会提供力所能及的帮助。我们邀请他在方便的时候，到我校来实地考察，他也愉快地接受了。
2、在唐山市的工作情况：
有了在秦皇岛市的工作经验，我们决定在唐山市也依此法而行。我们先通过熟人关系找到了唐山市教育局教研室主任田XX、唐山师范学院XX系主任王XX，通过他们找到了唐市招办主管中招的副主任赵XX，通过XX银行的关系找到了市教育局基教处的杨X。与在秦皇岛市的经历大体相同，赵XX、田XX和杨X给我们介绍了唐山市中等职业教育状况、中考以及招生情况，赵XX就唐山市中招生源特点，特别强调了中等职业学校出口――毕业生就业渠道――对生源的直接影响，也谈了他本人对我校招生宣传工作力度不够的看法，也使我们受到了一些启发。与赵XX见面的效果也比较好，赵XX答应在今年中专补录中，尽可能多地给予支持，对其他工作，也会提供力所能及的帮助。除此之外，赵XX提议我们到县里去走动走动，搞搞调研，看看县里的一些职业中学是如何来做“招生”这篇文章的。
按照赵XX的推荐，我们来到了唐山辖内各县市中经济发展、教育发展都比较突出的XX市，重点考察当地学校的招生情况。我们找到我校毕业生房XX，并通过他与XX银行王XX行长等人见了面，了解了XX市经济和教育等情况。我们实地感受到了一些学校在招生方面的工作力度。仅在我们住宿的工会招待处中，我们见到了华北煤炭医学院与当地学校联办高职学院的横幅，以及学院招生的大幅宣传材料。我们还见到了河北法商职业学院设在该地的招生点。招生点里，从学院介绍、招生简章，到学院学科设置、毕业去向等招生材料应有尽有。我们还重点了解了XX市职教中心招生情况，他们的招生口号是“学本领、拿文凭、保就业”，声称“只要学生不挑拣，毕业后全部推荐工作”。他们的招生点遍布全市，在全市有较大影响。比较而言，可以看出我校在招生工作方面的差距。
从我们调查了解的情况来看，政策影响和生源的地方保护主义，是导致我校今年招生不好的.主要原因。对这种情况，仅靠我们自身的力量，恐怕不足以改变。除此之外，我们认为尚有以下问题需要引起我们注意。
1、宣传力度不够。我校社会知名度尚嫌不高。据我们在XX市调研了解的情况，学校在当地名气不大。在金融行业内部，学校有一些名气，但出了系统，别人甚至不知道有这么个学校，有的即使表示知道，但听说已停止招生多年了。还有的问：你们是不是第一年招生？由此可见，我校的宣传力度一定要跟上。
2、生源基地问题。我们学校建校时间不短，在学校管理、专业设置等方面，已经形成自己的风格和优势。但在生源基地建设方面，始终是一块“软肋”。我们没有固定的、较大规模的生源基地，招生一般都是“撒胡椒面”，没有重点。我们认为，这是导致我校生源没有后劲的重要原因。
针对上述问题，我们提出建议如下：
1、加在宣传力度，利用报纸、广告等多种宣传媒体，广泛宣传学校的办学条件、办学规模等，以在社会上树立良好形象为主攻方向，达到扩大影响的目的。同时强化学校管理，利用学生及其家长，做好“口碑宣传”这块文章。
2、尽快建立自已的生源基地。采取分步走战略，首先与全省各地市招办、教育局建立良好而持久的关系，争取他们对学校的支持。其次，在全省挑选一部分生源大县，建立自己的招生点，同时给予招生点招生优惠政策，激发招生点招生人员的积极性。待积累经验、形成规模后，再注意辐射全省。
3、下大力气，广开毕业生就业渠道。“出口”畅通，是保证“进口”规模、生源质量的有力措施。经过调查了解，我们发现，有许多农村的生源，因为家庭经济状况等原因，迫切希望能缩短孩子的受教育时间，尽快给孩子找到一份工作，使他们能尽早自食其力。而且，这部分学生质量一般都比较好，如何争取到这部分生源，是摆在我们面前的一个重要问题。
房地产报告(篇4)
1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，向社会公开石家庄房地产市场运行分析。官方数据显示，20石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势，商品房上市成交大幅增长，商品住房供求平衡量增价稳，商业办公用房库存继续增大，二手房成交降幅逐步收窄。预计石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。
去年商品房成交面积同比增41%
石市住房局官方统计数据显示，年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。
去年市区全年商品房成交面积为672万平方米，同比增长41%；成交金额达到了482亿元，同比增长51%。
从房价统计数据看，2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。
在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示，截至2014年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米，其中商品住房为522万平方米，商业办公类用房为472万平方米。
2014年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米，同比增长58%；成交量为552万平方米，同比增长52%；市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比增长1%。
从新建商品住房供求比数据1、03：1来看，省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分，90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%；按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量87%。
“2014年市区新建商品住房成交量先抑后扬”，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。同时，受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。
“石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达1、5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。
昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交均价数据。根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示，自2014年5月以来，现实成交均价一直保持平稳。去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米，二手住房均价达到8600元/平方米。
按照住房局官方数据显示，2014年石市商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%；成交量87万平方米，同比增长13%；成交均价为1、298万元/平方米，同比增长34%；供求比为2、02：1，供大于求。
数据显示，截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米，按照2014年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要67个月，已经超过正常库存消化周期。
2014年市区二手房共成交173万平方米，同比下降14%；成交金额92亿元，同比下降15%，成交均价5338元/平方米，同比下降1%。
从二手房成交结构看，成交集中在两室户型为主，面积多集中在90平方米以下。此类户型成交总面积达到77万平方米，占到二手房总成交量的45%，主要购房人群仍以首次置业为主；从成交价格看，学区房、周边交通配套成熟、小区成规模且在左右建成的小区，成交量与价格不断走高。
石市住房局相关人士预测，20石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长；伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。
随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力；居住“房改房”和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。
在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。
由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。
随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。
■2014年石家庄市区——
商品房上市面积806万平方米，同比增36%
成交面积672万平方米，同比增41%
成交金额482亿元，同比增51%
成交均价7173元/平方米，同比增7%
上市面积566万平方米，同比增58%
成交面积552万平方米，同比增52%
成交均价6410元/平方米，同比增1%
上市面积为177万平方米，同比降1%
成交面积87万平方米，同比增13%
成交均价1、298万元/平方米，同比增34%
成交面积173万平方米，同比降14%
成交金额92亿元，同比降15%
成交均价5338元/平方米，同比降1%
房地产报告(篇5)
作为一名刚走出学校大门的高校生，如何提高自身素养，增加专业技能并且能够把课本上的学问转化为自身的实力，就成为了我目前的迫切任务。我实习的公司是一家房地产开发公司。
一、实习概况
随着市场经济的高速发展，会计成为了公司的重要组成部分。这给我们会计专业造就了前所未有的机遇，同时也给我们带来了新的的挑战，会计实习是我从高校校内走入社会的第一个舞台。为了将有关会计的专业学问、基本理论、基本方法及结构体系变为自身的职业素养，避开纸上谈兵。因此实习为走向工作岗位打下坚实基础。
二、企业介绍
我公司注意软、硬件建设，拥有各种必备的办公设施，运用正版财务软件为客户供应服务，全面实行会计电算化。本公司制定有规范的代理合同、严格的管理制度，依据《会计法》、《税收征收管理法》、财政部《代理记账管理方法》等规定从事代理记账和纳税申报服务，不做假的.账。为客户把握财税政策，帮助企业做好合理税务筹划，规避财务风险，合理合法的企业谋求最大的经济利益，促进企业的发展。我所学的是针对于公司制增值税一般纳税人、小规模纳税人、个体户一般纳税人和小规模纳税人的账务处理以及供应每月抄税、报税、纳税服务，和会计询问以及一些代办业务。
对于现代企业来说，会计工作是一项重要的管理制度，是要为实现企业的经营目标服务。因此，可以认为，实现企业的经营目标是企业会计的根本目标。带着这个目标，我起先了在我所在的实习企业进行了有目的实习。在此之前，我仔细学习了《会计法》以及财政颁布的《企业会计准则》、《企业财务通则》等作为过渡的新的行业会计制度和财务制度，因为这些高校法规我国会计制度改革进程中的一重大举措。
三、实习内容
以前，我总以为自己的会计理论学问扎实较强，正如全部工作一样，驾驭了规律，照芦葫画瓢准没错，那么，当一名精彩的会计人员，应当没问题了。现在才发觉，会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。离开操作和实践，其它一切都为零！会计就是做账。
其次，就是会计的连通性、逻辑性和规范性。每一笔业务的发生，都要依据其原始凭证，一一登记入记账凭证、明细账、日记账、三栏式账、多栏式账、总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间依次登登记来的，极具逻辑性，这为其二。在会计的实践中，漏账、错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序、步骤都得以会计制度为前提、为基础。体现了会计的规范性，这为其三。登账的方法：首先要依据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记帐凭证。然后，依据记帐凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最终才把它登记入总账。结转其成本后，依据总账合计，填制资产负债表、利润表、损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般依次和基本流程。
我怀着激烈地心情来到公司上班，看到同事们都在忙劳碌碌的做事，氛围特别的好。第一天我们了解公司的基本状况，本公司是月底先打电话给客户收取原始凭证，通知一般纳税人在月底之前将取得的增值税专用进项发票月末前持发票的抵扣联去税务局进行认证，当月认证当月必需抵扣，未认证的发票从开票日期至180天内有效。然后依据当地税务规定的的抄税时限（次月的1—5日）。
将已经开具运用的发票信息抄入到金税卡中并携带金税卡去抄税。最终在15号之前报国税和地税，之后就起先做账务处理。
四、实习总结
经过差不多半年的实习，首先从客户那里取得原始单据回来，我们起先粘贴原始凭证，粘贴原始凭证也有许多技巧，怎样粘贴的好看、整齐，等到时候附在记账凭证后面很美观。由于我们公司用的是速达财务软件，下一步我们就是在电脑上做账。账做完之后我们可以查看明细账和总账，然后通过速达干脆生成资产负债表和利润表。
房地产报告(篇6)
自从进入房地产公司已经有一年了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20_年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：
一、业务能力
1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。
2、对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
1、诚实。做生意，最怕“_商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。
2、热情。只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
房地产报告(篇7)
在这次将近三个月的实习后，不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行业都是要我们营销和行政人员的，随着时代的不断进步，经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习，学习，再学习!
21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代，营销教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。
21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代，学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育，学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式，终身教育是营销教育的主要目标，一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，营销人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。
我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急，刚刚做房产置业顾问一个对所售房源不了解，手上也没有很诚心的客户，约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定会签单的，做事要一步一个脚印，踏踏实实的，不要想一口吃一个胖子，所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的，在学校什么事都有老师教导的，但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的，只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。
不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标，然后向自己制定的目标不断地努力，一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问，多多学习。而做人上，一定要老实，不能太狡猾，在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮，不能帮的也尽自己最大的努力去帮。
3年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架，社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过毕业实习可以使我们学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律;了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写毕业(设计)论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里，我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题，了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业，在石家庄几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉，即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的，因为毕竟买房子的还是要买的。其实，当今房产对中国的经济起到很大的推动作用，如果哪天一旦房产行业萧条了，相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国最大的发展行业的。
本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作生活有所了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握;此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。
房地产报告(篇8)
第一， 多微笑。
微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。微笑，是一束冬日温暖的阳光，可以化解久冻的心湖，让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。
俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但她一点也不严肃，亲和力很强，这就是她的优势。
第二， 会说话。
说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。
在这方面我深感会说话的好处。那是两年前，一个学姐借我的小音箱给新生们放音乐教歌，我很高兴的将小音箱双手奉上。当时我们在大操场，学姐把音量放到最大声后面的同学还是听不见，说实话她当时如果把音箱还给我时说声音太小，用不上，我定会有些失望。可是我听到的却是：“谢谢你，你的音箱很精致很漂亮，在寝室是很实用的。”我听了挺高兴的，对她的印象也很好。
在我们售楼部，作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售代表还是有办法的。她会对客户说：“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说：“您的电话是13……”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说：“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说：“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。
我们面对的客户性格多种多样，这就要求销售代表善于抓住对方心理。有些客户性格温和，你说什么他就比较认同什么，遇上这样的客户房子就比较好销售了，第一天看完房第二天就来交定金了。有些客户喜欢吹牛、喜欢炫耀，他在你面前总是说他家在哪有房，房子的地段装修建材怎么怎么样，他甚至比你还会销售。这时候你不能把你的想法强加给他，而是耐心听他讲完。如果他觉得他的虚荣心满足了，你的成交率也就高了。有些客户却是寡言少语，对什么都不发表意见，但是他心里什么都清楚，这时候你就要挑重点说了，否则就是白费口舌。如果他觉得某一点很在理符合他心意，他自然会附和你。还有些客户优柔寡断、犹豫不绝，虽然经常来售楼部，但是就是迟迟不订房。他一会儿觉得俊峰华庭的房比这便宜，一会儿觉得鸿城·欧洲假日的房子户型比这好。这时候就要使用些技巧了。那时正在销售代表犯难的时候，我们经理一句话就把问题解决了。她对那个客户说这个户型只剩一套房了，有好几个客户在等，再不定下来就卖给别人了。这话一说那就紧张了，立即要求我们把房子留住，然后取银行取钱定好了房。这就叫做激将法，对于销售很适用。
第三， 要有自己的人脉网，合理处理自己和同事的关系。
正所谓，一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，20%在于iq，80%在于eq。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。
销售，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。
房地产报告(篇9)
房地产估价报告
估价项目名称: 开鲁县开鲁镇幸福街郭立德私有住宅房产抵押价格评估 委托方: 郭立德
估价方:开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 估价人员:郑洪伟 于占文
估价作业日期:二0一0年三月二十五日 至二0一0年三月二十六日
估价报告编号: 通辽市开鲁县嘉诚房估字(2010)第0127号 目 录 一,致委托方函 二,估价师声明
三,估价的假设和限制条件 四,估价结果报告(一)委托方(二)估价方(三)估价对象(四)估价目的(五)估价时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员
(十二)估价作业时间
(十三)估价报告应用的有效期 五,估价技术报告(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定
六,附件
(一)《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)(二)郭立德身份证复印件(三)房地产价格评估委托书(四)房产(评估)业务审核备案表 致 委 托 方 函 郭立德: 受您的委托,我所对位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区私有住宅房屋(房权证开房字第1-4284号)进行评估,为委托方抵押贷款提供房地产价值参考.评估时,我们本着“独立,客观,公正”的原则,按照估价的程序,依据中华人民共和国的有关法律,法规和估价规范,采用科学的方法,经周密测算,综合确定该房地产估价对象在估价时点二0一0年三月二十六日的价值为人民币大写壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日 估 价 师 声 明
我们郑重声明: 1,我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的.2本估价报告中的分析,意见和结论是我们自已公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.3,我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系或偏见.4,我们严格依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告, 5,我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但估价人员对估价对象的勘察,只限于其外观和使用状况,除非另有协议,估价人员不承担对估价对象建筑结构,面积,质量进行调查的责任,也不承担其被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任.6本估价报告仅对房地产价格作出合理估测,不作为其权属方面确认的依据,有关权属界定以有关部门认定的为准.7,没有人对本估价报告提供重要的专业帮助.估价的假设和限制条件
一,假设条件
1,委托方取得合法的所有权和使用权,并支付有关税费.2,估价对象能得到最有效利用,并产生相应的效益.3,估价时点的房地产成本价值和公开的市场价值两种方法.4,任何有关估价对象的运作方式,程序符合国家,地方的有关法律,法规.5,委托方提供的资料属实.二,限制条件
1,本报告的估价结果是严格按照房地产估价的原则和程序确定的估价时点的成本价值和公开的市场价值,随着时间的推移和房地产市场情况的变化,需作相应调整或重估.2,本报告的结果仅作为委托方抵押贷款提供价值参考,不得用于其它目的,也不作其它证明.3,本报告的结果没有扣除预计处分该房地产时需交纳的有关税费.4,本报告未经估价机构同意,不得向确认机关以外的单位或个人提供.房地产估价结果报告 一,委托方 郭立德
二,估价方
估价机构:开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 三,估价对象
估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,是郭立德私有住宅房屋,混合结构,建筑面积85.26平方米,房屋总层数五层,所在层四层,外墙抹灰刷涂料,内墙抹灰刮大白,外门防盗门,内木门,塑钢窗,釉面砖地面,水,卫,电,暖设施齐全,现用途为住宅.四,估价目的
为委托方抵押贷款提供房地产价值参考.五,估价时点
二0一0年三月二十六日 六,价值定义
根据估价房地产的现状,估价对象采用成本法与市场比较法两种方法.七,估价依据
1,《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,法规;2,《城市房地产抵押管理办法》;3,《房地产估价规范》;4,国务院,建设部,中国人民银行及有关部委,内蒙古自治区及地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件;5,委托方提供的《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)6,估价人员所掌握的房地产市场有关资料及现场勘察获得的有关资料.八,估价原则
1,合法原则:以估价对象的合法使用,合法处分为前提估价;2,最佳使用原则:以估价对象的最高最佳使用为前提估价;3,替代原则:要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;4,估价时点原则:要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格和价值.九,估价方法
按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定.本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果,采用成本法与市场法对估价对象进行评估.成本法:是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面修正得出估价对象房地产价.十,估价结果
根据委托方提供的资料经过实地查勘和技术测算并对评估对象的位置,交通,环境,用途,使用状况及市场供求等影响其价值因素综合考虑之后,结合市场调查及估价师经验,确定估价对象在估价时点二0一0年三月二十六日价值人民币大写壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).十一,估价人员 郑洪伟 于占文 十二,估价作业日期
2010年3月25日至2010年3月26日 十三,估价报告应用的有效期
2010年3月26日至2011年3月26日
开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日 房地产估价技术报告
一,个别因素分析
估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,是郭立德住宅房产(房权证开房字第1-4284号),建筑面积85.26平方米,混合结构.二,区域因素分析
估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,北邻环城北路,南临育新街,该地段交通条件较好;三,市场背景分析
随着开鲁的经济发展,以利牛公司和百年酒业相关产业的发展,带动了地方经济的高速发展,同时政府加大基础设施的投入,开鲁县的经济环境将不断改善,导致当地的地价不断上涨,房地产价格逐渐看好.四,最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能给权利人带来不同的收益量,且权利人都期望从其使用的房地产上获取更多的收益,并以满足这一目的为确定房地产利用方式的依据.因此评估时要在合法的前提下,以得到最佳,最有效的利用.最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,能使估价对象产生最高价值的使用.经分析,估价对象目前实际使用方式即为最高最佳使用.五,估价方法选用
结合委估房地产的特点和现况,分析委托方提供的资料及估价师所掌握的资料,在实地勘察和市场调研的基础上,根据估价对象的特点及估价目的,采用两种计算思路计算估价对象的价格,为使估价结果具有科学性,准确性,客观性,本报告拟采用成本法和市场比较法.六,测算过程
(一)成本法基本原理:1,在求取估价对象房地产的价格时,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产需耗费的各项必要费用之和为基础,加上正常的利润和应纳税金,再减去房地产折旧来确立估价对象房地产价格的一种估价方法.2,现值=重置单价×建筑面积×成新率 3,评估测算
i,建筑工程费用(不含管理费,利息,利润及税金)建安成本如下表 予 号 项目名称 单方造价(元)I 建筑成本费 740 II 增加值 260 1 基础土方 20 2 水电安装 30 3 消防 20 4 通讯 10 5 室外配套 140 6 勘察设计费用 40 III 1000 ii,管理费,利息,利润及税金等
管理费:取建筑物重新建造完全价值的6.34% 1000×6.34%=63元/m2 利息:以项目建设期为一年,建设资金均投入,利率5.58%,则 1000×[(1+5.58%)0.5-1]=28元/m2 利润:以建安工程费用,管理费用之和的10%计取,即(1000+63)×10%=106元/m2 税金:取评均价X的5.9%(营业税,基础设施维护税及印花税)上述合计得房地产重置建造完全价X: X=1000+63+28+106+0.059X X=1,272元/m2 根据实地勘查并结合估价经验判定拟估房地产的综合成新度为十成新.4,则其重置完全价为1,272元×85.26m2×100%=144,942.00元
(二)市场比较法在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值.估价对象 A公路段住宅楼 B卫校住宅楼 C宏远小区 座落位置 幸福街 幸福街 育新街 幸福街 所处地区 较 好 较 好 较 好 较 好 交易价格 待 估
2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易日期 2003年10月 2002年110月 200年12月 2003年1月 交易情况 正 常 正 常 正 常 正 常 建筑面积 85.26m2 87.25m2 91.60m2 79.00m2 房屋用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑结构 混合5层 混合5层 混合5层 混合5层 所在层 4层 4层 4层 4层
繁华程度 较 好 较 好 较 好 较 好 朝 向 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 内装修 已装修 已装修 已装修 已装修 设施设备 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全 新旧程度 新 新 新 新 小区环境 较好 较好 较好
较好
因 素 条 件 表
实例A,B,C与估价对象各项指标比较后,修正结果如下表: 实例项目
A公路段住宅楼 B卫校住宅楼 C宏远小区 实例成交价格 2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/101 100/100 100/101 个别因素修正 100/101 100/100 100/101 修正后单价 2,121元/m2 2,137元/m2 2,127元/m2 房 地 产 价 格 计 算 表
采用简单算术平均数确定估价对象的单价: 单价=(2,121+2,137+2,127)÷3=2,128元/m2 估价对象房地产市场价值=2,128元/m2×85.26m2=181,433.00元(三)估价结果: 成本法估价结果为:1,272元/m2;.市场法估价结果为: 2,128元/m2.委估房地产均价分别确定为=(1,272+2,128)÷2=1,700元/m2 委托房地产价值为1,700元/m2×85.26m2=144,942.00元 七,估价结果确定
综合分析房地产市场状况,以及估价采用方法的计算特点,有关参数选取的合理性,最后确定估价对象房地产估价时点在二0一0年三月二十六日的价值为大写人民币壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).附件
(一)《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)复印件(二)郭立德身份证复印件(三)房地产价格评估委托书(四)房产(评估)业务审核备案表 开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日
房地产报告(篇10)
4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648�O，成交总建筑面积156351�O，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/�O。
德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。
旅游区成交地价高于老城区地价3倍。蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/�O竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。
截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042�O，总建筑面积1038645�O。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。
德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750�O，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780�O，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。
4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。
4月开盘项目呈现出以下几个特征：
武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/�O左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/�O，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。
盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。
入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。
万元项目增多。本月有5个10000元/�O左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/�O，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。
德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：204月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。
本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。
德思勤观察：成交量下跌20％。年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。
价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年4月全市累计成交面积38.04万�O ，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。
全市小结：
土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。
全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。
市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如2007年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。
4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。
武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。
区域市场小结：
片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。
汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。
房地产报告(篇11)
一谈起市调这个老生常谈的话题，似乎其中已没什么新意，然而在实际的工作过程中，还有很多地方还值得一谈，
对于跨国公司来讲，市调是决策前的必修课，每一步决策必须通过市调得到数据，根据各种工具或模型得出结论。而对于大多数国内企业而言，经验在决策的过程中经验的比重大于数据。于是乎，在市调行业就出现了2种不同的学说，一种以跨国公司和4A广告公司为代表，认为进行决策是必须进行各项市调的，市调的数据结论是决策的依据 ，这种方式暂时称之为数字化；而国内企业往往根据决策者自己以往的经验和自己在市场上走访的所见所闻进行决策，并且不乏成功的案例，这种方式暂时称之为模糊化。其实在电子领域，数字和模糊是并行存在的，是相互服务的，模糊运算是数字运算的高级阶段，但必须以数字运算为基础。市调也是这样，应以市调的数据为基础，但必须通过智慧理智的大脑加工方可运用。
笔者主观上反对一切数字化，数字客观上可以反映一定的事实，但数字也会和我们开玩笑的。我们都想知道自己的“上帝”想要什么，其实，“上帝”自己也不知道自己想要什么，“上帝”也会向我们说慌的，因为他们有虚荣心。他们大多情况下会把自己光彩的一面展现在你的面前，脆弱的一面深藏在心底，而决定其实际行动的因素，还是心底的东西。笔者最近作了一个药品的问卷调查，问受访者，除了疗效，您还对产品的哪方面感兴趣，结果有的对起效速度感兴趣，有的对是否有副作用感兴趣，有的对服用是否方便感兴趣……但对包装感兴趣的是少之又少，如果真的按照“上帝”的意思，那你就大错特错了，“上帝”这么回答，只是告诉你，包装是外部的东西，我对药品之外的花花绿绿的不感兴趣。实际上，在多年的实践中，同样的商品，“上帝”一定会选择他认为精美的那个包装的。还有一项，问题是，您治疗这种疾病，您会采取的方法是什么，60%的受访者会回答我要按疗程服用药品，从根本治疗，一小部分选择服用速效的药品顶一下就可以。如果这是真的，市场上口服中药的份额一定高于速效药品，而实际上，速效药品的销售额是口服中药的5倍！就连可口可乐当年也轻信了“上帝”的建议，改变了口味，导致市场份额的直线下滑……由此可见，数字化的市场调研要使用慎重！
笔者主观上也反对完全脱离数字化调研，靠主观臆断，俗称“拍脑门”，
国内靠“拍脑门”经营的企业比比皆是，每天都有大量因“拍错了脑门”而走上不归之路。虽然有很多的成功企业，常年不衰，但这些企业的核心力量不是科学的决策体系，而是靠杰出的领导人，这个（部分）人凭借其对市场的高度理解，对行业的前瞻性，制定出合乎市场潮流的决策，使企业走向成功。但这并不能使企业成为百年企业，永续经营。纵观世界500强，都是有理性的管理机制和科学的决策系统。因此，数字化调研的基础性作用不可忽略，决策前必须有调研实施。前几期一位老师曾发表文章，批驳有些公司市场调研一大圈后，终于得出结论：老虎吃肉，羊吃草，意为调研和主观观察的结果是一致的。但是，对于大多数企业经营者而言，虽知老虎吃肉，但不敢肯定是真吃肉还是假吃肉，爱吃什么肉，能吃多少肉，因此虽然在正确的方向上进行投资，心里还是有很大的危机感。一旦花费资金进行调研，知道老虎真的吃肉，爱吃马肉，一次能吃半匹马，这样一来投资者的心中就豁然开朗了，以前踌躇的东西被证实了，下一步该如何进行以至于整体如何操作也就有了谱。
笔者认为，调研的最高境界是数字化基础上的模糊化，即首先有了数字的调研信息，然后运用丰富的经验和实地的市场走访对数字进行甄别和消化。项目投资或重大决策之前，必须进行详实的市场调研，取得准确的数据。在数据取得的过程中，问卷设计要结合心理学，尽量使受访者的真实想法反映出来；在访问过程中，要仔细分析受访者的每一个反映，剥掉他虚荣的外衣，引导其说出心里话。即使有了相对准确的调研数据，也还要和宏观的市场环境对比，看这样的微观是否会产生这样的宏观，是否和现在的市场趋势相符，如果出现了差别，那就说明你的调研在某方面出现了偏差，或调研不全面，调研结果不能解释现有的市场情况。只有这样反复比对，反复分析，丰富的经验加上市场洞察力再加上准确的调研数据，调研的数字化与模糊化相结合，决策就会在大方向上不会偏离，还可根据目前的形势出一支奇兵，使企业在正确的道路上不断前进。