房地产调查报告

房地产调查报告收藏5篇。

光阴好似流水飞快，时光犹如昙花一现，懵懵懂懂的我们也成为了经验丰富的职场人，我们需要写自己的工作总结，我们能通过写好工作总结，及时找到自己的不足并改正。那么在日常中怎么写总结呢？小编特意为大家收集整理了“房地产调查报告收藏5篇”，欢迎你阅读与收藏。

房地产调查报告(篇1)

引言： 新房成交远高于预期，二手房20%个税出台，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量达到1194套，成交量远高于预期，同比20xx年第一季度，成交量增涨明显，楼盘分多期开盘的营销手段使得开盘的去化率十分惊人。受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响，诸暨3月份二手房市场交易火爆， 单月成交量达到了842套。（文中所有数据截至3月29日）

一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析

（20xx年第一季度诸暨商品房住宅成交量统计图）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明显涨幅。从数据分析可以看出，诸暨房地产市场新房每月成交量都在300套以上，第一季度总成交1194套。

环比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明显涨幅。

每年的1、2月份，春节前后，大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，开盘、营销节奏普遍放缓，因此这个时间段内交易量通常会相对较低，尤其20xx年年底市场总体处于高位，在此影响下今年一季度成交环比有所回落是正常现象。

如果将今年一季度新房成交量与往年同期比较，则不难发现，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，与历史同期最高水平相差无几。总结来看，去年年底的市场上升行情其实仍在延续。

二、第一季度商品房住宅（新房）成交均价分析

（第一季度诸暨商品房住宅成交均价走势图）

提要：第一季度诸暨商品房住宅（新房）成交均价相比于20xx年有小幅度的上涨。

从1月份开始，诸暨商品房住宅（新房）成交均价在稳步上升。环比20xx第四季度，涨幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均价却有明显涨幅，上涨幅度达到了8。6%。

事实上，20xx年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面。但是20xx年第一季度却有了明显的涨幅，因此在我们看来，整个20xx年上半年诸暨房地产市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看，存量虽仍处在一个相对高位，但经过20xx年的去库存消化，存量水平已有明显的下降，从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。

三、第一季度诸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

（20xx年第一季度诸暨二手房成交量走势图）

二手房：受到3月1日出台的国五条细则——个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税的影响， 诸暨3月份二手房市场交易火爆。

20xx年第一季度诸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上涨了300%。20xx年第四季度诸暨二手房市场成交347套，环比20xx年第四季度成交量上涨了237%。

3月1日国五条细则出台之后，住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调，“国五条”一定要严格执行。他说：“执行过程中如果有什么问题再改，但一定要严格执行。”通过走访诸暨本地的中介了解到，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。

细则出台前的短期内，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。

租房：每年过年前后都是房屋租赁的淡季，并且由于诸暨教育局新政的实施，进一步导致了房租租赁的减少，年后的租赁市场主要以因工作需求租赁房屋的为主。

四、第一季度诸暨房地产市场总结

20xx年1月，随着春节的逐渐临近，大部分房企放慢了营销推案节奏，新增供应量环比出现大幅下滑，然而诸暨的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情，尽管环比去年第四季度的成交量有所回落，但同比却出现了增长。3月1日国五条细则出台之后， 二手房交易进入暂时的高峰期， 诸暨3月份二手房市场交易火爆。一手房市场对“国五条”反应稍显迟钝，新政对于我市一手房市场的影响，可能会在未来一段时间里逐步显现。

我市存量虽仍处在一个相对高位，但经过20xx年的去库存消化，存量水平已有明显的下降，从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出现大幅缩短。

总体看来，20xx年诸暨房地产市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候，我们认为，如果短期内整个房地产行业政策面能维持当前的平稳格局，那么市场需求继续温和释放应是基本上确定的。

房地产调查报告(篇2)

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：

房地产调查报告(篇3)

泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。

一、泸州房地产市场现状

（一）城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

据统计，20xx年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，20xx年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81％，新房达到了14.4％，均达到了国家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

20xx年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的10．23倍，平均增长率44.23％，施工面积为167.7万平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累计竣工面积为330.6万平方米（含拆迁安置用房），累计销售237.81万平方米，产销保持平衡。至20xx年7月，空置房为3.66万平方米，且多为楼层、环境、位置不佳的住房。

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800－1500元／平方米，近十年间增幅为300－800元／平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展

以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

（一）房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本；二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高；三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

（二）房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32．45％。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

（三）房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测

市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。20xx年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20％，40％和40％。

四、发展房地产市场的对策措施

一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费；新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划；引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况；打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易；发展和规范中介机构，搞活流通；加强物业管理。

结束语

通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。

房地产调查报告(篇4)

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月 1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(XX、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调， “自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产调查报告(篇5)

一、总体概况

1、地理综述：

潍坊市位于山东半岛中部，南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日照，地理位置优越。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市20xx年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。经济实力居山东省第四位。

2、基础设施概况：

潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量达到101万。市区供水普及率达100%，居民生活燃料气化率达90.03%。

3、城市经济综述

(1)地区生产总值

潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级)，临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇，潍坊为地级市，辖4区2县代管6市。市中心区人口68万。20xx年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%;其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%;第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%;第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元(按现行汇率折算约2520美元)，比上年增长16.2%。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)潍坊市人均GDP及增长情况

20xx年人均GDP达到17279元(按现行汇率折算为2141美元)，20xx年人均GDP达到19677元(按现行汇率折算为2520美元)，比上年增长16.2%。

2)潍坊市人均可支配收入情况

城乡居民收入增长明显。据抽样调查，20xx年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%。

4、城市建设规划

中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区;

2) “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环;

3) “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

5、未来城市规划

(1)城市化与中心城市人口规模

根据人口综合预测法，潍坊市中心城市的总人口数20xx年将达到127万人，20xx年将达到179万人;人口发展策略方面，将实行“合理疏导，向心集聚;企业集中，扩大就业;制度保障，引流稳流;安定老龄，提高素质”的总体原则。

(2)发展潍坊城市经济 提升综合竞争力

近期(从目前到20xx年)全市GDP年均增速达到13%，到20xx年GDP总量达到2400亿元，全市三产比例为10：60：30;中心城市GDP年均增速实现16%，到20xx年GDP总规模达到800亿元，占全市比重上升到33%，市区三产比例为9：58：33。

远期全市GDP年均增速为9%，到20xx年全市GDP达到5700亿元，全市三产比例为7：61：32;中心城市GDP到远期年均增速为11%，到20xx年中心城市GDP规模达到2300亿元，占全市比重为40%，市区三产结构为5：55：40。

(3)潍坊城市用地

根据《潍坊市土地利用总体规划(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用地需求也呈此状况。

规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。

小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增长近1/3，其中房地产建设投资特别是住宅建设投资都在以50%以上的速率增长，说明潍坊房地产建设投资市场发展健康。潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于中国比较适宜人类居住的城市之一。

二、调查内容

1、调查时间：

20xx年7月21号、22号

2、调查区域：

以围绕潍城区为主，奎文区为辅向其城区楼盘展开调研。

3、调查对象：

面积在50亩以上，建筑面积在10万平以上的楼盘等

4、调查目的：

了解潍坊市及拟投项目的周边房地产投资环境

三、目前房地产状况调查

1、产品形态

单就从房地产产品来说，潍坊房地产市场还处于初级阶段。很多产品还没有在市场上出现，就目前市场上的产品形态和品质还不能从根本上解决市场需求，产品升级还有一个过程。从建筑形态上来看，简单

的复制，借鉴的东西太多了。有个性，有标志性的建筑还是太少。缺少自己的文化内涵和自主创新。通过7月22号的调查，发现潍坊市民不喜欢东西山墙的房屋，不喜欢高层。喜欢格局方正和正南正北的房屋。这就导致了房地产市场建筑规划设计的产品守旧，束缚了产品品质的提高，单体建筑往往做成板式，整个市场都是这种产品，没有错落感，形成不了好的视觉效果，也不利于社区景观的营造。当然在实际操作过程中，开发商能自然的换位思考，从使用者的角度考虑产品研发和交易的便利性，充分尊重使用者的利益对潍坊房地产行业的成熟起到了很好的推动作用。

通过简单统计，目前市区在售楼盘100多个，几乎遍地开花，但没有精品，同质化，同样化相当严重，所有楼盘几乎都是一样，其价格也相差不大，差价主要显示在地段差别上。目前市场上缺少两极产品：1、最差。低档房，不是说品质很差，而是价格要够低。要让单位职工和农民买得起。2、最好。当然是说品质、配套、房型、房价要质优价高。地段倒不是主要问题。奎文区有一个目前潍坊市场上比较高档的楼盘，叫玫瑰园。小高层和高层，建筑面积12万平方米。6层买到4200元每平方米。但是销量一般，主要是规模不大，很多配套上不了。主推巴厘岛风格的景观设计，在潍坊绿化作为楼盘卖点，不具有冲击力度。在潍坊整个城市的绿化都是相当不错的，而且绿化比较容易做，绿树成荫，芳草萋萋满眼都是。

2、市场需求量

任何行业的发展，最根本是需求的存在。就目前潍坊住宅需求是刚性的，有很大的量存在。

潜在需求，目前城区现有居民108万人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有关部门分析，潍坊城区居民将增加到130万人，这期间就有22万人需要解决住房问题，按人均30计算，就需要660万的住宅面积。

现有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考虑改善住房条件，其每个家庭只想增加20平米，那么潍坊10%的城市家庭是30000户，这个改善需求是60平米。

随着城市改造力度的加大潍坊城市房屋拆迁正处于快速发展阶段。未来一段时间内由于基础设施建设旧城改造危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

总体来说潍坊市房地产未来几年的发展仍将是平稳上升的。

3、房地产价格

20xx年奎文、潍城、高新中心区，住宅的均价已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。从区域市场房价来看奎文区是房价领跑者，潍城区房价相对要低一些，但均价也到2800元/平米。给我的感觉是潍坊的房产是比较实在的，盖什么样的就卖什么样的，没有唬头，缺少锦上添花的东西，就像去农民的菜园里买青菜一样，货真价实当然是没有泡沫和水份，房价是合理的。当前潍坊市区房地产市场总体是健康的。今年及今后一个时期内，市区房价依然不会下降，房价稳中有升的基本态势仍然不会改变。

据市房管局对市区89家房地产开发企业今年以来的投资、开发建设及销售等情况的调查数据显示，今年上半年，市区共完成房地产开发投资44.3亿元，同比增长44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投资34.7亿元，同比增长34.6%;商品房施工面积为345.5万平方米，同比增长82.6 %，其中，商品住房施工面积252.4万平方米，同比增长80.1%;商品房新开工面积109.1万平方米，同比增长19.95%，其中，新开工住房95.95万平方米，同比增长26.06%;据统计，共批准商品房预售面积161.73万平方米，同比增长61.7%;完成初始登记面积141.43万平方米，同比增长24.09%;完成商品房买卖面积59.67万平方米，同比增长1.09%;多层80-100平方米、高层100-120平方米的户型已经成为市场主流;商品房空置三年以上的面积仅为5.1万平方米，房地产市场发展进一步健康理性。

预计今后一段时间内，如果国家从紧的金融政策和货币政策没有大的变化，随着市场主体整合效应的进一步显现，房地产投资增幅会有回落，但回落的幅度不会很大。据调查统计，上半年，市区新建商品房销售均价同比增长2.2%，比去年同期涨幅回落1.3个百分点。

价格的上升，是受内因和外因两种因素综合作用的体现。内因方面，主要是由于成本的增加，必然导致价格上涨。首先是土地成本的增加，土地招拍挂制度，直接增加了开发企业获得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年来，钢材、建材价格大幅上涨，人工成本较大提高，特别是今年以来，据估算，钢材价格上涨了约50-60%，混凝土价格上涨约30%，水泥价格上涨约50%，人工成本上涨了1-2倍，各种配套费用也有了大的提高。同时，新型建筑材料的运用、小区环境的营造、配套设施的完善等等也都会推动房价的上涨。外因方面，是住房消费的增长。主要一是由于城镇居民、流动人口增多，商品住房需求量不断增大;二是城市建设力度加大，因拆迁而购房的居民较多;三是社会各类群体收入水平的提高，购买力增强。

各项数据显示，潍坊市房价尽管持续上升，但不会出现大起大落，房价总体上是合理的，不存在虚高或泡沫，今后一段时间内，房价不会下降，总体稳中有升的态势不会改变，但上升会放缓。

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2023产业调查报告(收藏11篇)

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产业调查报告【篇1】

大兴安岭地区加快发展绿色(有机)食品产业的调查报告

如何最大限度地发挥环境、资源以及政策优势，更快更好地建设绿色食品产业强省？带着这个问题，省绿办、中心调研组，深入到大兴安岭地区的一些县(局)、绿色(有机)食品加工企业、生产基地开展调查研究。通过调研，不仅比较全面掌握了绿色(有机)食品产业发展情况，而且从中得到了许多有益的启示。

一、基本情况及主要成效

相对全省而言，大兴安岭地区绿色食品起步较晚。直到1999年底，全区绿色食品生产企业仅有2家，绿标产品3个，销售收入5340万元。2000年省委、省政府提出“打绿色牌，走特色路”后，大兴安岭地委和行署切实把绿色食品产业上升为全区经济发展的战略重点，坚持基地化生产、产业化经营、市场化开发，实现了绿色(有机)食品产业又快又好地发展。2005年，全区绿色(有机)产业实现销售收入4.89亿元，产量12.6万吨,分别比1999年增长815.7%和745.6%。一是原料基地层次不断提高。根据全区生态环境优势和资源特点，积极发展各类有机食品基地。目前，全区省级以上的绿色食品基地已发展到20万亩，其中，按照有机食品生产标准种植的大豆9.1万亩，占45.5%。同时，有机山特产品和有机畜产品生产基地不断发展壮大，全区原料生产基地建设正迅速由种植业基地向养殖业、山特产品基地延伸，由无公害和绿色食品基地向有机食品基地方向发展。二是产品开发取得显著成效。紧紧围绕市场需求，大力开发新产品，已形成北奇神茶、松果粉、有机农产品、精淀粉、野生浆果、野生珍菌、野生山花、野生山菜、鹿产品、蜂产品、保健酒、饮料共12大系列358个品种，并涵盖了绿色农产品、山特产品、畜禽产品及其加工产品等多个领域。三是优势特色产业异军突起。2005年，全区黑木耳养植小区发展到106个，规模达到1.1亿袋，产量达到3500吨，销售收入达到1.4亿元，分别比1999年350%、260%和600%。同时，野生浆果等资源开发利用成效显著。2005年野生浆果采集量近1万吨、销售收入突破亿元大关，分别比1999年增长500%和520%。鹿存栏1.7万头，比1999年增长750%。四是“绿色加工航母”初步形成规模。坚持用大农业观点开发绿色(有机)食品产业，用产业化模式推进绿色(有机)食品产业发展，采取各种行之有效的措施，打造绿色(有机)食品加工航母。目前，全区绿色(有机)食品加工企业发展到64家，比1999年增加62家。产值5000万元以上的2家，其中，北奇神集团辖企业22家，资产达到4.2亿元，年产值近5亿元。在64家绿色(有机)加工企业中，从事种植业加工的4家、养殖业6家、食用菌28家、野生浆果16家及其它企业10家，呈现出重点突破，全面发展的势头。2005年，全区绿色(有机)食品加工量6.6万吨，比1999年增长450%。五是“兴安”品牌影响日益扩大。目前,全区共获得绿色食品(有机食品)标志使用权的产品已达109个,其中AA级绿色食品和有机食品101个，不仅居全省前列，在全国地市级也处于领先的位置。同时，3户企业、4种产品获得国家“QS”认证。在取得标志使用权的产品中，有2个获得省级著名商标，有6个获得省级名牌产品，大兴安岭绿色(有机)食品品牌正逐步叫响国内外市场。六是综合效益越来越突出。绿色(有机)食品产业的发展壮大，吸纳了一批农村剩余劳动力和林场下岗职工，成为林区脱贫致富，建设社会主义新林区的一条重要途径。2005年，全区直接从事绿色食品工作的人员达到8000人，间接安置富余人员40000人，拉动农民和林场职工纯收入达到1200元，高出全省平均水平334元，较好地实现了经济效益、社会效益以及生态效益的统一。

二、主要做法和经验

1、坚持把绿色(有机)食品产业作为全区经济发展的战略重点。上个世纪90年代末期，面临日益严重的“林危”现实，大兴安岭地区地委、行署积极引导干部群众解放思想，发挥优势，不断调整和深化治危兴林，重振林区的新思路。他们认为，尽管森林工业面临挑战，但也充满难得的机遇。开发建设时间晚，生产区域远离城市和工矿，生态环境资源破坏程度轻，水、土和大气都维持较好的自然水平，全区大部分地域仍处于良好的自然原始生态，是世界上少有的一块全境无污染的净土，是最敢叫响绿色食品的地方。

在吃透区情的基础上，他们以建成全国最大的有机食品基地为目标，确立了“实施生态战略、发展特色经济、建设新型林区”的发展战略。为了保证这项战略的有效实施，一是坚持领导抓抓领导。全区层层成立了绿色食品开发领导小组，由主要领导或主管领导任组长，吸收相关部门参加。领导小组定期听取绿色食品产业开发情况的汇报，切实解决绿色食品产业开发过程中出现的实际问题。几年来，地委和行署始终都把这一工作作为重点，由各级领导挂帅，组成专门班子，实施专题推进。二是坚持有人干有人管。成立了大兴安岭地区绿色食品绿色食品办公室，列入政府序列，配备得力的班子，配强工作人员。县区局也大都设置了专门办事机构，并做到了“三有”，即有专门编制、有办公经费、有办公地点，为推进产业发展提供了坚强的组织保证。三是纳入总体发展规划。根据大兴安岭的现实基础和潜在优势，各县区局在制定中长期经济社会发展规划过程中，都把绿色(有机)食品发展作为重点统筹考虑，制定了本地区绿色食品的发展规划，优先发展、重点发展。

2、坚持按照产业化的思路建设绿色(有机)食品生产基地。一是坚持区域化发展。按照资源、环境和地域特点，他们把全区划分为4大板块基地，即沿江区，以种植绿色麦、豆、薯、瓜菜为主，适度发展绿色畜禽业、冷水珍贵水产业和山产品采集业；内陆区，重点发展黑木耳、猴头等食用菌栽培和山野果、山野菜采集及绿色畜禽业；交通沿线区，重点发展马铃薯、优质麦豆、矿泉水、食用菌、山野菜、野生浆果生产加工基地和特色果菜生产基地；岭南农业综合开发区，重点建设薯、豆、麦、杂粮、绿色畜禽等绿色食品原料和种子繁育生产基地。二是坚持特色化开发。充分发挥优势，大力开发具有大兴安岭特色的绿色(有机)食品产品，已初步形成了黑木耳、野生浆果、松果粉、鹿业、保健品、野生浆果饮料饮品、有机饲料等生产基地。一些基地生产规模不断扩大，在省内外具有较强的竞争优势。比如，黑木耳，全区20万袋以上的规模养植小区发展到120个，1.2亿袋，预计今年产量将达到0.42万吨，销售收入1.6亿元。三是坚持机制化经营。强化契约联结，通过契约经营形式，不断调整利益联结关系，实现多赢，生产加工企业与生产基地订单达到了95%以上；突出服务联结，大多数企业通过“包技术”、“包贷款”、“包部分生产资料”等服务手段，强化与基地的利益联结。在此基础上，富林科技开发公司、绿源峰业有限公司、兴安有机食品公司等企业开始积极探索资产联结、资本联结等方式，努力实现产业化经营的新跨跃。

3、坚持用高标准和先进机制打造绿色(有机)食品加工“航母”。一是大力发展民营企业。通过引资、改制和政策吸引等各项措施，促进了绿色(有机)食品加工民营企业迅速崛起。目前，全区绿色(有机)食品加工民营企业已发展到48家，其中，外商独资企业5家、内外资联营企业7家、本地民间投资企业36家，这些企业起点高、机制活，已成为拉动绿色(有机)食品产业发展的重要力量。二是大力整合产品品牌。围绕北奇神等强势品牌，积极整合同类产业产品，不断做大做强。目前,共有22家企业、160种产品使用北奇神著名商标,北奇神集团总资产已达到4.2亿元，年产值近5亿元，成为在省内外市场有一定影响的“绿色航母”，品牌资产、商标资产不断得到利用和发挥。三是大力开发新产品。紧紧围绕国内、国际市场，不断优化产品结构，加快新产品开发，推进粗加工产品向精深加工产品转变，单一产品向系列化产品转变。目前，在已开发的12大系列358个品种中，具有较高科技含量的产品占30%以上。富林山野珍品科技开发公司和兴安有机食品公司与哈尔滨、大连的科研单位、大学建立长期协作关系，每年至少开发1—2个新产品，具有较高科技含量的产品已占到总产品的50%以上。

4、坚持以参与国际经济大循环为目标建立现代营销网络。一是立足本地，积极培育区内市场。充分发挥各区县原产地优势，在全区建立了13个木耳、浆果、山野菜等绿色(有机)食品集散地，年销售近2万吨、近3亿元。去年，行署投资100多万元，在加格达奇区的繁华地段兴建了绿色食品展销中心，承担全区绿色(有机)食品的展示、宣传和销售功能。目前。绿色食品展销中心已接待大规模中外领导、客商团组75个，人数达到3200人次，现场直接销售达230万元，同时，通过现场接洽，带动企业签订合同30项，金额达1200万元。二是眼睛向外，积极组织企业参加各类展会。近年来，地委、行署以及地区绿办积极创造条件，引导和组织全区绿色(有机)食品企业走出去，充分利用展会平台推介企业，宣传产品。先后参加国内外有影响力的展销活动28次，合同履约额达到2.4亿元。今年哈洽会，他们组成了71人参加的展销团，参展

产品达10大系列238种产品，签订合同协议32项，签约金额近2亿元。三是依靠企业，建立现代化的销售网络。几年来，他们注意集中发挥大兴安岭珍贵、稀奇绿色(有机)食品的优势，通过进入超市经营，建立窗口市场等形式，大力开拓国内外市场。富林山野珍品科技开发公司以大中城市超市为核心，通过委托、代理、合作等方式在全国各地建立30多个销售网点，产品销售在全国同行业名列前茅。2005年，全区绿色食品(有机食品)省外销售额2.2亿元，比1999年增长9倍。绿色食品(有机)产品已销售到28个省、市、区(包括台湾省)，远销欧、美、日和东南亚等多个国家和地区。

5、坚持用得力的政策措施支持绿色(有机)食品产业发展。几年来，大兴安岭地区注意根据形势变化的需要，不断出台新政策，全力保证绿色(有机)食品产业的发展。去年，地委、行署专门下发了《大兴安岭地区关于发展特色产业的扶持和奖励办法》。规定：获得国家绿色食品、有机食品认证的企业，经绿色食品办公室认定后，单个产品地区补贴认证费50%；系列产品中每个产品补贴1万元；绿色食品生产企业获得国家QS认证的，地区给予一次性补贴5万元。对具有带动作用的绿色(无公害、有机)食品种植试验示范基地(种植规模在5000亩以上)，就地加工和形成规模的企业，经绿办认证后，每亩地区补贴10元。对建立年加工黑木耳100吨以上的企业，经绿办认证后，购买加工设备用款的20%，由受益地政府给予投资；对专项投资建立黑木耳销售集散地的企业，年销售量1000吨、税金100万元以上的，地区按基础设施建设投资额的20%给予投资。对加工野生浆果2000吨、缴纳税金50万元以上的企业，对形成加工能力的基础设施投资，经绿办认证后，地区一次性投资20%。

三、几点思考

大兴安岭地区绿色(有机)食品产业在短短几年内取得显著成效，给了我们许多有益的启示。

启示之一，党委、政府的高度重视重要保证。几年来，大兴安岭地委和行署始终把绿色(有机)食品产业作为建设和谐社会、实现林区经济可持续发展的优势产业来抓，作为治危兴林、增加农民收入的突破口来抓，切实纳入领导的日程，做到了真抓真管真干。

启示之二，坚持科学的发展观是重要前提。几年来，大兴安岭地委、行署坚持从实际出发，把发展有机食品产业作为主攻方向，确立了打造有机食品产业强区的奋斗目标，从而找到了经济发展与生态建设的最佳结合点，农业农村经济发展和结构调整的最佳切入点，促进了环境优势和资源优势利用的最大化，较好地实现了经济效益、社会效益、生态效益、近期效益和长远效益的统一。

启示之三，突出重点，兼顾一般是重要手段。他们注意抓主要矛盾，攻重点，破难点，紧紧围绕增加总量，提高层次；打造航母，叫响品牌；开拓市场、强化监管；提高效益、确保质量这四大产业发展关键点，不断采取强有力的工作措施，集中力量，搞好突破，从而进一步促进了绿色食品产业的协调发展。启示之四，充分调动好两个积极性是关键因素。坚持以人为本，以企业为本，把发展绿色(有机)食品产业的出发点和落脚点放到增加农民收入上，增加企业效益上，促进社会发展上，积极运用政策等作用调动企业和农民发展绿色(有机)食品产业的积极性，变“要我发展”为“我要发展”，引导企业和农民通过发展绿色(有机)食品产业加快致富步伐，建设社会主义新农村和新林区。

启示之五，建立一支得力的队伍是坚实基础。区和县(区)有专门的办事机构，乡镇一级有人专门的抓，确保了绿色(有机)食品产业在全区每个层面，每个角落都有人管，有人干。

同时，创造性地贯彻落实上级的精神，凡是确定下来的事情，都坚持逐件、逐项地落实、落靠，以实效、实绩作为检验工作的最终标准。

产业调查报告【篇2】

曲江，兴起于秦汉，繁盛于隋唐，被誉为中国古典园林的先河，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表。秦时曲江称“陔州”，意为临水的长洲。汉时建有皇帝行宫“宜春苑”，“因其水曲折，形似广陵之江”，便有“曲江”的美称。唐时，被辟为皇家园林，引终南山的水源，修葺扩充出千亩水面，建有芙蓉园、杏园、紫云楼、汉武泉、青龙寺、大慈恩寺和大雁塔等诸多景观，楼台亭阁绵延不绝。

1993年之前，曲江新区这片区域还是一大片农田。1993年，基于曲江悠久的历史和丰富的人文资源，陕西省人民政府决定在此开发旅游业，建立西安曲江旅游度假区。从1993年至，对西安曲江旅游度假区的投资共约6000万，由于与市区距离较近等因素，度假区一直发展缓慢。20初，“文化曲江”这个概念被正式提出，主要基于以下两方面原因：

其一，曲江新区拥有丰富的人文资源。曲江新区内历史遗存丰富，周秦汉唐文化都在曲江留下了鲜明的印记，始建于唐代的大慈恩寺和大雁塔是曲江的文化标志，诸多文人墨客都在曲江留下著名诗篇，同时曲江还是“红叶题诗”、“寒窑故事”、“元白梦游”、“雁塔题名”、“曲江流饮”等多个千古流传的文化典故的发生地。

其二，曲江新区担负的社会责任。对于这些丰富的人文资源，曲江新区认为自身有责任去保护与传承它们，让子孙后代都知道、了解和记住曲江的物质文化遗产和非物质文化遗产。此外，曲江新区还承载着西安市建设人文之都的责任，必须将曲江的发展与城市价值的兑现联系在一起。

“文化曲江”这个概念对曲江新区后来的发展起到了提纲挈领的作用，它明确了曲江新区发展文化产业的发展方向，同时，曲江新区确定了“文化立区、旅游兴区”的发展思路。 “文化立区”是指打造以盛唐文化为特色的城市新区；“旅游兴区”是指通过旅游迅速带动整个区域的发展。当时的曲江新区在国内知名度低、投资少，而旅游是让国内外大众认识曲江、了解曲江、感受曲江的最直接方式，也是最快捷的资金回收渠道之一。以“文化立区、旅游兴区”为发展思路，曲江新区实施了以下三方面措施：

其一，大项目带动。大项目带动效应强、辐射范围广，能够迅速提升区域知名度。曲江新区先后策划实施了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、大唐不夜城等重大文化旅游项目，使曲江的发展年年都有新亮点，知名度和美誉度迅速提升。由于这些大项目的带动作用，曲江新区的游客总数从年的每年200万增长到目前的每年3000万，西安曲江文化产业投资集团的总资产也由2002年的600万元增长到的170亿元。

其二，大集团引领。发展文化产业是曲江新区实现可持续发展的重要支撑，而大集团引领是发展文化产业的具体途径。曲江新区先后组建了曲江文化产业投资集团、曲江文化旅游集团、曲江会展集团、曲江影视集团、曲江演出集团、大明宫投资集团六大文化产业集团，他们成为带动区内文化产业发展的核心力量。以成立于1995年的曲江文化产业投资集团为例，它是由西安市政府批准成立、由西安曲江新区管委会投资设立的国有独资有限公司，20集团被中国企业联合会评为中国服务业500强企业。

目前，集团下辖西安曲江文化旅游（集团）有限公司、西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司、西安曲江建设集团有限公司、西安曲江影视投资（集团）有限公司、西安曲江文化演出（集团）有限公司、西安曲江出版传媒有限公司、西安曲江国际会展（集团）有限公司、西安曲江秦腔剧院有限责任公司、西安曲江职业围棋俱乐部有限公司、西安曲江梦园影视有限公司、西安曲江楼观旅游农业开发有限公司11个全资子公司，陕西文化产业投资控股有限公司、西安曲江临潼旅游投资（集团）有限公司、西安曲江国际会展投资控股有限公司、西安曲江大秦帝国文化传播有限公司、西安曲江丫丫影视文化传媒有限公司、西安曲江乐雅动漫有限公司6个控股企业。由集团的构成可以看出集团的投资领域已基本涵盖文化产业的各个重要领域。

其三，大产业聚集。曲江新区借助大型文化集团引领，通过制定优惠政策、提供创业服务等方式鼓励文化企业入区。目前，形成了以文化旅游为主导产业，影视投资、文化演艺、出版传媒、数字文化、国际会展、文化创意、文化体育休闲等多门类的文化产业集群，文化产业发展的合力日益凸显。截至6月，曲江新区成功吸引了600多家文化企业。201—6月，曲江新区固定资产投资125.8亿元，同比增长34.2%；财政收入3.29亿元，同比增长53.9%；实际利用外资1.01亿美元，同比增长70.1%；实际引进内资55。3亿元，同比增长41。1%。

“曲江模式”的内涵可以归纳为以“文化+旅游+城市”为核心的文化产业发展模式，即依托曲江物质文化遗产与精神文化遗产，整合历史文化资源，打造旅游景区，形成文化旅游集群，带动其他文化产业门类发展，通过创意、包装和策划实施一批重大文化项目，形成文化产业规模经济与范围经济，最终兑现和提升城市价值。

曲江新区内有4个国家级文物保护单位（大雁塔、青龙寺、汉宣帝杜陵、唐长安城遗址）、3个省级文化保护单位（秦二世陵、曲江池遗址、唐城墙遗址）和数十个有史可考的文化遗址和民间文化传说发生地。曲江新区管委会通过以下三条途径对园区内的人文资源进行整合与创新：

将分散的文化遗产整合为集中的文化景区。大雁塔、大唐芙蓉园遗址、曲江池遗址、唐大慈恩寺遗址、秦二世陵遗址等都分布在曲江新区内，但相对比较分散。曲江新区管委会通过保护和开发两种形式将这些分散的文化遗产连接在一起，成为一个唐文化气氛浓厚的大曲江景区。

同时，开发与景区配套的大型公共文化场馆和商业设施，将曲江迅速打造成为西安文化旅游的重要窗口和游客集散地。

整合有形的文物遗址与无形的历史典故。在依据国家相关法规对文化遗址进行保护的基础上，根据史书记载和民间传说，将许多已在历史发展中消失的文化符号重新集聚，构建与文化遗址和历史典故有关的雕塑、房屋、庭院等，尽可能地复原历史原貌。当文化遗址被赋予了一系列可欣赏、可参与、可体验的文化符号后，被现代人忽略的、荒芜的遗址便变成了易于现代人接受和理解的文化产品。

例如大明宫国家遗址公园，总体设计完全反映唐大明宫的建制，充分展现唐大明宫的规模、格局与体制，其中由中国工程院院士、西北建筑设计研究院总建筑师张锦秋担纲建筑设计的丹凤门遗址保护展示工程，建筑造型尽量切近唐丹凤门的建筑特色和风采，在引发人们历史联想的同时，也能登高望远，北眺大明宫遗址群及园区景色，南望现代西安的繁华景象。再如唐城墙遗址公园，用书法雕塑的.形式表现480首唐诗，并辅之以园林景观作为衬托，在公园内设立“吟诗坛”，让游客多角度感受唐诗文化。

将历史文化资源与现代时尚元素结合。在不影响历史文化资源价值的前提下，引入易被大众接受的时尚元素，构建西安市民休闲的公共空间和吸引游客的旅游度假景点。曲江新区在大雁塔北广场建造了亚洲最大的音乐喷泉；大唐芙蓉园引进了堪称世界一流的水幕电影；曲江池遗址公园拥有全国第一个载人氦气球等等；寒窑遗址作为王宝钏、薛平贵的爱情故事的载体，以真爱体验为主题，加入现代爱情元素，设立遗址区、婚庆区和商业区三大文化板块，让游客获得全景式体验。加入了这些现代时尚元素，曲江景区便不再显得因历史的厚重而缺乏活力，极大程度地满足现代人群将旅游与文化、娱乐联系在一起的心理诉求。

经过上述三方面的整合与创新，曲江新区不仅梳理与整合了园区内的人文资源，而且搭建起了文化旅游平台。目前，由西安曲江文化产业投资（集团）有限公司全资控股的西安曲江文化旅游（集团）有限公司旗下拥有六大遗址公园、五大演艺品牌、四个游乐体验性主题景区、五大高端酒店餐饮品牌、3个国家级4A景区，打造了30多个旅游文化大项目，建立了集文化主题景区、酒店餐饮、旅游演出、旅游商品开发、旅行社、旅游地产及旅游衍生产业链于一体的产业集群。

文化旅游是曲江新区的核心产业，而板块经营是曲江新区文化产业运营的主要方式。文化旅游与板块经营具有极强的互动性，文化旅游是板块经营的起始点，只要板块稳定存在，文化旅游就会反哺文化产业。以法门寺文化板块为例，法门寺始建于东汉末年，鼎盛于唐，明清以后逐渐衰落，距今已有1700多年的历史。曲江新区管委会于3月开始对法门寺进行维护与开发，于年5月建成开放法门寺文化景区。法门寺文化景区首先带动了影视产业——曲江影视集团制作了六集大型文化纪录片《法门寺》。而后通过建设四大佛文化村落带动了艺术产业和会展产业；通过建设以星级酒店、大剧院、购物一条街等为主要内容的二期工程建设带动餐饮娱乐业、影视院线等产业。

通过发展文化产业，提升城市价值也是曲江模式的核心内容之一。城市价值包括硬价值和软价值两个方面。硬价值主要通过城市的有形建筑、设施、环境等表现出来，例如曲江新区通过在园区内建设与开发道路、景观、基础设施等，改善了园区及其周边的整体面貌和生态环境；而软价值主要通过城市文化氛围、市民的感受等无形的载体表现出来，例如曲江把“文物景点”变成“文化景区”，让“静”的文化“动”起来，营造了一个文化气息浓郁的城市发展新区。

曲江模式从城市价值的角度，将文化产业发展与文化事业发展结合在一起，用文化产业的部分收入发展文化事业，用文化事业的进步推动文化产业的发展。曲江新区在园区内建有西安音乐厅、西安美术馆、曲江电影城等大型公共文化场馆；曲江演出集团、西安秦腔剧院定期安排公益演出；曲江已形成5700亩开放式城市公共文化空间和十余个市民休闲广场。这些公共文化场所和活动有助于强化市民的文化认同感和生活幸福感，而随着有文化修养的市民数量的增多，就会间接推动文化产业的增长，文化事业与文化产业越积极地互动，城市价值就越快速地提升，这也正使文化事业与文化产业回归到最本真的发展目标上。

2009年10月，《曲江新区二期扩区规划》获批，扩区后的曲江新区面积为40.97平方公里，比原有管辖面积扩大一倍。在新扩区域内，曲江新区将规划建设主题旅游与文化商贸区、会展商务与传媒出版区、影视演艺与科教创意区、遗址博览与生态创意区、娱乐运动与休闲度假区5个功能分区。在产业布局上，曲江新区把这五大功能分区又规划为出版传媒产业区、国际会展产业园、国际文化创意区、动漫游戏产业区、文化娱乐产业区、国际文化体育休闲区、影视娱乐产业园区、艺术家村落8个文化产业园区，加上原有的曲江文化景区，在曲江新区40.97平方公里的范围内形成了九大文化产业园区，基本涵盖文化产业主要门类。

此次大规模扩区旨在将城市公共设施建设、生态建设和大遗址保护与文化产业结合，通过构建文化产业生态链提升文化产业集聚效应，建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区。基于这样的主旨，曲江新区管委会提出“全文化产业生态链”的概念，即以文化创意为产业发展的灵魂，以文化资源为出发点和依据，以版权为交易载体，通过文化创意激活文化资源，通过版权交易与保护促进文化价值流通，进而解放文化生产力，实现文化产业增值。

由于曲江新区的文化产业门类齐全，不同门类的文化产业可以围绕文化创意和版权形成由上中下游构成的全文化产业生态价值链，见图3。修建大唐芙蓉园是用文化创意激活了文化遗产、带动文化产业生态链的典型代表。芙蓉园在秦、隋、唐代均为皇家园林

为了展现盛唐风貌，曲江新区参考诸多历史文献，在其原址修建了大唐芙蓉园，采取了南园北池的格局，园中4个景观区展现了大唐12个方面的文化内容。大唐芙蓉园建成后，立刻成为游客数量仅次于兵马俑的旅游景点。随着知名度的提高，服务不断升级，每晚在大唐芙蓉园上演激光水幕电影《大唐追梦》和大型梦幻诗乐舞剧《梦回大唐》；同名电视剧也在大唐芙蓉园拍摄完成；销售大唐芙蓉园景观的微缩雕塑、唐代服饰、唐代生活用品等大唐芙蓉园的衍生产品；园内外的商位租赁价格也逐年提高。

这说明经过文化创意整合的大唐芙蓉园，通过文化资源带动了旅游业，进而又带动了影视业、演艺业、衍生产品运营和房地产业。全文化产业生态链的本质就是围绕文化创意和版权而形成的所有文化产业门类的网状格局。在实践过程中，全文化产业生态链上中下游不断整合，实现整个文化产业系统的自适应和反馈机制，从而进一步提升文化产业园区的总体竞争力、话语权及领导力。

产业调查报告【篇3】

近年来，××县委、县政府大力实施“项目立县、工业强县”主战略，把发展纺织产业作为县域经济快速发展的突破口来抓，纺织产业迅速发展成为全县的主导支柱产业和重要经济增长极。如何进一步做大做强纺织产业，打造全国一流纺织产业基地，是提升××县工业化水平、实现经济社会又好又快发展面临的一项重大课题和紧迫任务。

一、发展现

状

2003年，××县委、县政府敏锐地把握国内纺织产业重心从东南沿海向中西部地区转移的有利时机，及时确立把纺织产业作为主导产业来抓的战略决策。几年来，纺织产业发展实现了从无到有、从量变到质变的飞跃，总体上呈现四个特点：

一是发展速度快。五年内先后引进了天顺纺织、恒昌纺织、金源纺织、三邦实业、宏丰制衣、宝源彩纺等纺织服装企业，总数达12家，占地面积1100多亩，总投资达15亿元。

二是产业规模大。全县已形成75万锭纺纱规模，占全省纺纱规模的1/3，年织布可达800万米，年产针织服装可达630万件（套），初步形成了“纺纱纺线→织布→制衣”的纺织产业链。企业95%的设备达到了国内国际先进水平。2007年，××县被省经贸委授予“江西省纺织产业基地”称号，今年8月又被中国纺织工业协会命名为“中国新兴纺织产业基地”称号。

三是经济效益好。尽管受金融危机的冲击和影响，××纺织产业仍保持良好的发展势头，生产总体保持稳定，平均达产达标率接近80%。上半年，园区纺织企业实现销售收入10.7亿元，同比增长113.2%，占园区工业销售收入的27%；实现税收3200万元，同比增长111.3%，占园区税收的27%。

四是就业人数多。目前，纺织企业直接吸纳了6500多名劳动力就业，占园区就业总人数的23%。以天顺纺织公司为龙头，采取“公司＋农户”的供销一体模式，发展农村家庭纺织100多户，引进织机近600台，每年可帮助农户增收1000余万元，有效地促进了群众增收和全民创业。

××县纺织产业在发展中也存在不少问题，主要表现在：一是产业结构不够优。纺织产业以纺纱为主，织布、服装加工占的比重较小，不到总产值的15%。纺织企业的原料供应、产品销售“两头”在外，企业只进行来料加工。此种经营模式不仅利润率低，而且抗风险能力差。二是科技含量不够高。现有纺织企业的研发能力普遍较弱，核心技术大多是从外部引入或者与外部联合开发。企业产品主要为化纤纱、纯棉纱，加工模式以粗加工为主，精深加工所占比重小，产品档次低、科技含量低、附加值低。目前国际上广泛采用的智能化转杯纺、紧密纺、喷气纺等新型纺纱技术在该县纺织行业中所占比重明显偏小。三是产业规模不够大。目前，纺织基地化纤产能仅12万吨，与外地产业基地相比，差距明显。比如浙江萧山区汇集的纺织企业达2000多家，规模以上企业近500家，2007年的化纤产能达404.7万吨。

二、发展机遇

尽管全球金融危机对外贸依存度高、劳动力密集型产业的影响比较明显，但从总的发展趋势看，纺织产业发展正在逐渐好转，再次面临难得的发展机遇。

1、国内国际的需求潜力是最长远的机遇。从国内来看，我国拥有世界上最大的内需市场，13亿人口的纺织服装品消费绝大部分靠国内的纺织产业来供给，随着经济社会的发展，纺织服装品的需求还将不断增长。数据显示，我国人均年均纤维消费量从2000年的7.5公斤增加到目前的15公斤左右，但与发达国家人均年均纤维消费量30—40公斤相比，还有很大差距。我国内需市场也存在新的增长点，近年来广泛应用于基础设施建设、医疗卫生、交通运输、特殊材料等领域的产业用纺织品需求量迅速增长，预计未来三年将每年增长80—100万吨。这些意味着纺织产业发展还有很大有空间和潜力。从国外来看，我国已发展成为世界最大的纺织品生产国、消费国和出口国，在国际纺织行业中具有产业链完整、配套能力强、专业分工明确、劳动力成本低等较强竞争优势，在全球纺织贸易市场占有1/3左右的份额。

2、国家对纺织工业的重视是最直接的机遇。在今年2月国务院出台的《纺织工业调整和振兴规划》中，纺织工业被定位为“我国国民经济的传统支柱产业和重要的民生产业，也是国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、扩大出口、吸纳社会就业、增加农民收入、促进城镇化发展等方面发挥着重要作用。”基于纺织工业的极端重要性，国家将会对对纺织工业发展越来越重视，为纺织产业发展提供更多的政策支持，营造更为有利的发展环境。

3、现有纺织产业的布局调整是最有利的机遇。目前，全国已形成广东西樵、浙江萧山、福建长乐等有规模的纺织产业集群110多

个，其中绝大部分分布在东南沿海地区，仅浙江、江苏、广东、山东、福建五省的纺织产业集群就占总数的90%以上。受土地资源紧张、劳动力成本上升等因素影响，沿海发达地区纺织产业中劳动密集型企业需要逐步向中西部地区转移，同时国家鼓励东南沿海地区重点发展技术含量高、附加值高、资源消耗低的纺织产业和产品，推动和引导纺织服装加工企业向中西部转移，鼓励中西部地区利用资源优势发展纺织服装加工基地。江西在承接纺织产业梯度转移中有着突出的优势，如毗邻东南沿海省份的区域位置、诸多的优惠政策及较低的资源和劳动力成本，对全省四大“纺织产业基地”之一的××来说，是一个难得的发展机遇。

4、××纺织产业取得的发展成就是最现实的机遇。××纺织产业经过近几年的努力，在园区平台、交通区位、产业聚集、生产成本上具备了加快发展的优势。平台方面，纺织工业园区面积达4平方公里，设施完善，功能齐备，环境优美，规划中的××纺织印染集控区目前已顺利通过省环保局的环评审批；交通方面，××距离省会南昌仅50公里，距港口城市九江168公里，南昌与邻近省会城市和主要城市均有高速公路相连，并可实现铁海联运，交通十分便利，已经开工建设的昌奉高速公路和规划建设的杭南长铁路、九长铁路将使××的区位优势更加凸显；产业聚集方面，集中了以金源为龙头的纺纱企业4家，以三邦为龙头的纺线企业2家，以及宏丰制衣等针织服装加工企业4家，纺织产业已初具规模。依托现有的聚集效应，可实现企业间的优势互补、资源共享，形成对上、下游产业发展的辐射带动能力；生产成本方面，纺织企业对用电和用工的要求较高，用电、用工成本分别在生产成本中占40%和20%左右的比重，××拥有220千伏变电站1座、110千伏变电站3座，为企业长远发展提供了稳定的电力保障，而且执行的工业用电价格为全省最低，对纺织企业具有较大吸引力。此外，××有较为充足、稳定、廉价的劳动力资源，能较好地满足企业用工需求。

三、思考对策

1、着力延伸纺织产业链条。按照“做大中间，做深两头”的思路，壮大纺纱生产规模，积极延伸上、下游产业链。上游产业要着力引进原料生产企业，下游产业要着力引进织布、印染、服装加工企业。一是突出产业特色。重点抓好原料、织造、印染三大基础项目，原料项目重点发展涤纶短纤和再生涤纶短纤生产项目，力争引进年产20—30万吨涤纶短纤维生产线，满足××纺织原材料需求；织造项目以配套本地原材料产品为主，发挥技术装备优势，提升织造能力和水平，重点生产高、中档服装面料；印染项目尽快启动纺织印染集控区的建设，抓好印染、水洗、整理企业的合理布局，做到高起点规划，高标准建设，为吸引相关企业落户创造有利条件。二是狠抓产业招商。抓住国内纺织产业转移的历史机遇，积极开展产业招商，重点瞄准国内纺织产业原料生产、织造、印染、服装加工行业的百强企业，积极引进和培育龙头企业，带动××纺织产业链各个环节的同步发展，增强产业链的紧密度和稳定性。三是搞好政府引导。立足长远发展，注重培植纺织器材生产、物流仓储外包、印染污水处理等关联配套产业，并引导建立相应的行业协会和服务机构。根据××纺织产业发展目标，合理确定配套产业的种类和规模，有针对性地鼓励本地私营企业和外来企业的发展，做到“及早规划、政府引导、逐步形成、滚动发展”。

2、大力提升产品科技含量。一是鼓励企业加强产品研发和技术改造。积极向上争取科研项目和技术改造资金，鼓励较大的企业建立技术开发中心，或与科研机构、大专院校建立合作关系，不断增强企业产品研发能力，提升技术装备水平。棉纺织行业重点实施以提高“三无一精”（无卷、无接头纱、无梭布、精梳纱）比重为主的技术改造；印染后整理重点加强针对新型纤维与天然纤维的混纺、交织产品的印染后整理技术研究；化纤行业重点开发具有优异性能的功能性纤维、高性能纤维、差别化纤维及复合型纤维，注重开发引进竹碳纤维、原竹纤维等新型纺织材料。二是加强纺织人才培养引进。积极争取建立纺织技术学校，设立纺织行业技术研发中心，为纺织产业发展提供人才和技术支持；充分发挥××职业技术学校和职业培训机构的作用，根据企业需求，抓好纺织一线生产工人、专业技术人才的培养培训；制订优惠政策和创造良好的用人环境，千方百计吸引外地纺织行业生产、管理、设计、营销等各类人才到××就业发展。三是加大品牌建设力度。实施名牌发展战略，坚持培育地方品牌和引进知名品牌并举，提高品牌贡献率。大力鼓励支持本地纺织服装企业申报国家、省级名牌产品，加大对优势企业、优势品牌的宣传力度，努力培育一批在国内外同类产品中具有较强竞争力的名牌产品，同时着力引进知名品牌企业或促进本地企业与外地知名企业的合作。

3、努力营造良好发展空间。一是建好产业基地平台。紧跟全国纺织产业发展趋势，积极争取省委、省政府的重视，做好纺织产业发展中、长期规划，高标准谋划产业布局，着力推进万亩产业基地建设，进一步增强产业承载能力。依据产业链分步建设原料区块、织造区块、印染区块，着力完善各个区块的基础设施和配套设施，为实现纺织产业集群化发展打好基础。提高产业基地的土地利用效率，加强环境保护，防止低水平重复建设和落后企业的引进。二是完善硬件基础设施。加快昌奉高速、天然气管网、园区11万伏变电站、3万吨印染污水处理厂等设施建设，为产业发展提供良好的承载空间。三是优化政府配套服务。进一步提高行政效能，转变服务理念，简化审批手续，减少办事环节，为企业提供优质、便捷、满意的服务；充分发挥纺织基地办公室、纺织产业协调办公室两个专职机构的作用，在项目配置、公共服务、市场监管、信息收集、融资服务、员工培训招聘等方面发挥更大作用；大力推进民生工程进园区，完善园区职工公寓、学校、医院、超市、银行等生活配套设施，落实好外来务工和进城务工者享有城市居民同等待遇的政策，增强园区吸引力。

产业调查报告【篇4】

关于发展安富玻陶特色产业的调查报告范文

安富陶器是我国四大名陶之一，安富亦被誉为中国三大陶都之一，是我县传统特色产业之一，安富陶器在国内外虽享有盛誉，而产业却处于不断萎缩状态，特别是特殊工艺美术陶制作后继无人，工艺濒临失传。近年来，在县委县政府的重视、支持下，安富街道充分利用资源优势、工艺优势和地域优势等，积极开展安富陶器的资源保护与利用开发，引导安富陶瓷生产向产业化、高新化方向发展，对振兴陶器产业、重塑“安陶”品牌发挥了积极作用，取得了阶段性成效。但是，仍存在不少问题，为进一步推动安富玻陶特色产业的发展，安富街道组织专门人员开展了专题调研，现将有关情况报告如下：

一、安富陶产业的现状

（一）陶土资源现状

安富境内有一条长15公里、宽2.5-4.5公里的陶土矿带，陶土总储量为7048万吨，平均厚度为1.2米，比重为2.65吨/立方米，泥色为红色、白色，其中白泥含二氧化硅74.6%，三氧化二铝12.15%，三氧化二铁1.2%，氧化钙1.43%，氧化镁0.85%，烧失率为6.36%；红泥含二氧化硅61.73%，三氧化二铝17.69%，三氧化二铁7.44%，氧化钙0.57%，氧化镁0.64%，烧失率为6.4%。

（二）玻陶产业发展现状

陶瓷工业是安富在全县长期以来相对比较有优势的产业，全街道玻陶生产企业有重庆世国华陶瓷工艺制品有限公司、重庆市鸦屿陶瓷有限公司、荣昌县安北陶器厂、重庆市永恒玻陶有限公司、荣昌县富艺陶瓷厂等10家，产品主要以酒类包装瓶为主，年生产玻璃陶瓷制品8000万件以上，年实现产值4.5亿元以上，从业人员达2500人，为推动区域经济发展，促进农民增收发挥了重要作用。

二、安富陶产业发展的条件和优势

安富位于荣昌最西面，距县城12公里，是重庆市西大门，与四川省隆昌县、泸县毗邻，是重庆市首批确定的45个中心镇之一，有“渝西第一镇”之称。在成渝经济发展战略中，安富具有成渝交汇、双向开发的战略区位优势。境内交通便捷，成渝公路、成渝铁路穿境而过，境内设火车站（安富站）一个，距成渝高速公路桑家坡出入口2公里。

（一）悠久的陶生产历史

据史料记载，安富生产陶器的历史可以追溯到清康熙二年（1663年），至今已有三百多年的历史。经考证，安富陶业自宋代开始，距今就有八百多年的历史。1998年经国家陶瓷、文物考古专家和三峡考古专家组鉴定，在安富刘家拱桥一带两平方公里范围内发现了古宋陶遗址及大量陶瓷文物。“安富场五里长，泥精货排成行”、 “前山矿子后山炭，中间窑烧陶罐罐”，这些从宋、清代就开始流传的民谣，生动地表现了当时安富陶器的生产和销售盛况。现安富五里长街保护较为完好，还有明、清古窑遗址多处。

（二）陶产业发展的优势

一是资源优势。

安富陶土储量不仅丰富，而且其泥料质地细腻，可塑性强，含水率、烧失率低，被誉为“泥精”，是最佳的陶瓷制作原料。另外，安富陶土平均厚度1.2米，比重2.65吨/立方米。陶土埋藏浅，地层稳定，极易开采。

二是工艺优势。

安富陶器的传统生产工艺要经矿选、风化、人工踩炼、棕滤、除沙泥和沉分水杂等工序多次提取，至坯泥达到细腻、塑延、光色要求后进行制坯和阴干，然后进行烧制。安富陶品种繁多，鉴赏品设计精巧，造型优美，透示出强烈的生命活力。素烧的“泥精货”，色泽天然，给人以古朴淡雅之感；色釉装饰的“釉子货”，观之有晶莹剔透之形，叩之能发清脆悦耳之声，具有浓郁的民族风格和地方特色。因此，安富陶器享有“薄如纸、亮如镜、声如磬”的美誉。

三是能源优势。

安富街道有一个中型的天燃气配气站和一座11万千伏安的输变压站。

四是政策优势。

安富具有直辖市的优势。在税收、行政管理等方面都优于相邻的四川隆昌县，特别对四川的客商有非常大的'吸引力。

五是技术优势。

安富与隆昌县的李市镇、石燕桥镇历史上就有许多陶器企业和制陶工人，技术非常好。目前，安富拥有从设计、泥釉料研制、制坯、烧成等各个工艺环节的专业技术人才和管理人才，掌握和运用目前广泛采用的新技术难度不大。

六是产业集群优势。

安富现有陶器企业6家，玻璃制品企业4家，年产值约4.5个亿。

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产业调查报告【篇5】

传统的人类中心主义立足于人的根本需要，把自然当作索取的对象，人类为了自己的生存 、发展可以不断地采掘自然资源。随着环境的日益恶化，修正的人类中心主义意识到要从长 远考虑，使后代子孙有生存和发展的权利，从而下决心要爱护环境、保护环境，甚至限制人 类的消费行为，改进技术，提倡清洁生产……。无论是传统的、未经修正的人类中心主义或 修正的人类中心主义，无疑都是以人为本，行为的出发点仍是以人为中心的。虽然现代的人 类中心主义表面看来已经开始重视保护自然环境，但这仍是人类为了自身的生存和长远发 展而作出的选择。人们的行为目的是为了更好地向自然索取，为了长久地开采，为了人类自 身利益。

生态中心主义（非人类中心主义）与人类中心主义的不同在于：生态中心主义将人视为与自 然平等的存在，或是认为人是自然演化发展的产物，人不能离开自然而生存、发展，是作为 自然的一部分而存在，人与自然应该和谐共处，共同发展。而“大地伦理”作为非人类中心 主义诸多观点中一种最为“激进”（注：此处的“激进”是指：由于“大地伦理”相对于动物解放/权利论、生物平等主义而言， 其对人类要求更为苛刻。前两者分别承认动物、生物（有机体）的权利，而“大地伦理”则更 将此范围扩大到了整个包括无机界在内的自然界。

）的环境伦理观念，其提倡者阿尔多・利奥波德(Aldo Le opold)认为，“大地伦理使人类的角色从大地共同体的征服者变为其中的普通的成员和公民 。它蕴含着对它的同道的成员的尊重，也包括对共同体的尊重。大地伦理简单地扩展共同体 的边界，使之包括土壤、水、植物和动物，或者由它们组成的整体：大地。于是，大地伦理 反映了生态良心的存在，依次反映了个体对大地健康的义务的确信。健康是大地自我更新的 能力。保护是我们了解和保持这种能力的努力。对于我来说没有对大地的爱、尊重、赞美、 和对它的价值的注意，对大地的道德联系能存在是难以想象的。当然，我所谓的价值是某种 比纯粹经济价值更宽广的价值，我所说的价值是哲学意义上的价值。”[2]利奥波德认为包 括无生命的自然在内的整个大地，都应获得人类的尊重。

这两种自然观在价值评价上出现了分歧，他们首先都承认自然对人的价值，认为自然对人 具 有实践、审美、认知等价值属性，肯定人类一方面作为价值主体的地位，但是人类中心主义 不涉及自然的“内在价值”，否认自然的“固有价值”，自然只能是人类改造的对象。而非 人类中心主义或生态中心主义认为，自然有其“内在价值”，人类应尊重自然。正是二者在 自然“内在价值”存在与否上的不同认识，导致了人类中心主义与非人类中心主义的分歧， 从而在理论上、行动上表现出差异。

斯宾诺莎认为，“价值本质上是相对于人的，从而在这种意义上是人的创造，善和美并不 属于事物，而属于它们与人的关系”[3]，斯宾诺莎认为离开人，事物就没有善或美。所以 ，离开人，自然也就无价值可言，自然只有相对于人的价值，而没有其内在价值。

丹尼斯・奥提兹(Denise Ortiz)认为，根据《圣经》，可以认为“自然有独立于人类的内 在的价值”。[4]

萨缪尔・亚力山大认为，“在比生命更低级的存在者中，我们可以发现物质事物中，就其 能 够相互满足而言，也存在着价值，如化学家很久以前习惯于说，分子中原子间的相互满足。 在这里，价值也是客观的。”[5]

根据人类中心主义的观点，自然只是人类生活的条件，是利用的对象，自然只是为了人而 存在，只有相对于人类而言的价值。对于非人类中心主义而言，从动物解放/权利论，到生 物平等主义、生态整体主义，他们将非人类的“内在价值”从动物扩展到所有的生物，甚至 包括整个大地，由此限定人的活动边界。哲学家当・马瑞尔特(Don Marietta)认为，“许多 其他的哲学家已经支持降低非人类动物或所有生命体，或作为一个整体的自然环境的人类意 义的哲学体系。各种各样的名字，像生态整体主义，深生态学，生物温和主义，生态温和主 义，对环境哲学指出不同的但是有些相似的途径，至少在他们都看起来否认人类在事物的系 统中处于一种特别的位置。整体主义的哲学，以不同的方式组合人类道德上和其他物种平等 的概念，正在被环境伦理主义者和科学家以及其他人以对待环境的兴趣所接受。”[6]

自然的“内在价值”存在与否，只是人们的认识观念及立足点不同。不承认自然“内在价 值”的观点，是从人类自身出发，以人为价值主体。承认对象的内在价值，则人类在思考此 观点时，已经进行了一种假设自然为其自身评价主体的定位。

人类中心主义与非人类中心主义都承认自然相对于人而言的价值，是以承认人的价值主体 地位。但是，非人类中心主义为实现对自然的尊重，以及人与自然的平等地位，预设了应承 认自然的价值主体地位，即在评价自然的内在价值时，以自然本身为评价主体，对自然的价 值进行评价。但是，这种价值主体地位的预设却在理论上以及实践上困难重重。

首先，人的主观性限制了内在价值属性的界定。由于对自然内在价值的评判，需要人类 进行价值主体地位的置换，人类要站在自然的角度来思考其“内在价值”，事实上，人类价 值主体地位的置换并不能带来对自然内在价值的认识。

“在现实中，人类的评判无疑是以人类的活动经验为基础的。”[7]人们由于其日常经验 范围 ，对自然的评判，也必然是从人类自身的思维视角出发，根据经验来作出判断。所以，人类 假设的主客体关系置换，以自然为价值评价主体，去评价价值的内在属性，这无疑是具有人 性色彩的，而不能作出纯粹客观的判断，“不能用涉及独特的人的行为的经验因果作用来分 析它”。[8]从而，人类也无从判别什么才是原本的自然及自然的内在价值内涵。

托马斯・内格尔以蝙蝠为例，说明人类不可能正确感知蝙蝠。“蝙蝠的声纳，虽然显然是 一种感知的形式，它的作用与我们所有的任何感官都不一样，没有理由设想它在主观上与我 们所能经验或想象的任何东西相似。这似乎使有关作为一只蝙蝠会是什么样的概念产生了困 难。我们必须考虑是否有任何方法允许我们从我们自己的情况推断蝙蝠的内心生活，如果没 有，又有什么其他方法可以理解这个概念。”[9]作者认为这种经验的主观性使得人类不可 能从根本上正确推断对象，我们只能得出一个先验图式的概念。“我们自身的经验为我们的 想象提供基本材料，因此想象的范围是有限的。……我想知道的是，作为一只蝙蝠对蝙蝠来 说会是什么样。然而，如果我试图想象这一点，我受到自己的心灵力量的限制，而那些力量 不足以完成这个任务。”[10]同样，人类想知道作为自然对自然来说会是什么样，也不足以 完成这种认识和判断。所以，人类在对待自然的“内在价值”的概念上，试图推断其内涵的 努力也是无劳的。在人类生活中，人们常说的自然的“报复”，即是人类以自己的经验推断 出现的异常自然现象，这其中就蕴含了人类的思维特色，是拟人的自然反应。“当我们考虑 蝙蝠时，我们所处的地位与聪明的蝙蝠或火星人可能占有的地位完全一样，如果它们想要形 成一个作为我们会是什么样的概念的话。……它的主观性是非常明确的。”[11]同样，我们 ――人类的主观性也是一样的，任何物种的“主观性”决定了它只能依据自己的经验进行判 断，所以人类试图作出自然内在的价值的评判是枉然的。我们不知道其他动物是否也在设想 人类具有内在价值，他们同样也不能评判人类的价值，他们只能站在他们自己的角度，从人 与自身的关系中，去评判。人类评判依据的主观性决定了对自然内在价值的评判不可能。

不干涉自然的原本状态，自然的固有价值，内在规律，一经人的干预，即带有人的印迹， 人的主观性和干涉的行为，已经深深烙在自然之中，所以人类一旦试图进行这种行为，自然 的原本状态已经消逝了，原本已不再是“原本”。人类所假设的主客体置换，“非人类的生 命体”无法成为真正意义上的主体。所以自然的'内在价值，我们无法评判。我们可以讨论它 的客观性，但它的内涵却又在人类的视野之外。人正在试图判别的自然价值实际只能是人与 自然关系中体现的人类所认识的自然对人的价值。

其次，实践上的困境。

尽管人类中心主义与非人类中心在理论立足点上有着诸多的不同，但在行动上，现实生活 中，修正的人类中心主义所进行的环境保护实践，更具现实性。而非人类中心的观念在行动 上却找不到有力的证据。非人类中心主义，如动物权利论认为，人们对自然的尊重，表现在 爱护森林、动物，在狩猎、在对待动物上，要在维持生存的基本需要基础上，尽可能不伤害 动物，要尽量减少动物的痛苦，维持自然的原本状态……他们提倡的要求更为荷刻，但是事 实上，如何才能是自然的原本要求，是自然的自发发展状态，什么是“基本需要”，人们无 从判别，所以行动中人们无从区分，在现实中，实际上缺乏明晰的尺度。非人类中心主义在 现实中陷入了困境。承认“自然的内在价值”，要尊重自然，使自然按照自身的要求发展， 人们应尽可能地让自然自发地存在……

由于，非人类中心主义在“内在价值”评价理论上的缺失，导致其在行动上，难以逃出人 类利益本位的巢臼。主客体转换的不现实性，带来的行动上、以及认识上的困境。实践的困 难首先来自理论，非人类中心希望使自然按照自身的内在规律发展，使人类不能在实践上过 分干预自然，要维护自然的原本面目，但人类的行动涉及之处，已经干预了自然，人们对“ 真正的自然面目”的认识也只是人类的一种认识，但是事实是怎样的，仍是有待思考的问题 ，人类所假想的“自然报复”也是具有人性色彩的假想。其次是现实的物质力量的原因，由 于地球面临过多的人口的压力、资源缺乏、能量危机、以及技术造成的浪费等现象，人类在 实践上试图普遍地以“非人类中心”为行动准则，在大多数国家和地区仍不具备现实基础。 约瑟夫・德斯亚丁斯(Joseph Desjardins)认为，整体主义（非生态中心观点之一）的“承诺 不是普遍的；一些道德哲学家对于实践这种新的到达伦理学的途径的效果持有严肃的保留… …”。[12]如，动物解放/权利论者雷根(T.Regan)认为动物和人一样，有自然的权利。但是 ，人类在行动中应设定行动的界限，只能在限制的条件内伤害动物。但是事实上，这种边界 标准无法做到客观性、无确定性。

人类中心主义无疑是支持以人为价值主体的观点，从理论上和实践上，都是从人的主体性 出发。承认自然的内在价值的观点，必然要求站在自然的角度来思考。非人类中心主义认为 应尊重自然，认为自然与人类应是平等的观点，无疑削弱了人类的主体地位，这其中预设了 应进行自然与人的主客体关系置换。我们人类如何行动，做，才是符合自然要求的。事实上 ，人类仍在以人类自身的思维方式在假想着自然会如何如何，相应地人类自身该作出何反映 。我们所推测的自然的要求，以及自然对人类行为的反映，都是人类中心的，仍是以人类自 身为主体的思维方式，这就使得非人类中心主义在行动上走入了困境。这就是非人类中心主 义在实践中失败的原因之一。

在现实中，我们也能看到，从政策、法律的颁布等实际措施上，人类的行动是人类中心的 。即使在经济发达的美国，“任何十分熟悉美国哲学历史的人将承认这个假定，和随之而来 的环境议程的证明，被看作本质上是注重实效的――我的意思是通过它这种思考的方式在美 国哲学学派中成为以实用主义闻名的一种中心地位。”[13]

“现代世界观的实际失败……从这个实用主义的框架出发，那么，环境保护主义者批评流 行的现代世界观是正确的。这个世界观的实践内涵是极端地改造生态圈的行为，建构与自然 生态系统隔离的人类共同体和栖息地，不仅中断他们周围所在的生态系统，而且大气和从此 整个地球。这样的无法忍受的实践很明显来自于日益增长的科学证据的优势。人类在自然环 境中进化出我们目前正在转变的。因为我们的身体的和心理的支持，我们进化独立于自然环 境。我们的行为等于在破坏我们所依靠的，并且因此以一非常直接的方式弄巧成拙。推动这 种行为的世界观因此实际上是错的。……我在这儿想做的是证明，通过例子，实际的价值不 仅对现代世界观的批判，而且对指导发展新的环境上友好的替代办法的持续的方法。”[14] 所以，在实践上，非人类的观点是站不住脚的，无以立足的。在绝大多数人看来行动上是无 法实施的。非人类中心主义的世界观在现实世界中的实际失败即体现于此。

如上所述，非人类中心主义承认“自然的内在价值”在行动上缺乏有力的现实证据，难以 在当前形成一个可行的标准，成为引导人们行为的规则，自然“内在价值”的意义何在？

岩佐茂认为，“主张必须保护环境的环境伦理，不应该建立在自然的‘权利’与‘固有的 价值’这些虚构的概念上，而要以对现实的认识为前提。”[15]但是，我认为在当前对此的 讨论仍具有深刻意义：主要是理论上的发展与实践的间接影响。尽管对自然内在价值的争论 ，存在分歧，而且根据上述分析，人们对自然内在价值的内涵也无从把握，在实践上也不具 备现实性，但是，我们当前进行自然内在价值的探讨仍具有深刻意义。

从人类中心主义到生态中心主义，从否认自然的“内在价值”到尊重自然，承认自然的“ 内在价值”，这是一种在世界观转变下的自然观的发展。这种转变和发展是有它的现实意义 的。

首先，它对于自然观的发展，形成新的更为进步、适合人类的发展的自然观有不容忽视的 影响。在当前，由于人口过多，技术水平以及人类思想文明进步的阶段性，在认识上，以及 能力上都有一定的局限性，人类为了维持生存，在实践上仍然以功利主义为目的处理人与自 然关系。但是，随着科技与人类社会的发展，将自然视为具有内在价值的有机体的观念将 会促进人类自身道德的提升，以及对于人类形成未来更为适应发展需要的自然观念是一个宝 贵的思想源泉。从这一点上来说，自然“内在价值”的观念对于形成新的观念有益。承认自 然“内在价值”的自然观是人类在人与自然关系的发展中，形成的一定时期下的自然观念， 是在原来机械世界观指导下的“人类中心主义”自然观的发展，这对于人类未来形成更为新 颖的新型自然观念，是可以参照和吸取的理论观念。

杨通进认为，“在现实生活中，我们可以把人类中心主义视为一种具有普遍性的社会伦理 标准，要求所有的人都予以遵守，而把动物解放/权利论、生物平等主义和生态整体主义理 解为具有终极关怀色彩的个人道德理想，鼓励人们积极地加以追求。”[16]

自然的固有价值的存在与否反映了人类对自然的一种态度，这种态度不仅仅是停留在理论 争论的意义上，而且对于指导人们的实践也具有深刻意义。

其次，承认自然“内在价值”，对于增强人们的环境意识，在指导人们的与自然环境相关 的行为活动中，有增强行为主体道德义律、规范主体行为、增强自觉性的重要功能。虽然人 们不能把握自然的具体的“内在价值”内涵，但是在承认它的基础上，人们会形成对自然的 尊重与爱护，感到人类对自然负有责任和义务，从而减少过分干预自然，破坏环境的行为。 对于提高环境保护意识，增强行为的自觉性、主动性……。通过从传统的实用主义的自然观 转向视自然存在内在价值的自然观，使人们在人与自然关系的意识起点上，会更为尊重自然 ，人与自然的平等关系，使人们在道德上、行为上，都会更为积极主动地爱护自然，这无疑 对增强环境保护效果是极为重要的。它对于人的环境主义实践行为有深层影响。

“价值与无价值的分离永远是一场试验或考验，也是一场意见或情感的斗争，在斗争中使 用的是信仰或传统的力量。”[17]事实上，自然的内在价值的有无，人类无从判别，人类所 能判别的自然价值只能是人与自然关系中体现的人类所认识的自然对人的价值。但是，自然 的“内在价值”存在与否，对于人们的世界观的转变，在人与自然关系上的看法、行为有着 指导意义。这就是“内在价值”对人们的意义。随着人类工业文明的到来，工具的不断创新 ，人类改造自然的能力增强，人类的主体意识也日益深化，造成人类充当地球统治者的观念 日益明显，从而在行动上将自然当成纯粹的物质来源。所以，我们应提倡新的自然观念，在 新的世界观的指导下进行改造世界的活动，这样才能真正改观目前日益恶化的状况。“因此 ，思考作为一只蝙蝠会是什么样似乎使我们得出这样的结论：有些事实并不存在于可用人类 语言表达的论点的真实性中。我们可能无法陈述或理解这些事实，却不得不承认它们的存在 。”我们对自然内在价值的判断，也许就在于我们应承认它的存在，却不能表述它的内涵。

所以，我认为从人类中心主义到生态中心主义，这种转变是有它的存在价值的。虽然生态 中 心在许多人看来，它的实践性值得怀疑，但从世界观上，这种转变在观念对人们的影响却是 有现实意义的。

产业调查报告【篇6】

3、加强优质服务，不断提高柑桔产业的科技含量。在当前开放市场的激烈竞争中，缺乏科技含量的柑桔产业是很难立于不败之地的。针对制约我县柑桔产业发展的“瓶颈”因素，当前我们要重点抓好三个方面的工作：要健全技术推广服务网络。按照强化县一级、稳定乡一级、延伸村一级的要求，配齐、配强农业技术人员，鼓励他们开展技物结合的有偿服务和技术承包，鼓励他们以技术入股或其他方式参与柑桔产业开发，既解决自身的生计问题，又为柑桔产业发展提供优质服务。要实施标准化生产，大力发展无公害绿色食品。突出抓好套袋栽培、病虫害综合防治等无公害栽培技术的推广与普及，尽量减少化肥、农药的使用量，生产无污染的绿色产品，树立会同柑桔品牌形象。要提高农民群众的科技意识和科技素质。在柑桔生产中，除了要充分发挥广大农技人员的作用外，还要加强对农民群众的技能培训，培养大量的农民技术人才，为柑桔产业提供良好的技术支撑。只有农民群众的科技意识普遍增强了，科技素质整体提高了，柑桔产业才能持续发展。

4、搞好加工与流通，切实把柑桔产业做大做强。一要加强柑桔的采后商品化处理。要在保证柑桔质量的基础上，加强商品化处理，搞好分等定级、打蜡包装、贮藏等工作，提高柑桔的商品价值，逐步改变“一等质量、二等包装、三等价格”的现象。二要发展柑桔加工企业。目前我县柑桔加工基本处于空白，仅有的佳佳乐果品加工厂属于家庭作坊式的小企业，且没有自己的产品，远远不能适应农业

产业调查报告【篇7】

兴化是农业大市，长期以来，我们一直致力于传统农业向现代农业的转变。当前，在全党全社会强调科学发展的新形势下，我们更加深切地认识到，发展生态农业对建设现代农业的极端重要性。现在可以这么说，对一个地区而言，生态是基础、是品牌、是发展、是后劲，而这些在农业上则表现得更突出、更直接。下面，主要结合兴化实际，在这方面作一些初步探讨。

众所周知，农业是国民经济的基础。现代化不管搞到什么程度，都不能丢掉这个基础。兴化位于江苏里下河地区腹部，有着2393平方公里的面积，155万人口，其中农业人口达133万之多。作为历史上的农业大市，其优势和特色一直是较为明显的。多年来，我们始终把解决好“三农”问题放在突出位置，努力实践加快做强农业，建设现代农业。我市被认定为国家级生态示范区和江苏省生态农业示范县后，我们进一步坚定了扬生态农业优势，走特色产业之路，切实加快农业现代化步伐的信心和决心。我们已有的实践、现代农业发展的方向都充分表明，兴化农业要不断突破，发展生态农业是必然选择。只有发展生态农业，才能进一步彰显兴化得天独厚的生态资源优势。兴化是著名的鱼米之乡，生态环境好，农业资源丰富。境内地势平坦，土地肥沃，河流纵横，雨量充沛，195万亩耕地基本上是“吨粮田”，可以说是一个天然的米粮仓。好的生态资源是我们世世代代赖以生存的基础。而用好资源优势，必须处理好利用与保护的关系。现实生活中，因农业资源的过度开发，而造成对环境的破坏不乏其例。现在有人提出，生态农业是农业发展遵循自然规律和经济规律相统一的最佳载体，要更加重视发展生态农业。我们从兴化的实践看也确实如此。就兴化生态环境的保护而言，对农业发展的重要性而言，水是首要的'。水是兴化之魂、兴化之本。兴化的水域面积占区域面积的三分之一。因此，我们在建设国家级生态示范区的过程中，围绕营造“蓝天、碧水、绿色、清静”的生态环境，始终坚持不懈地把护水、治水、养水摆在突出位置，由此夯实生态农业的发展基础。我们从这一理念出发，注重农业结构调整观念的转变、路子的探索。比如在处理发展市场农业、效益农业与生态农业的关系上，我们尊重市场农业、效益农业是农业结构调整的必然要求，但是离开了生态环境的保护是不行的。围绕市场需求什么种什么，什么赚钱种什么之外，还要加上一条，生态保护是前提。只有有利于农业资源的永续利用、长期得利，才是我们所追求的现代农业。所以这几年，我们在农业结构调整中，对有损于生态环境的事，即使能取得一时的效益，也绝不容许干。比如在水产业养殖上，对滞涝区、行洪区进行严格控制，确保行洪滞涝的需要、水质的净化；对那些宜林的湿地，积极发展人工湿地林，防止图一时之利，造成对整体环境的破坏。现在兴化的整个生态环境好，水环境的保护功不可没。据省、市部门检测认定，兴化农田灌溉水质量和土壤质量达到AA级环境质量指标，地面水水质均达到国家Ⅲ类水标准。依托丰富的水资源，兴化农业始终保持了较好的优势，得到了繁荣发展。粮食、棉花、油料等农产品常年产量在110万吨、1.5万吨、3.5万吨，均居全国前列，水产品总量已连续居江苏淡水养殖之冠。只有发展生态农业，才能进一步提升兴化农业的发展水平。当前，农业发展进入新阶段的重要标志之一，是农产品质量安全日益得到人们关注和重视，绿色食品倍受青睐。受其影响，在国际国内农产品市场竞争中，绿色安全成为筹码，“绿色壁垒”日趋严格。从兴化农产品在市场上的销售情况看，最走俏的是具有生态品牌的农产品。兴化蟹田大米、红膏牌大闸蟹、兴化大青虾供不应求的旺销，充分表明了生态农产品强大的竞争优势。兴化蟹田大米生产采取稻渔共作模式，无污染，口感好。全市种植面积达12万亩，年产6000万公斤，市场价格比一般稻米高出20%以上。现在农民自己吃的是蟹田大米，客人来兴化带走的是蟹田大米，蟹田大米已在上海、广州等大城市建立了稳固的销售渠道，行情日益火曝。活生生的事实告诉我们，新一轮农业发展的竞争是以农产品质量安全为主要特征的。面对新的竞争，我们要战胜挑战，抓住机遇，提升农业发展水平，必然是要加快发展生态农业、绿色食品。近几年来，我市根据资源特点，着力优化农业结构的布局，已初步形成了“东部特种种养、南部生态工业、中西部蔬菜、北部水产

产业调查报告【篇8】

一、农业产业化是农业发展阶段规律的产物

农业产业化是包括农业在内的社会经济发展到一定阶段出现的农业经营形式。当社会经济条件不具备时，农业产业化是不可能产生的，人为地推行农业产业化也不会获得成功。由于在指导农村工作中，政府倡导和支持农业产业化经营，于是有人误以为农业产业化是政府行为、人为因素。这种看法是不对的。不仅旧中国从未所闻，而且新中国成立后直到中共十一届三中全会前也无人知晓。农业产业化的概念最早见诸于报端，恰恰是农村经济改革、确定建立社会主义市经济体制之后出现的。这说明农业产业化的产生，既是社会经济发展的需要，又符合农业发展阶段的规律性。

那么，人类农业生产发展的历史，经历了哪几个阶段呢？有的学者认为，在畜牧时期之后，农业经历了3个发展阶段：农业阶段、农工（农产品加工）阶段、农工商（农产品加工商品化）阶段。也有学者认为，由于生产力发展水平、劳动者生产技能以及生产要素的组合方式不同，农业生产发展历史经历了原始农业、传统农业和现代农业3个阶段。笔者认为，上述两种划分阶段的方法、提法虽有不同，但对农业发展阶段规律性的认识是一致的，也就是说，在古代，中世纪乃至近代都不可能出现农业产业经营的实践和理论。它的产生和发展总是同农工阶段向农工商阶段或由传统农业向现代农业过渡联系在一起，总是同一个国家的工业化水平和市场经济发展程度联系在一起。

农业作为社会物质资料重要的生产部门，从古至今在解决人类社会存在和发展最基本的生活资料方面有着其它产业无法替代的作用。我们对几个农业阶段的考察，分析各个阶段的特点，可以清楚地了解到农业在各阶段对社会进步、人类发展的贡献有所不同，而越是接近和进入第3阶段，它的作用不是削弱而是更大。其原因要归结于生产力发展和科学技术在农业上的广泛运用，归结于农业产业化经营更适应社会可持续发展的要求和农业自身发展规律。

在人类社会初期，由于生产力水平极其低下，农业发展处于原始农业阶段。但这个阶段是来之来不易的，是我们祖先经过漫长的采集、狩猎时代并逐渐学会驯养动物、种植可食用作物之后，过渡到畜牧业和种植业，再经过若干年，农业从畜牧业分离出来成为独立的产业部门的结果。原始农业之所以为“原始”，一则人类社会处于幼年时期，劳动者的知识技能极其有限；二则人们用以从事农业劳动的工具极其简单，如木棒、石块之类。我国历史上旧石器、新石器时代、青铜器时代及殷周时期或稍后铁的发明、牛耕的出现，代表这一阶段农业生产力状况。与此相应，农业是唯一的生产部门，尽管劳动者在农耕之余或为了自身需要也生产某些手工业用品，但农业和手工业是结合在一起的，并没有独立的工业部门或农产品加工部门。正如马克思所说：“最初，农业劳动和工业劳动不是分开的，后者包含在前者中。农业氏族、家庭公社或家庭的剩余劳动和剩余产品，既包含农业劳动，也包含工业劳动，二者是同时并行的。狩猎、捕鱼、耕种，没有相应的工具是不行的。织和纺等等当初是农业中的副业。”（《马克思恩格斯全集》第25卷第713页）同时，由于生产工具落后，农业劳动所能提供的剩余时间和剩余产品，用于制造手工业品或用于交换的产品也微乎其微，无需专司流通的商业和产品交换的市场。那时的所谓“市场”，不过“日中为市”、“以井为市”，简单的以物易物（如某类农产品换某种畜产品）而已。德国经济学家李斯特在研究经济发展的阶段划分时，称这一时期为农业阶段是十分正确的，因为它没有工业、更没有商业。

随着社会的进步，生产力水平的提高，社会分工也得到发展。分工作为社会进步的标志，一方面促使原来在农业中处于副业地位的工业迅速发展，从农业中分离出来，成为又一个重要的物质生产部门；另一方面分工引起商品生产、商品交换的发展，商业又与农业、工业相分离，专门从事商品流通活动，从而形成农、工、商各自独立而又相互联系的国民经济基本体系。商业出现之后，农业劳动者除自己仍要进行“卖”和“买”而外，可以把生活、生产所需的部分甚至大部分卖和买交给商业部门，自己安心从事农业生产。这对于劳动者积累技能、提高劳动生产率是有利的，对于推动原始农业过渡到传统农业阶段也是有利的。传统农业与原始农业相比，除了生产工具有较大的改进外，劳动者的素质有一定提高。农耕方式也日趋精细。但总的说来生产力水平不高，农产品商品率低，农业生产以自给为主仍是这一阶段的主要特征。在我国农业发展史上，自给自足的自然经济，不仅在长达多年封建社会中始终处于统治地位，而且在遭受外来侵略沦为半封建半殖民的社会制度经过1（1840年到1949年）的发展之后，商品经济代替自然经济的奇迹并未出现，农业和手工业原始的家庭结合――男耕女织也未被新的生产方式撕断。

不仅如此，中华人民共和国成立之后，经过二三十年的农业改造，“吃饭种田”、“穿衣种棉”、“养牛耕田”、“养猪过年”的状况仍然存在。从农业发展阶段分析，由于长期实行计划经济、农业的集中劳动和统一经营、农产品的统购统销等多种原因，束缚了农业分工分业和商品农业的发展，加上把农民发展商品生产当作走资本主义道路加以批判，既打击了农民坚持以粮为主、多种经营、发展商品生产的积极性，又阻碍或延缓了传统农业向现代农业转变的历史进程。但是，实现现代农业符合农业发展规律，符合人类社会的演进，是不以人的意志为转移的。20世纪80年代初（70年代末已开始），农村普遍推行家庭承包经营调动了广大农民生产积极性，促进农业结构、产品结构调整，特别是那些农业发展迅速，农业生产专业化、社会化程度较高的地区，首先开始了传统农业向现代农业过渡，从而奠定了农业产业化经营的基础。

怎样认识农业由自给半自给经济向现代农业转变为农业产业化奠定基础？这里有几个问题应当明确。

首先，农业产业化与现代农业是两个不同的概念，实现了农业产业化不等于实现现代农业。当前，我国农业产业化的内涵、组织形式、经营体制都很不完善，还不能说实现了农业产业化经营；即使农业产业化了，离现代农业也还有一段或长或短的路要走。

其次，农业产业化是通向现代农业的重要途径，那种认为等现代农业实现了再发展农业产业化或那时自然就有产业化的观点是不对的。我们强调农业产业化发生在传统农业向现代化农业转变时期，是要人们在指导农业产业化实践中，既不能观望等待，以为条件不成熟，又不能一哄而起，违反客观规律。

第三，在实行农业产业化中，要重视农业生产专业化对推动农业商品化、社会化的作用。如果说在计划经济条件下，农业的分工和专业化不发达是自给半自给农业得以保存的条件，那么在市场经济体制下，把原来从属农业的家庭工业、副业、农业内部各业（如种植业内的粮食作物、养殖业内猪、牛、羊、家禽）一一分离出来成为新的独立农业产业部门，则是提高农产品商品率和社会化程度的关键环节。而专业化、社会化程度的不断提高，原来一个部门生产的产品，现在往往由几个部门共同完成。以农业为例，分工和专业化的发展，“小而全”的农业必然为大而专所取代，从种到收许多生产环节逐步成为专门的部门，如育种有种子公司、收割有收割公司、农产品加工运销有专业部门，不需要农户完成。专业化生产越发达，专业部门之间的协作联合的要求也越迫切，这就为农业产业化创造了条件。

第四，近现代农业发展中，世界上许多国家所出现的农业生产与农产品加工工业、食品工业、纺织工业乃至流通部门的结合、协作，或者农业生产部门与农业生产领域独立出来的育种、饲料生产、肥料生产等部门的联营、联合，都是在农业、工业分工的基础上，农业与工业、商业从专业化生产进而实现联合或农工一体化、农工商一体化的开端。尤其是农业发达国家近百年（特别是近半个世纪）在实现工业化、农业现代化的过程中，各种类型的农业产业化经营组织都相继出现，并获得了比较快速的发展和高于各自独立经营的效益。顺便说一下，农业发达的国家农业产业化经营虽有多年实践，但其名称不一定叫产业化。例如，国务院研究室农业培训考察组赴荷兰、法国、对两国农业产业化经营和农业合作制实地培训考察。他们在“考察报告”中说：在两国20多天的行程中，没有听到一个荷兰人或法国人使用过农业产业化经营这个词，但所见所闻确实是农业产业化经营的内容。该报告还说：在欧盟国家看来，农业早就不是单一的生产环节，而是包括生产、加工、流通等环节在内的完整产业体系，即所谓“从田头到餐桌”，农业的效益来自这个完整的产业体系。这段话对我们有什么启示呢？那就是推行农业产业化务必在它的实质、内容上下功夫，切不可徒有农业产业化之名，而无产业化之实。

综上所述，在人类社会初期，农业作为一个独立的产业部门，并没有生产、加工、流通之分；随着生产力发展，出现了与农业相对的工业和商业部门，农业由合到分；但是社会进步和农业的现代化，从农业中分离出来工业、农产品加工和运销部门与农业又产生融合、联合的趋势，实现农业由分到合。

经济的内在联系是经济发展规律在某一经济领域、经济部门（或产业）的反映。经济规律主要指明经济如何发展、沿着什么方向发展，以及怎样由一种经济形式过渡到另一种经济形式，怎样从一个阶段发展到另一个阶段。如农业发展为什么要经历原始农业――传统农业――现代农业这样3个阶段，这是经济规律回答的问题。农业经营组织、经营方式、管理体制，为什么由家庭经营、集体经营再到家庭经营；从农业与其它产业关系分析，为什么经历农业、农工、农工商的发展顺序？这就是经济内在联系要回答的问题。经济内在联系主要指明某一部门或产业如何运作和经营才符合经济规律，才能处理好产业内部（如农业）及其派生的产业（如从农业生产中分离出来的产业部门）间的相互关系，从而延长产业链条，形成产业体系。

从上述认识出发，不难看出我国原来的农业经营和农业管理体制违背了经济内在联系的规律。农业合作化以后怎样经营农业，是合作社经营、集中劳动，还是家庭经营，分散劳动？是合作社只办一家一户办不好的事，如提供良种、技术指导、农产品加工和销售，那些适合农户干的农活、手工制品等则让农户放手经营？这些问题由于指导思想的错误，不仅长期没有解决，而且实行“政社合一”的人民公社制度，家庭经营被彻底否定，农户在农业生产中的主体地位完全丧失。这就割裂了农业与农户家庭之间的内在联系。为什么农业适合家庭经营，古今中外是普遍现象？这需要从农业的特点上找原因。经济的再生产过程和自然再生产过程相互交织在一起，这是农业生产和基本特点。

这个特点说明，要保证农作物的正常生长，农民必须对整个生产过程负责，并能根据自然条件的特点和变化，根据动植物生产的不同阶段进行精心照料和细致管理，一旦发生自然灾害，能及时采取有效措施，化害为利。要做到这一切，生产者就必须有经营自主权，能够自主地安排生产经营活动。相反，农业集中统一经营，农民失去了生产经营权，丧失了劳动力支配权，一切由别人指挥，其结果使主体（人）与客体（农作物）分离，使劳动者无法通过对自然环境的利用、改造或适应，以控制或促进生物的生长、发育、繁殖，按照人们预定的目标发展，达到人们预期的最佳经济效益。这就是农业的特点使集中经营并不比小规模家庭经营优越的客观原因。

长期以来对农业经济内在联系的客观性认识不足，不仅把农户发展家庭副业或将产品拿到集市贸易出售，当作资本主义，弃农经商加以批判，而且把农业社组织一些专业组发展某种专业生产或从事手工业生产、农产品贸易活动，统统冠以集体走资本主义道路的罪名予以取缔。这从一个侧面回答了为什么农村合作经济组织长期只是代替农户经营农业，而没有发展专业生产、专业公司、专业市场，进而形成农业生产、加工、产品销售的联合体或一体化经营。究其原因，是人为因素割裂了农业经济内部的必然联系，导致合作经济组织的集体经营，既偏离农业经营固有的特点和方向，又没有承担起与农业相关的产前产后服务，充分发挥社会化大生产的作用。

农业管理体制与经营是密切联系的，农业经营的分割是同管理体制割裂经济内在联系分不开的。我国农业管理体制由于受自给自足自然经济思想影响，又是在计划经济条件下建立起来的，违背经济规律的情况更为严重。主要有以下几点：

一是在农村按行政区划分建立经济组织，实行自给自足小而全和行政割据的经济体制，一个社、一个队，就是一个“万事不求人”的小社会。这就从体制上割断了地区、部门、不同所有制、不同行业之间的联系，为发展专业分工、社会化协作和联合设置了障碍。

二是农业与农业关联产业实行农工分离、农离分离的管理体制。主要表现在农业只能单一搞生产，而不能把自己生产的农产品加工成半成品、制品，农产品加工企业设在远离农村的城市；商业部门只管收购、销售，不过问生产什么、生产多少，农业只管生产，也无权过问加工和流通，也不知道加工什么，收购什么。农、工、商各部门互不联系、互不关心，造成产销脱节，产需脱节，有的产品积压，有的供不应求。

三是部门分割、城乡分离，切断了行业之间、城乡之间的经济联系。本来生产、交换、分配、消费各个环节是互相联系、相互制约和相互促进的，而管理体制却将再生产过程分割成很多部门和很多层次，各部门、各层次又分属于不同的行政单位，造成了相互扯皮，彼此推诿，妨碍再生产过程相互协调和经济的正常运行。特别是农业内部行业管理的分离，生产几个部门管，加工几个部门管，收购、销售几个部门管，每个部门虽有一个领导分管，却互争权利互不往来。这种体制既不利于农业结构调整，农产品生产、加工、销售一体化经营，也不利于城乡经济协调发展。

应该看到，割断经济内部必然联系经营农业、管理农业带来的负面影响是严重的。它一方面阻止农业以更快速度发展；另一方面截断了农业及其关联产业之间的联系和合作，造成农业结构单一，粮食几乎就是农业的同义语，农村结构单一，农业几乎是农村唯一的产业。为什么我国农村、农业经过30多年的发展，直到20世纪80年代初，就多数地区来说，农村仍然处于贫困状态，大多数农民连温饱问题也没有解决。难道我国广大农民就这样无能？作为基础产业的农业就落后到如此地步？回答是否定的。中华民族是一个勤劳智慧的民族，我国农民经过长期的社会斗争、生产斗争的锻炼，他们积累了经验，增长了才干，他们人数最多，能量最大，是中华民族的主体部分，只要给他们一个用武之地，他们会演出农业丰收、农村繁荣、农民富裕的活剧来。在农业上，我们祖先靠人力加畜业，创造了“贞观之治”、“斗米三文”的奇迹，难道经过几十年代人努力之后还展示不出比以前人更辉煌的伟业？问题是不良的经营方式和管理体制，捆住了农民大干的手脚，捆住了农业腾飞的翅膀。

由此可以得出以下两点基本认识：

第一，只有按经济内在联系来经营农业，才能增强农业自身经济实力，增强农业发展后劲，从根本上解决农业弱质性问题。

经常听到人们议论：农业的比较效益低，农民不愿种田；社会各方面军的资金不愿投资于农业，工商企业也不愿到农村兴办农字号企业。为什么？说到底就是因为农业是弱质产业，农业缺乏吸引力。撇开其它因素不谈，造成农业弱质性的根本原因就在于农业经营方式没有把农业与关联产业有机地结合并形成利益共同体。能否解决这个问题是能否提高农业比较效益和增加农民收入的关键。农业内部分割经营的主要弊端有二；其一是农业生产部门创造的价值无论通过计划收购，还是市场交换，都远远低于它的实际价值，甚至生产过程中活劳动、物化劳动的消耗都得不到补偿。其二，农业生产部门创造的价值转移到农产品加工、流通部门。也就是说盈利部门不在农业，农产品通过加工环节、流通环节增加的价值有一部门是农业部门创造的，而这部份剩余价值完全落入其它部门。如何把农业、工业、商业连为一体？最有效的办法是将加工和流通增值的一部分利润返还于农业，实现农业产业化经营。这已为国内外农业产业化的实践所证明。

第二，只有按经济内在联系来改革经济体制，才能建立充满生机和活力的农业经营管理体制，为农业产业化、持续农业、现代农业创造新的发展机遇和环境。

我国经济体制改革是从农村开始的，即改革农村内部管理制度、经营方式，实行家庭承包经营。这一改革突破了旧的经济体制，找到了在生产资料（主要是土地）公有制下，劳动者和生产资料结合的方式，找到劳动者、经营者、受益者统一的方式，极大地激发了农民生产热情，很短时期内，基本解决了广大农民温饱问题。但是家庭承包仍然带有小生产的色彩，与商品化、社会化农业还有很大差距。因此，协调部门利益，在考虑各部门责、权、利基础上，解决经济内在联系问题，就成为经济体制改革的中心环节。以农业来说，按经济规律办公事，就是按经济内部必然联系来办。因此，打破部门分割、地区界限、所有制界限，发展纵向的、横向的经济联合体，就是继家庭承包经营之后，经济体制改革的必然要求，而农业产业化就是其中的重要内容。这项改革搞好了，才能解决家庭的承包遗留的“家家包土、户户种田”，小生产与大市场等矛盾，才能把农业从自然经济观念束缚下解放出来走上市场经济的轨道；才能造就WTO新形势，不断提高农产品品质，提高农民素质，按WTO的规则参与国际竞争；才能实现农业持续、快速、健康发展，增加农民收入，不断提高农民的生活水平和生存质量，建设社会主义新农业、新农村。

以上分析可用一句话概括：按经济内在联系经营农业和改革体制，既为农业产业化创造了外部环境，又是农业产业化经营的必要条件。

市场经济体制对农业发展提出了新的要求，即如何建立与市场相适应的农业及其经营体制。尽管在农村改革中建立的'家庭承包责任制，符合我国国情和农业的特点，且具有很大的弹性，既适应古老的牛耕，也适应现代的机耕，是党在农村的一项基本政策，应当长期坚持。但是，市场经济体制的建立和发展，家庭经营不适应市场经济的弱点也日益显露出来。这些弱点主要是：

1、以家庭为单位的生产经营形式，规模小，专业化程度低；

2、由此而很难打破家庭经营所形成的“小而全”生产格局，每户所能提供的农产品极其有限；

3、农户受文化水平、科技知识的制约，农产品科技含量低、产品质量差，缺乏市场竞争力，更无力与国际农产品竞争；

4、农户居住分散，受交通条件、产品包装、保鲜等限制，即使有批量产品也难以进入国内、国际大市场。简言之，千家万户的小生产与打破县界、省界、国有大市场的矛盾靠家庭经营是无能为力的。因此，在坚持稳定和完善家庭承包经营长期不变的前提下，探索多种形式的合作和联合经营，发展产前、产中、产后的合作，建立“农工商”、“贸工农”综合体，实行农商、农工、农业生产一体化，走农业产业化路子，就是建立适应市场市场经济的农业经营体制的必然选择。

这里提出一个问题，既然农业的家庭经营与市场经济不相适应，为什么又要在保持家庭经营不变的前提下，探索其它经营形式呢？这是由家庭经营的二重性决定的，即它对发展农业有适应的一面，也有不适应的一面。家庭经营作为农业经营的基本形式，保证了农民在农业经营中的主体地位，而这个主体地位又是市场经济运行的必要条件。为此，建立其他经营形式时，绝不能否定家庭经营。重犯农业合作化过程中的错误。这样才能维护农民的民主权利和经济利益，把农民积极性引导到发展发市场为导向的农产品生产上来。换言之，农业产业化并不排斥家庭经营。世界上农业发达的国家在农业现代化、产业化实现后，家庭农场依然存在的事实也证明了这一点。

市场经济要求社会化大生产、大规模经营，而家庭经营规模小，只有通过农业产业化，通过分工协作，才能形成规模经济和批量产品，比较顺利地进入市场。市场经济与农业经营体制是什么关系呢？农业产业化又怎样适应市场经济，把农户、农产品推向市场呢？

首先，农业产业化与市场经济的联系要通过市场来实现。在这里，市场对商品生产及其价值的实现起着决定性作用。说它起决定作用，一是有了市场，有了消费者，还需要作为生产者的企业或农户，生产出消费者或市场所需要的产品，方可进入市场；二是商品进入市场后能否卖出去，是否为消费者喜爱，并实际上被消费者全部购买（即实现了商品价值）。只有这两个条件同时达到，生产者才可以说生产出符合市场需求的产品，真正做到了以市场为导向。如果有市场（亦可理解为有消费者），但没有商品可上市；或有商品进入市场，但无人愿意来购买（亦可理解为没有消费者）。这两种情况有其一，都不能说是按市场经济规律发展商品生产。

商品流通理论认为：生产决定流通，即生产出什么品种、多少数量，流通中也就是这么多品种和数量；流通对生产起反作用，即流通搞得好，市场扩大了，生产必然扩大。从市场经济分析，流通问题实质上是市场问题，而市场问题，必须抓好两头：一头是生产、一头是消费。只抓生产不抓消费（也可理解为市场），同只抓消费，不抓生产一样都是不可取的。因为有了消费而没有生产（产品），同有了生产而没有消费一样，市场只是一个空洞名词，而不是现实的市场。笼统地说生产决定消费，或消费决定生产未必科学。马克思说过，没有生产就没有消费，但同时又说，没有消费就没有生产。因此，用马克思关于生产与消费谁决定谁的辩证关系看待市场问题，既要抓消费，又要抓生产，二者不可偏废。

其次，进入市场的单位和个人都是不同利益的平等的经营主体。组成农业产业化的无论是加工企业、流通部门，还是农户，在实行产业化经营中都是独立、自主、具有平等权利和经济实体。产业化不论采用什么形式、什么样名称、都有没有改变参加者的主体资格，因为市场交换的实质，不是物品位置的变换，而是物品所有权的转让。如甲到商场购买彩电，成交前，彩电所有者是商场，一旦成交付款，彩电的所有权就过渡于甲。倘若进入市场的企业或个人，不是法律上、经济上独立自主的实体，交易者之间不是平等地位，那末市场交换可能因缺乏主体资格或产权不明晰而导致失败。这正是我们一方面要稳定家庭承包经营，保持农户的独立地位，一方面要通过农业产业化弥补家庭经营之不足，使农户能和企业一样平等地走向市场。如果农户一旦参加某种行业或产品的合作与联合，就失去主体资格，就不能再从事家庭中其它经营，那就有悖于农业产业化原则，有悖于市场经济理论。市场经济是没有姓“社”、姓“资”之分的，凡有市场的地方，地不分南北，人不分公私都可以进入市场从事交易活动。我们说，家庭经营不适应市场经济体制，主要是指单家独户进入市场困难，并不是说农户不能独立自主地完成买和卖的市场交易行为。同时意在告诫农民，只有农业产业化才能为农户的小生产与大市场（国内外市场）之间架设一座畅通无阻桥梁，步入市场经济的快车道。

第三，市场经济对农业的基本要求是商品化或发展商品农业。商品农业与自给农业不同，前者是为交换而生产，为卖而产；后者为了满足自己需要而生产，自给有余的那部分产品才进入市场交换范围。农业商品化与农业产业化是相互联系、相互促进的；商品农业的发展和农产品商品率的提高是农业产业化的条件，而农业产业化又促进农产品商品率的提高，商品率越高的产业（产品）对产业化的要求强烈，反过来成为产业化发展的坚实基础。国外农业产业化最先起步、成熟最好的一般是奶类产业、蔬菜、水果产业一体化，这同此类产业的商品化是有关的。我国农业产业化也有类似情况。根据笔者对四川乐山市两个区（市中区、五通桥区）的调查，产业化形成产供销一条龙的大都是粮食作物之外的产业的产品。如五通桥区近年来以7户花卉种植大户为依托成立了花木协会，通过“协会联大户，大户带小户”，使成员发展到78人，种植面积由500亩扩大到2480亩，起到连接生产与市场的纽带作用。该区1912月成立的生姜协会，采取产前技术培训，产中督促检查，产后外联市场、内联运销大户等，出现了产销两旺的态势。从这些例子中可以看出，市场经济与农业商品化，农业商品化与产业化之间的联系。当产品通过产业化这个载体经受市场检验，被消费者认可时，商品化会得一进一步发展，产业化也会随之而扩大规模，并拉长产业链条，获得较好的经济效益，带动更多的农户和产品闯市场，经受市场竞争的“洗礼”。

第四，市场经济是竞争性经济。增强竞争力靠农业产业化。因为市场竞争的基本规则是优胜劣汰。因为市场竞争的原则是公平竞争，你要战胜对手，只能靠商品的质量、品牌、价格优势等，只能按国际规则办事，而不能靠不正当竞争手段。从我国农民素质、农产品品质现状分析，在市场竞争面前农民素质、产品的质量在短期内不会改变。特别是我国加入WTO后，农民、农产品更面临严峻挑战。在这种情况下，农业产业化不仅是把农民组织起来参与市场竞争的有效手段，而且更是提高市场竞争力的有效手段：一是参与产业化的多元化主体共同参与市场竞争，可以形成新的合力。二是通过产业化经营，增大科技投入从而提高产品质量，实施名牌战略，创造品牌。三是参与主体可以合理分工，有的加强管理，降低成本；有的进行市场分析，瞄准市场研制新产品，开拓新的市场。四是进行智力开发，培训市场经济人才。智力开发是把知识和人的智能作为一种资源来挖掘和运用；人才不是天生的，要靠教育、培训，所以培训人才，提高农民素质是增强竞争力的根本。美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者舒尔茨有一个著名观点：经济发展主要取决于人的质量，而不是自然资源的丰瘠和资本存量的丰寡。五是发展具有地方特色的产品，做到“人无我有，人有我优，人优我特”，用特色农产品开拓市场，走向世界。

总之，农业产业化经营既是市场经济对农业发展的要求，又是农业适应市场经济体制的需要。市场经济无国界，在农业面临国际农产品竞争的新形式下，走农业产业化路子，也是我国农业、农民在市场经济大海中学会游泳的必由之路。

产业调查报告【篇9】

内容简介：  作为城乡结合部农村新的经济形式和生活方式农家乐的兴起，“农家乐”已经成规模化的发展，并事实上影响了城乡人民的生活，改变了郊区农民的经济结构，也影响了当地农业的生产结构。

以“农家乐”为主的农家乐顺应了城市近郊短程旅游休闲度假的消费时尚，为“离土不离乡”的近郊农民提供了一条新的生活出路，对农村社会的综合带动功能远远大于它直接的经济功能。

为此，我们要认清形势变化的动向，把农家乐的引导、培育、管理纳入政府职能管理的计划范围。使其在农业生产计划中占一席地位。因为，农家乐的产品化水平需要科学的指导和政府职能部门的引导和帮助；特色化、规范化、规模化是农家乐实现产业化目标的基本方向。

还因为，九龙坡区农家乐高峰日收入仅为南岸区的十分之一！建设投入仅为七分之一！高峰日接待人数仅为六分之一！九龙坡农家乐可挖掘的潜力还相当大。

在区委区政府的组织引导和培育下，九龙坡区的农家乐初具规模和特色。，尤其是白市驿“三多桥白鹭自然保护区”、“十里荷塘观赏区”等已经名声在外，对近郊农村发展特色经济、拓宽致富门路、盘活地方资源、激活消费市场无疑起到了积极的推动作用。经过这几年的发展，九龙坡区的农家乐已经步入高速增长期，正需要向规范化、规模化、产业化、品牌化过渡。所以，为使九龙坡区农家乐实现第二次跨越，成为当地“离土不离乡”的郊区农民赖以生存、致富的“万岁产业”，在九龙坡区农村生产结构中占一席之地，成为九龙坡区农村经济的新的增长点，为制定我区未来农村经济发展战略和规划区旅游产品格局提供科学的依据，我们开展了“九龙坡农家乐现状调查”，并据此完成了“ 九龙坡农家乐在农业产业结构调整中的影响”的研究课题。

调查方法的说明。九龙坡区内以农家乐形式接待游客的经营户已达400 余家，（截止底统计），经批准挂牌的农家乐有110  户。本次调查采用随机抽样，标准问卷，封闭式问题调查的形式，在白市驿镇“三多桥白鹭自然保护区”和“十里荷塘观赏区”200家经营户调查了62户，占总数的三分之一弱。结合区、镇主管单位的重点调查，力求形成客观真实的结论和评价。白市驿镇“三多桥白鹭自然保护区”现有经营户150家，均未挂牌；“十里荷塘观赏区”有50家，其中36户经批准授牌。

1.农家乐的概念：“农家乐”是农家乐最早的形式，目前仍是农家乐的主力军。《南岸区“农家乐”管理试行办法》中解释：“‘农家乐’是以城郊农家庭院为依托，以田园风光和农家生活方式为特色，吸引市民休闲度假、观光娱乐、劳作体验的一种经营方式。”尽管理论界还有其它的概念与说法如：乡村旅馆、田园公园等。其中“农家乐”因其外延较广，涵盖面宽而被普遍采用。但我们研究的课题是以“农家乐”主要对象的'农家乐形式。成都市龙泉驿区仍然使用“农家乐”的概念，与我区的实际较为接近。

2.  农家乐存在的理论依据。王云才在其论文《从珠江三角洲的实践看我国田园公园的发展》（载《旅游学刊》2期）认为：“以城乡经济圈为代表的“区域城市”供给与需求体系的内在变化推动了我国旅游业发展格局的转化。短期近距离休闲度假成为城市圈结构中重要的旅行行为特征，而这种行为特征决定了区域城市体系中传统的旅游景点和城市公园在重游率上的局限性，不能满足市场新的需求。”据学者研究的结论，城市周边短程度假，将是相当长时期内城市居民旅游休闲的时尚。而且，这种方式弹性小，重游率高，市场相对稳定。农家乐的兴起，是把城市居民周末度假由城区转移到郊外，多数选择二日游的形式，被学界称为“5+2”。农家乐除“农家乐”之外还有其它形式。

产业调查报告【篇10】

客栈群英汇针对民宿保险的现状向民宿经营者们进行问卷调查，内容涉及到保险保险意识、保险购买渠道、是否购买保险等问题。共收到了1000多份来自全国民宿经营者的调查反馈。

参与问卷调查的都为民宿经营者。调查问卷的数据显示出，民宿目前的一些基础现状。

●民宿的合法性：

在此次调查中，有四分之一的民宿经营者反应，没有获得合法的民宿身份。同时有更多的经营者反应，没有获得获得特种经营许可证。

●单体民宿的体量：

民宿中客房数量偏少，5-10间和10-20间分别占到了31%和34%的比例。其次20-30间占到了15%，1-5间占到11%，超过30间的只有9%。

●购买保险比例：

根据问卷调查结果，现在有超过四分之三的经营者没有为民宿购买过保险。

●未购买保险原因：

没有购买保险的民宿经营者中，其中仅有10%认为自己不需要为民宿经营购买保险，10%认为现有的保险不适合自己的民宿，80%的民宿经营者因为没有渠道平台了解和购买保险而放弃。

●希望购买保险种类：

经营者主要想购买的保险种类，第一房屋财产险，可以保证在火灾、水灾等意外导致房屋受损时能有赔偿;第二客人入住安全险，可以保证当客人入住客栈后出现人生意外伤有保险公司赔偿。会有不到一半的经营者为客人购买客人出游保险，保证当客人在入住后出游发生意外伤害有保险公司赔偿，以及水暖管炸裂损失险。

业内人士表示，由于民宿市场的`复杂特性，保险行业一直没有推出专门针对民宿行业保险的原因有：

1.“身份未合法化”：近期陆续出台的政府政策，才真正确认了民宿的合法地位。而在这之前，民宿没有合法的身份，就没有资格为经营场所购买保险。现在购买保险需要提供有关经营执照、各种相关的许可证件。

2.“体量小不受重视”：民宿房间数都在29间以内，更有多数单体店民宿的房间在10间以内，保单太小，不能引起保险公司的重视。

3.“木质构造建筑”：在一些民宿集中的古镇，如独克宗古镇，大部分是木质结构建筑，为木质结构担保，会承担更大的风险。

4.“原有保险适用”：民宿做为个性化住宿，始终也是标准酒店的后裔，有些符合标准的民宿可以直接购买为酒店推出的保险套餐，但这样的保险价格通常偏高。

整个民宿产业的壮大，民宿对保险的需求旺盛。

安保落后，防盗能力弱。对于在民宿行业里有很多单体店的民宿主人，单体店投入成本低，安保设施落后，相对遇到盗抢风险升高，需要有相应的盗抢保险来保障入住客人的权益。

人员流动性大，安全需要保证。对于从业人员和入住客人同样需要保障。许多小型民宿经营者，由于某些原因没有给雇用员工购买社保等，就需要购买保险来作为权益保障。入住客人的流动性大，出现安全问题的情况也多，一份保险能解决店家和客人双方的后顾之忧。

木质结构建筑易发火灾。而在古镇中的民宿经营者，就知道古镇建筑绝大多数都是木结构或砖木结构，建筑历史比较久远，存在可燃物多、火灾荷载大、耐火等级低、疏散通道狭窄等先天不足，再加上后天的隐患，一旦发生火灾，极易发生火烧连营的情况。火灾保险是经营者最看重最需要购买的保险。

以上都是作为民宿经营者，需要的最基础的保险。根据自己民宿经营状况的不同，会需要更多更细节的保险。客栈群英汇后期会邀请专业的保险从业者为大家讲解。

现安全问题的情况也多，一份保险能解决店家和客人双方的后顾之忧。

新闻一：6月15日凌晨1点浙江崇仁古镇三村老街，突起大火，火情严重。殃及到10多家店面房，火源是一所老房子，紧接着就慢慢蔓延至周圈，经营店主损失严重。

新闻二：2014年初香格里拉独克宗古镇大火，此次火灾共造成独克宗古城仓房、金龙、北门三个社区受灾，总受灾户数335户。其中：烧毁房屋242栋，因建立防火隔离带拆除43栋，拆除房屋屋顶50栋。

新闻三：今年3月新闻快报报道，章先生通过Airbnb预订了一个房间，在翠苑小区。将行李放在房间内，外出吃饭。回来后，发现一个黑色gucci帆布包不见了。里面有苹果macpro笔记本电脑、单反相机、移动硬盘、储存卡等物件。实物价值6万多。事后要求房主赔偿损失。

产业调查报告【篇11】

中国的老年产业扑面而来，为政府和企业都提出了新的挑战和商机。老年产业是以年龄以及由年龄决定的消费特征为标志而划分的产业，即为满足老年人的特殊消费需求而为他们提供产品和服务的产业，它包括传统老年产业如服装、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利设施以及现代老年产业如娱乐、旅游、住宅、社区服务业、老年教育等多种行业。

一、整体老年产业雏形初现发展蹒跚，但突破在即

与老年产业相关的多种行业几乎都已经将自己的产品和服务向老年人的需求“暗送秋波”，但始终保持“未联姻”的状态。据北京市老龄产业发展课题组的相关资料显示，现阶段老年产业发展面临的主要问题呈现出以下四个方面的特点，即1、认识缺陷。很多企业认为老年产业投入大、风险高、资金回收周期长、回报低，从而采取观望态度，制约了产业的发展；2、政策“不落地”。即政府只有原则性的政策，在老年产业所涉及到的生产、流通、经营、消费等各个环节，缺少配套的可操作性的政策支持；3、规模层次“小而低”。现阶段传统老年产业涉及的产品及服务单一，层次低，主要在衣食、居住和医疗保健方面提供低层次的服务，而现代老年产业涉及的老年人的文化娱乐和精神享受方面的产品和服务没有得到很好开发；4、产业标准缺失。目前市场尚未实现规范化和标准化的运作模式，例如家庭服务业中的服务标准等问题的大量存在。

虽然老年产业在发展过程中存在上述诸多问题，但在各个产业竞争日益白热化的市场条件下，老年产业这个细分市场逐渐显现出其无限的商机，据四川省社会科学院的万本根和赵喜顺对老年产业发展研究发现，这主要由于以下四方面的原因：

1、人口老龄化为老年产业的形成和发展提供了客观需要和外在的基础条件。人口老龄化是指老年人口在总人口中所占比重越来越大的过程，目前我国老年人口已经达到1．3亿，占总人口的比重已近11％，2025年到2040年又将从2．84亿增长到4亿多。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。

2、我国老年人的需求市场已经发展充分。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为6000亿元，xx年将达到1万亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。

3、家庭结构功能的变化要求社会必须建立老年产业。家庭代数的减少，表明老年人单独生活的家庭即所谓空巢家庭增多。1998年，在有65岁及其以上老人户中，只有一对老人生活的家庭占11％，单身老人户占10．44％，两项合计，共占21．44％。这部分老人往往难以得到家庭的照料。家庭结构的变化，要求社会必须承担起照料老人的责任，老年服务的社会化势在必行，家庭结构变迁呼唤老年产业的建立。

4、老年人收入的不断提高，为老年产业的发展开辟了广阔的空间。我国城市60-65岁的老年人口中约有45％的人还在业，他们除有退休金之外，还有额外的收入；据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42．8％的人拥有储蓄存款，另外退休金一项到xx年就将增加到8383亿元，xx年为28145亿元，2030年为73219亿元。这将为厂商提供巨大的商机，使老年产业的发展前途无量。

二、传统老年产业——老年保健行业身陷混沌，迷雾待破

保健行业指的是事前对健康人群所提供的产品和服务，让他们更健康、健美，并延缓老化现象或防患疾病于未然的产业。老年人由于生理方面的原因，对于保健的需求尤为突出，据世界卫生组织（who）公布，全世界50岁以上的老年人群发病率为50％，55岁以上为80％，其中健忘、失眠、高血压、高血脂、骨质疏松等疾病比较常见。而且随着生活水平以及保健理念的提高，老年人的这种消费需求也会逐步增加与丰富化。考虑到中国目前1.3亿的庞大老年人口基数以及老龄化趋势加速的情况，未来中国的银发保健产业不论从总量还是产业内部业态类型都会有很大增长与变化。

（一）、银发保健产业总体增长，但内部结构失衡

保健产业产品主要包括两大类，一类是保健品，如保健食品、保健器械以及保健美容用品备等；另外一类是保健服务，如提供健身、养生、心理等的直接服务与咨询服务。

中国保健行业协会的统计资料表明，国内整体的保健品市场从80年代起就处于高速增长的态势，年均增长率在15％-30％，到XX年已经达到500亿的规模，据保健品专业人士的估计，其中老年人的市场份额在50%以上。但受保健品市场混乱的次序影响，保健品功效的公信力逐渐下降，1999年国家开始出台各项政策整顿市场，从XX开始保健品市场呈现下滑趋势，但受XX年非典的影响，公众对保健的重视空前提高，惠聪集团的保健品市场调研报告显示，到XX年全国保健品的市场容量恢复到了400亿左右的规模，其中老年保健品的份额占到了200亿。随着保健品市场规范的进一步完善以及外国保健品大举进军中国，老年保健品市场正在进一步扩大规模。

与老年群体适用的各种品类丰富的产品不同，国内的老年人的保健服务市场相对落后，各种保健服务机构都将研发重点放在中青年群体上，老年人的保健服务市场规模在服务业中仅占较小的比例。以服务业较为发达的北京为例，根据北京市科委软科学处的一项成果测算，XX年老年保健服务市场规模仅为2亿，而根据零点公司XX年发布的一项保健品研究结果显示，北京的老年人保健品市场规模为15亿，而在保健产业较为发达的美国，保健品与保健服务产值的比例大致为1：1。因此，相对于老年保健品市场，老年保健服务市场处于待开发的状态，考虑到老年保健市场的整体发展趋势，老年保健服务市场具有很大的发展潜力。

（二）、银发保健品选择品牌集中，但产品针对性不强；保健服务专业品牌缺位

国家统计局的资料显示，截至XX年底，全国保健食品生产企业848家，生产具有卫食健字批准文号的产品共1474种，另外还有近500种进口产品。大部分生产企业都开发了针对了老年人的产品，但是从消费者购买情况看，老年人对保健品牌的选择集中于少数几个名牌。国家统计局公布的XX年全国保健品销售排行榜表明：从保健品市场总体情况看，名牌保健品的市场占有率在稳步上升。脑白金、昂立一号等五个名牌占有了30%的市场份额。但是如果从这些品牌的适用人群方面分析，相关的生产厂家均选择了全面品牌定位，突出品牌的功能性，在年龄因素上的定位并不清晰，一种产品往往适合多个年龄段的人群。老年群体对真正的银发保健品选择余地并不大。（表1）

而在保健服务行业，针对老年的服务产品并不多。与铺天盖地针对年轻人的健身广告形成反差的是，老年人只能在公园、社区的简易设备上进行自我活动。而对老年人的健康咨询主要有一些政府医疗提供有限的服务，或者是由一些保健品企业在电视或电台进行宣传时顺带的进行。中国老年保健协会的一份研究指出，以庞大的群体基数作依托的老年保健服务市场还未启动，还缺乏一个真正专业的品牌提供专项服务，即使保健品与保健服务能够形成一个较为完整的市场链条，企业还未重视链条的另外一头的商机。

（三）、银发保健品销售：传统渠道占优，零售卖场突出

在银发保健品的销售渠道选择上，零点前进策略公司XX年一项专项调研表明，一些传统的保健品销售渠道，如保健品专卖店、医疗机构等仍然有较高的选择率。但是值得注意的是，一些大型的卖场，如大型超市/仓储市场、商店/百货公司的保健品专柜已经成为不少人选购老年保健品的重要场所，甚至超越了专门的医疗机构，如药店、医院药房、药品柜台等。这一方面说明了保健品已经从医疗药品范畴中解脱出来，逐渐成为老年人日常生活的用品，这才能够在平日逛超市、商场时进行选购。同时，这种趋势也为老年保健品企业的推广活动提供思路：适用于日常用品的现场促销展销，也适用于老年保健产品。

房地产调研报告

你知道在工作当中时间是过得最快的，转眼间我们又将迎来后续的工作，是时候认真的进行这段时间的工作总结了，工作总结可以帮助我们梳理工作思路，找出问题所在。借鉴优秀的工作总结模板是一个简捷的办法，为了让你在使用时更加简单方便，下面是小编整理的“房地产调研报告”，供你阅读参考，并请收藏本页面！

房地产调研报告【篇1】

全区计划开工的各类商务楼宇共计18座，建筑面积约165.7万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)8座，建筑面积82.1万平方米，占49.5%;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)7座，建筑面积39.8万平方米，占24.1%;营利性科、教、文、卫办公楼宇1座，建筑面积10万平方米，占6.0%;城市综合体和其它商务楼宇2座，建筑面积33.8万平方米，占20.4%。

调查表明，温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为中心城区的重要区域，处于成都西向城市群的重要节点，是名副其实的“成都西向交通枢纽”，发展楼宇经济的区位优势十分明显。近年来，随着我区加快构建以现代服务业为主导的现代经济体系、大力“兴三优二、一三联动”产业发展战略的实施，全区教育、医疗、体育、金融、保险、商务服务、旅游等高端服务业发展开始起步，资本、科技、人才、信息等生产要素逐渐汇聚，楼宇经济也呈现快速发展的好势头，展示了巨大的空间和潜力。目前全区已建成和在建、计划开工的各类商务楼宇共达97座344万平方米。而且从其空间分布上看，主要集中在光华片区，之后是科技园片区、医学城片区和体育城片区，4个片区楼宇面积占全区总数的98.7%。不仅从总量上足以承载和支撑起我区楼宇经济发展，而且从空间上主要分布在配套较为成熟、产业规划较为商端的区域版块内，这对我区楼宇经济的发展和现代服务业的培育，无疑是十分有利的。尤其是随着西部新城建设的快速推进，其积极作用将更加凸现。

但是，如果进一步作深入分析比较，我们也会发现，我区商务楼宇虽已初具规模，但自发配臵的特征比较明显，与其它中心城区和先进城市的楼宇经济发展水平相比，在发展规模、功能配套、发展层次等方面还有较大差距。突出表现在三个方面：

一、特色化和专业化程度不高。综合楼宇多而特色和专业楼宇少。

我区现有楼宇大部分都是综合性的，商务、商业、住宅混建混杂现象突出，商业楼宇占比较大，商务楼宇占比较小，对于发展总部、医疗、体育、金融、信息、商务服务、创意等高端服务业的带动作用不强，现有楼宇的结构远远不能适应区委选择的健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业四大产业主攻方向。而经济较发达地区的楼宇已经呈现出产业集聚和专业分工的态势。如福州鼓楼区的力宝天马大厦已有省国旅等10多家旅行社入驻，五四路和湖东路一带楼宇集中了全省约1/3的律师事务所，形成了一定规模的中介机构汇聚地;武侯区拥有纯写字楼宇11座，面积86.3万平方米。楼宇特色不鲜明，专业化不强，就必然导致入驻企业关联度低，难以形成品牌效应和集群效应。

二、综合配套不完善。

从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。老城区虽然商业、生活配套比较完善，但楼宇建造时间较早，硬件设施老化，普遍存在电力供应紧张、停车泊位不足、物业管理不规范等问题。新城区楼宇主要沿光华大道两侧开发，在硬件条件上有了很大改善，但也存在着功能定位不明确、生活配套不完善等问题。从内部环境看，商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。目前，按照市商务局牵头制定的《成都商务写字楼等级指导标准》，我区还没有一座甲级写字楼，甚至没有一座乙级写字楼。而锦江区现有甲级写字楼7座，占全市13座甲级写字楼的53.8%。楼宇档次低，就难以吸引国内外大型企业、龙头企业入驻温江。

成都商务写字楼评定标准

三、温江楼宇经济发展不够理想的原因分析。

通过分析梳理，我们认为，温江楼宇经济发展不够理想，主要基于以下几个方面的原因：

一是重视不到位。通过调研，我们看到成华、锦江、武侯区都先后制定了楼宇经济发展实施意见，出台了完整的楼宇经济配套政策，成立了楼宇经济办公室，专门负责楼宇经济的管理和招商工作，有力推进了楼宇经济的发展。与之相比，我区楼宇经济发展工作尚未“破题”，全区上下对充分挖掘楼宇资源、加快发展楼宇经济的重要性、紧迫性的认识还不够，对楼宇经济在推进产业转型升级、构建以现代服务业为主导的现代经济体系中的作用认识模糊，对楼宇经济的研究还处于起步阶段。

二是机制不健全。发展楼宇经济是一项系统工程，需要政府、企业和社会的联动。而我区尚未建立系统的楼宇经济工作机制。目前，我区楼宇经济的建设管理职能分散在发改、建设、商务、工商等多个部门，难以形成工作合力，部门、片区、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺。同时，在考核激励方面，目前我区尚未制定楼宇经济考核办法，没有形成层层抓落实的工作机制，基层发展楼宇经济的积极性尚未充分调动。由于上述问题的存在，我区目前对楼宇经济的“家底”尚未有全面具体的掌握，特别是对楼宇资源的界定、楼宇企业入驻状况、楼宇税收情况等不清，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。

三是政策不配套。楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。杭州市政府出台了《加快楼宇经济发展的若干政策意见》，明确提出到20xx年力争全市新投入使用商务写字楼220座，其中高档写字楼70座，实现“亿元楼”30座等一系列目标，并制定了“五个一批”的具体工作安排，有力地促进了杭州市楼宇经济的健康可持续发展。我区虽然也已出台了促进现代服务业、现代工业、现代农业等相关扶持政策，但专门针对楼宇经济的政策措施还是空白，特别是引导楼宇经济有序集聚发展、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性方面的政策欠缺，这将不利于楼宇经济的快速科学发展。

四是宣传推介力度不够。成华区在建设龙潭总部经济城的过程中，加强商务楼宇的整体包装策划，大力宣传推介重点楼宇，创新楼宇招商方式，探索建立了政府、业主、物业公司、中介合力招商的联动机制，加大对品牌集团公司的引进，以吸引更多的产业链企业入驻，取得了明显的成效。而我区宣传工作做得少，缺乏针对性的重点推介，造成楼宇品牌不响，知名度不高，聚集效益不明显。

四、温江楼宇经济发展的对策思考

分析温江楼宇经济发展存在的问题，学习借鉴先进地区的发展经验，我们认为，要加快温江楼宇经济的发展，在总体工作部署上，必须注意从以下四个方面进一步强化相应保障。

1、加强组织领导。成立温江区楼宇经济领导小组，定期分析全区楼宇经济发展状况，对重大楼宇招商项目、楼宇经济发展中出现的问题及时提出处理意见，并督促各单位层层落实责任，及时掌握楼宇发展状况，以全面促进楼宇经济的发展。领导小组下设办公室，主要负责全区楼宇经济发展情况的收集、整理、统计、分析工作和重点项目、重点楼宇的服务、协调工作，处理领导小组的日常工作。

2、合理规划布局。根据城市总体规划、土地利用规划和相关产业规划，加快编制温江区楼宇经济发展规划，细化各功能片区发展规划。在空间布局上坚持“点块结合、以块为主”，合理布局全区楼宇经济的基本版图和发展内容，形成以光华片区、科技园片区、医学城片区、体育城片区等为核心，以光华大道为主轴的楼宇经济集群。大力发展特色楼宇，聚集一批健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等现代服务企业，逐步形成一批区域性的特色主题楼宇，如在医学城片区大力发展医学产业楼宇，在科技园片区大力发展信息产业楼宇。

3、制定配套政策。借鉴上海、杭州等发达地区以优惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，进一步完善和实施鼓励楼宇经济发展的政策措施。鼓励楼宇开发，对示范性和带动性强的楼宇项目，在符合土地、城市等相关规划的前提下，优先安排用地指标;对新开发高档商务楼宇的，通过设臵相关前臵条件并实行保证金制度，在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜;对改造现有旧楼、配建停车设施、提升物业水平的，按开发面积或投入情况给予奖励补助。对提高楼宇出租出售率、企业注册率、本地纳税额，或者单幢楼宇年税收贡献上一定规模的，对有关工作主体予以相应奖励。

4、提升功能配套。从提升物业品质入手，狠抓硬件改造着力改善商务楼宇的交通、停车、电梯、电力、内部装修等方面的问题，大力提升楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服务和设施，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。针对部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，积极引入在社会上具有良好口碑和市场品牌、有成熟管理经验的物业管理公司对写字楼进行管理，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。同时，加快完善餐饮、购物、休闲、娱乐等配套服务设施，改善楼宇配套状况。

至于具体的推进途径和工作措施，当前应着重抓好以下六个方面。

1、加大在建项目的促建力度。健全项目推进责任机制，加快推进重点楼宇项目建设，对成勘院总部项目、香港巨龙国际酒店等已经完成主体工程的楼宇项目，促使尽快投入使用;对省水电集团、成都新城西商业中心等在建项目及时跟踪了解项目进度，帮助协调解决建设过程中存在的问题和矛盾;对天来酒店、海科信息产业园二期等计划开工项目，促进其尽快开工建设。

2、强化现有资源的盘活、挖潜。要实现我区楼宇经济的新突破，盘活用好存量楼宇是最现实、最快捷、最经济、最有效的

3、快产业升级转型步伐，实现由普通制造业向高端制造业和生产性服务业的双重升级，打造集工业生产、总部经济和生产性服务业于一体的科技产业新城。这一过程将释放出大量的楼宇需求，建议进一步挖掘海科信息产业园、SBI创业街等项目的潜力，同步实施闲臵标准厂房的清理、改造，积极引进和新上一批工业总部经济项目和服务于园区工业生产和销售的产品研发、工艺设计、中介服务、配送服务、销售服务等公司、项目、行业，促进工业楼宇经济和生产性服务业楼宇经济的发展。

4、加大新建商务楼宇的力度。围绕健康产业、文化产业、信息服务业、现代商贸业等产业聚集发展的需要，整合楼宇地块资源，积极引入管理水平高、设计理念超前的房地产开发公司，高起点、高标准新建一批智能化程度高、设施齐全的特色、精品商务楼宇。尤其要按照全市的标准，尽快设计建设一批甲级写字楼，实现温江楼宇档次的大幅提升。并且可以考虑选择新城区中心位臵和黄金地段，按照“政府引导、社会投资、长期租赁”的模式，由国有公司引导建设一座城市标志性大楼，作为温江楼宇经济的样板工程，并以此为突破口，带动全区楼宇经济的发展。

5、加大招商营销力度。“一流的商家建造一流的楼宇”。只有投资方财力雄厚、建设方经验丰富、管理方运作规范，才能确保楼宇定位准确、设计科学、施工规范、功能完善。因此，招商营销工作是发展楼宇经济的重中之重。坚持政府主导、业主主体、市场配臵，创新楼宇招商机制，建立专业招商队伍，强化企业总部引进力度。全面掌握楼宇资源状况，加强整体包装策划，编印楼宇经济招商手册、建立对外推介网络平台，利用各种媒体及时发布信息，提高商务楼宇对外知名度。加强与外商联系，积极与各类知名中介机构合作，适时在香港、上海、北京等城市组织温江宇经济专场推介招商活动，努力引进高层次企业入驻。

房地产调研报告【篇2】

近年来，我国的房地产业快速发展，始终保持20%-30%的增幅。03年后，国家陆续出台房地产调控政策，对房地产业开发经营进行调整，05年之后调控力度不断加大，对全国房地产业发展格局产生了深刻影响。在宏观调控的情况下，我市刚刚起步的房地产业面临着较大考验。为进一步促进我市房地产业健康持续发展，结合国家宏观经济调控，现对我市房地产业分析如下：

一、我市房地产业发展现状

98年住房体制改革后，我市房地产市场有了实质性的启动，发展受当时经济低迷的影响，行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平较低，规模很小。特别是我市长期存在沿街商住楼过度开发现象，粗放型的发展建设和经营方式造成零星式、沿街一张皮式开发，城市缺乏整体规划，城市基础配套设施跟不上，市容市貌脏乱差现象长期得不到改善。

20xx年以来，经济的恢复性增长使我市房地产业开始逐步走上发展的快车道。近几年来，土地市场活跃（06年出让土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市场投放量迅速增加（近几年投放市场近90万M），房地产企业蓬勃发展，群众消费热情高涨，房地产业已成为推动我市经济增长和改善市容市貌的重要力量。

1、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我市房地产开发项目用地投放量较大。20xx年出让土地11531平方米，20xx年出让土地473161平方米，20xx年出让土地115047平方米，20xx年已出让土地34126平方米（预计全年可达254000平方米）。同时，土地投放逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模越来越大。

2、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济的大举进入。目前活跃在我市房地产市场的开发企业由前几年的寥寥数家发展到现在的二十几家，极大的促进了我市房地产市场的繁荣。

3、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 近年来，我市房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，今年上半年我市房地产投资已占全市固定资产投资的60%以上，成为拉动投资增长的主要力量。

二、房地产市场需求状况

我市20xx-2010年规划纲要中提出了到20xx年我市总人口21万人，城市规划区面积21KM的发展目标。住房建设规划中提出了20xx到20xx年住宅面积128万M的需求目标。05至08年按照实际施工面积，我市到今年末供应市场商品房面积接近90万M（由于缺少相关部门统计数据，目前商品房空置率还不掌握，具体数字 2 22

2出来后再做详细分析）。由于规划与实际尚有较大差距，加之近两年来违规建设面积较大、房地产项目市场投放量过于集中，造成阶段性供大于求。

根据上述指标，结合我市经济发展势头较好，我市实际需求潜力虽然较大，但尚待充分挖掘。随着旧城改造的持续以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求，这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。

三、当前我市房地产市场存在的主要问题

1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

2、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地产市场的.高消费群体，给市场带来较大影响。

3、房地产开发结构不尽合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长。商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。市场和消费者之间缺乏足够的信息渠道，一定程度上影响了市场销售。

5、住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设刚刚启动。商品住宅价格提升过快，整体价格偏高。

四、几点建议：

1、加大拆违力度，扩大高端市场范围。

前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的群体，这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，加之前一时期私人违章建房，已消耗了这一群体的大量购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第

二、三次换房。建议加大拆违力度，严格控制私人违规建房，将这一部分购买力推向市场。

2、改善供应结构，激活中低市场。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这一中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m户型、城区80-100m户型)，将激活我市中低住房市场。

3、加强住房政策性保障，引导结构调整，完善住房供给体系。 科学合理投放经济适用房，加强中介服务，鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

4、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，抑制投机需求和过度超前消费。

5、尽快建立房地产市场信息披露制度，及时向社会通报市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

二〇〇八年七月二十四日

房地产调研报告【篇3】

项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。

通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。

原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。

开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。

它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。

通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。

开发企业想要具备资源、能力和竞争优势，就必须寻找机会，利用机会。对投资者来说，市场机会无处不在，所有未满足的需要的都可当做机会来利用，但是在机会面前如果不加以分析和评估，那么机会只会让投资者深陷其中。因此，开发企业首先要把项目有关的不利影响和有利效益罗列出来，然后进行调查、比较、分析、评估，明确企业的自我优势，再去判别机会是否属于自己。

除了可调控的内部因素之外，不易控制的外界环境和条件时时刻刻的变化也可能会给自己创造的条件带来不利的影响。人口、经济、信息、政治法律及社会文化、自然条件、基础和公共设施，规划控制等影响因素都会作用在房地产开发的效益之上。所以，对外部因素合理的协调，就是为了最终开发商能够选择合适的开发地段。

首先费用测算为筹集开发资金提供依据，以便通过各种渠道筹集所需的开发资金，同时它可作为研究工程造价合理性的手段，以便对设计方案提出意见，在经济上达到共同的而目标。其次费用测算是作为选择最优设计方案的重要控制条件，以便选出技术先进、经济合理的设计方案。最后，费用测算作为项目建设实施过程中投资控制的依据，以便为工程预算提供重要的依据，进行竣工决算。

房地产和其他行业一样存在着市场风险，当市场的供求关系的发生波动时，相应就会引起市场的波动产生风险。因为购买力迫使房地产难以形成有效的需求，市场价格大幅波动，资源价格上涨等不定因素都会给投资者造成损失。

在房地产经营过程中会出现意想不到的失误，而在经营商的失误会直接导致风险增加。没有经过周详的调查分析或因决策的失误，错误的选择了投资地区和时机；不熟悉相关政策导致投资失败；还有可能是因企业内部管理水平和工作效率低等导致原来计划不能按期执行。

由于市场的不确定性，时常会发生变动导致利率的变动，这就造成了利率的风险。一旦风险出现，房地产开发企业融资成本及将会受到重击，从而减少了投资者的收益；同时对居民的购买力也造成了影响，最终表现为开发企业的投资收益减少。

房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，在相关政策的影响和制约下，房地产的投资对象情况也会随之在很大程度上受到影响。因此，投资前需要认真了解城市规划设计，土地获得方式，政策的调控等，掌握政策的基本内容，有利于安全的投资。

失去控制的人为因素或自然本身发生异常造成的损失会给房地产开发投资活动带来损失。

结束语：

房地产业在当今发展迅速，给投资者带来了可观的经济效益，丰厚的回报。但随着市场持续的走高，房屋需求有所下滑，相关政策也随之调控，房地产开发项目可行性研究就显得尤为重要，这时需要投资者和购买者都周详的了解当今的房地产市场的变化和走势，利用信息判断投资机会的可行性，最终达到投资者和购买者双赢的共同目标。

参考文献：

[1]汤炎非，杨青著.《可行性研究与投资决策》武汉大学出版社，

[2]李竹成主编.《房地产经济专业知识与实务》北京团结出版社，

[3]潘蜀健主编.《房地产项目投资》北京中国建筑工业出版社，

房地产调研报告【篇4】

一、完善文本内容。本报告中，应增加建设单位的相关情况，清楚开发单位是否有资质和能力承担项目开发;增加和深化销售预测和销售策略;深化投资环境和市场研究，特别是项目区域开发区的房地产销售情况及经济发展情况。

二、增加相关图纸。本报告中没有任何图纸来表述报告中内容，项目可研报告，一定要附项目总平面图和日照分析图。总图可以知道建设规模和内容，清楚开发强度和经济技术指标，也可知道设计是否符合相关规范要求。日照分析图可以看出是否对项目外有日照影响，是否满足国家强制性条文。

三、完善相关设计依据。文中设计依据有些已经过时，应采用国家最新规范;娄底市近期专门出台了一些针对房地产市场发展的文件，应加上去，增加项目的本地性。

四、完善建设内容。建设内容应当明确是高层还是多层住宅，限高多少;增加公厕、垃圾站、配电房、绿化等建设内容;说明项目用地权属情况。

五、细化和修改文字内容。文中劣势描叙中，项目区域为未开发区域不对，该项目区域已经是成熟开发区域;文中对房地产市场的分析应当主要侧重开发区的房地产市场分析，而不应是湖南省和娄底市的，说服力不强。

六、投资进一步细化。该报告中，项目总建筑面积19663平方米，总投资9748.79万元，成本将近5000元每平米，投资成本过高，不符合目前房产市场开发情况，应调整。其次，在投资分析中，地下车位12万/个，超出娄底实际价格，目前一般为8万/个;工程量中，土石方应进一步核实，该区域主要是填方，挖方较少;人工工资88元/日太低。

七、修改项目工期表达方式。项目工期改为采用以月为单位计算工期，以季度不太精确;文中工期部分地方前后不一，工程本是5月完成，在销售方案中却208月才举行奠基，2022年4月18日才开始团购，时间前后不一致。

八、完善对项目开发条件的描述。本报告中，项目建设基础条件的描叙与本项目实际建设地不符，应具体针对性地对项目建设条件进行精准描叙。包括项目场地、地形地貌、地质情况、周边建设情况等。

九、工程管线设计应深化。该报告中，住宅采用三台800kVA室外箱式公变供电，公共部分在地下室设两个专变配电室，共设4台高压开关柜、2台800KVA干式变压器和24台低压配电柜，配置不合理;该报告中，给水管道200管径过大，150足够。

十、细化财务评价。该报告财务评价中，企业所得税应按娄底税务部门文件规定的额度计算。

房地产调研报告【篇5】

第一节调研目的

通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。

第二节调研区域界定

本项目位于庐山区前进东路以南200米处;调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路(步行街)、前进路等商业繁华路段。

第三节片区概况

一、片区发展现状

九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依避暑胜地、风景区庐山，是集名山(庐山)、名江(长江)、名湖(鄱阳湖)于一体的具有2200多年历史的文化名城。130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。

长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区(以北为浔阳区，以南为庐山区)也存在着明显的差异。浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高;而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。

二、片区配套设施状况

随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。

房地产调研报告【篇6】

为了向公司高层投资决策提供参考数据，同时为下一步的项目前期策划工作准备基础资料，投资公司项目投资部牟志刚、袁鹰于20xx年9月17—22日对绵阳市区目标地块开发所涉及到的自然环境、社会环境、开发环境、消费环境进行了初步的前期市场调查。通过考察现场、拜访相关职能部门，获得了大量的原始材料，并形成了初步的调查报告，供领导参阅。

第一部分目标地块环境分析

第一节 目标地块(财贸校地块)环境分析

一、地块位置及边界：

地块位于绵阳市涪城区滨河南路136号。北临宽约12米的滨河南路及河宽约400米的涪江；东临建设中的青年广场，广场面积约150亩，河面宽约200米的安昌河在此与涪江汇合；距地块东北面1.2公里，有芙蓉溪与涪江汇合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地块东北面500米处形成面积约7万平米的水面；南临一条规划中的道路，其后80米处建有龙坛寺雨污水提升泵站；西临一条宽12米的市政道路（原财贸校区道路），此路西边为财贸校保留不搬迁的学生宿舍、员工食堂及部分教师宿舍。

（详见附图一）

二、面积指标：

该地块面积为47.647亩，其中代征地有4.04亩。地块东边边长130米，南边边长130米，西边边195米，北边边长220米。

三、地块形状：

地块外型类似于一个不规则的梯型。东边因紧临青年广场的环形道路而形成弧型边界。

四、地表附着物：

整个地块地面距周边的道路高差约3米，即低于±0.00有3米，但此次绵阳发生洪涝灾害时，地块上没有形成河水倒灌，且只有部分地面积水；地面土质较结实。东边距滨河南路7米处有座长100米、宽10米、高五层的教学楼；西南角处有一座高8层的综合楼，此楼正在拆迁；地块正中有一蓝球场及两个羽毛球场；其余地面均长着一些杂草。

五、 现有街道状况

目标地块周边现没有成型的商业街道，根据现场考察来看，此地块的商铺开发只能做滨河南路及青年广场的地边，以及原财贸校内道路。

六、 地块权属及相关情况

成都中盛实业发展公司在今年八月参加该地块招标，通过其特殊的关系渠道及总规划，获得了该地块的土地使用权（见绵国土函[20xx]136号）。中标总地价为￥2900万元，63.6万元/亩。其中8月31日前支付了总地款的30%（即￥870万元），按规定本月底前需支付总地款的40%（即￥1160万元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76万元/亩左右。中盛公司迫于资金压力，急需将该地块转让出来。据现场考察，此地块现应是绵阳市五桥内最好的地块。属二级土地，市场地价应为80万/亩。

第二节 周边环境区位分析

一、 自然环境

（一）、自然景观：

目标地块位于三江汇合处，三面环水，涪江、安昌河河面较宽、水质优良；东西面富乐山公园及远处跌落有致的群山形成较为壮观的自然景观；在建的青年广场及滨河南路两旁的树木将会形成一片漂亮的绿化景观，（广场计划今年11月份竣工）。

（二）、环境污染状况

由于绵阳市定位为全国唯一的一座“科技城“，市区所有污染企业均已拆迁，城市污水处理较好，地块所处位置自然景观优秀，

所以该地块环境污染状况良好。

二、 人文景观

1、 紧临目标地块东侧的青年广场建成后将为目标地块开发带来一个较好卖点。

2、 在目标地块东边有一座南山塔，为清代以前建筑；西北方100米处的涪江三桥造形奇特、色彩艳丽，正北方的富乐山塔，在夜间泛光照明下尤其显得晶莹剔透，这些人文景观使目标地块的`周边环境大为增色。

三、 社会环境

（一）、人居环境

该地块所处涪城区是绵阳市的经济、政治、文化中心，企事业单位众多，均在地块方圆700米范围内。政府机关有市委、区委、区政府、公安、财政、学校、邮局、商场、宾馆、医院等单位。

各机关工作人员在这里工作、生活、休闲娱乐，生活设施配套齐备，具备了居家的方便性、舒适性。

（二）、社会治安环境

绵阳市整体社会治安情况较好，目标地块位于城市中心，又临近公安局、派出所、军区等强力机关。地块所处位置相对僻静，紧邻地块西南侧的“南河花园”时有小偷入室行窃的现象，同时地块东侧的青年广场修建中，人员较杂，加之河边的绿树成荫，灯光较暗，存在一定的治安隐患，所以天一黑，河边道路人员较少，只是一些兜风车辆时有经过。

（三）、商务状况

由于绵阳市是一个副省级城市，商务较省内其它区市发达，加之目标地块所处区域为该市的商务中心，其中商务中心大楼“新益大厦”距目标地块1公里，区域内的宾馆如临园宾馆、新华饭店每天的住房入住率达80%以上，是当地入住率最高的宾馆之一，为外来商务人员、旅游人员临时投宿的集中地。

第三节 社区生活配套

一、市政配套

1、 道路与交通

目标地块主要组织交通的干道是滨河南路及一环路南段经过“南河花园”的道路，目前经过“南河花园”的干道仅修至“南河花园”尚未通到目标地块，随着青年广场的竣工，此路也将连通。

目前当地人均车辆数较多，街上过往的代步车主要是公交车、出租车、三轮车和自行车，公用轿车数量较多，副局级领导的车子均为广州雅阁。街上道路交阔、交通比较顺畅。据说该市的城市畅通工程居全国第二，（成都市居全国第七）。

经过地块周边的公交车线路有5条，其中5路公交车的起点站在距目标地块的150米处的滨河南路。

2、 管网设施

由于目标地块地处原财贸校的位置上，故而地块上水、电、气、光纤配套系统完善，相对而言，宽带网建设相对滞后，周边小区居民通常使用电信拨号方式上网。

目标地块及周边社区原有的城市排污管道系统比较健全，地块南边80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因设备初期使用，没有起到多大作用。但目标地块以后的雨污排放问题不大。根据我们实地考察，污水提升泵站满负荷工作时嘈声不大，不会对将来的小区造成影响。

3、 市政单位

目标地块及周边主要的市政单位有雨污水提升泵站、市委、市政协、卫生局、民政局及涪城区各职能部门。居民在此生活将较为方便。

4、 文化教育

在目标地块的西边130米处有南街幼儿园、警钟街小学，150米处有绵阳一中，该校近三年来初三毕业考试居全市第一，地块南侧安昌河对岸1500米处的南山公园旁有全省重点高级中学——“南山中学”；在南街幼儿园周边有绵阳广播电视局，绵阳晚报、日报社、市教委、涪城区党校及新华书店。

5、 体育设施

紧邻目标地块东侧有一大型休闲娱乐的“青年广场”；地块南侧1200米处有目前绵阳市体育设施最齐全，档次最高的“南河体育运动中心”，今年的“全国农运会”及即将举行的“全国少数民族运动会”都在此举行。

6、 银行、邮政、电信系统

由于目标地块与传统的繁华商业地带较近，其周边的各商业、银行网点众多，附近中行、工商银行、建设银行、农业银行、邮局都在其1000米范围内。

二、生活配套设施

1、 商业服务网点

目标地块距离较政府职能部门较近，但政府职能部门距绵阳市集中的商业中心尚有300米左右，所以目标地块周边300米范围内的商业氛围就没有中心地带浓，不过范围内的日常生活品购买还是较方便，在建设路有“双汇连锁超市”，“南河小区”内市政道路旁有一门诊部及其个体户经营的商业铺面。一旦与青年广场连接的市政道路建成，从地块到市中心繁华地带距离将大大缩短（500米以内）。

2、 休闲娱乐设施

当地休闲娱乐较集中的街道在距目标地块西侧400米的红星街及南河街上，一环路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。经过目标地块的滨河南路西侧上有一少部分茶坊、美容室，但其经营状况不理想。整体看来，这个区域内休闲娱乐设施不是很集中。

3、 医疗卫生设施

在目标地块西侧的一环路南段上有涪城区中医院及市中医院机关分院，绵阳市中心医院距地块只有600米左右，该医院是绵阳市医疗设施最先进，市民最信得过的医院。

4、 农贸市场

在距目标地块西侧300米处有一建设路市场，为较大型的农贸市场。

5、 住宿、餐饮设施

较地块最近的宾馆、餐馆是位于警钟街的新华饭店、满香园、蒋记豆花庄及建设路上的军区招待所。但是全市的宾馆、餐馆主要集中在人民公园及市政府办公大楼之间。

在这里需要特别注意的是，上述设施从文字上感觉与目标地块有一定的距离，但实际生活中，它们却处在人们日常生活中能够接受的活动范围之内。

第四节目标地块分析

一、 目标地块价值分析

综前所述，财贸校目标地块应是可供选择的地块中居住小区开发最好地地块，其优势可以用“闹中取静”来形容。无论从其环境、交通、服务配套等都较完善，根据周边规划建设的不断完善，住宅开发的价值较大。

二、成本分析

在目标地块距地面高差约3米的情况下，建地下车库，将会导致建安成本大大增加，同时目标地块周边的商气不足，商业铺面的开发风险较大，相对能作商铺的只有滨河南路及广场面的两面。这样也使项目投资风险进一步加大。不过经实际考察后，项目的实际建安成本没有我们最初预算的那样高，多层建安约500元/M2。

因绵阳的开发商较多，整个绵阳市地价被炒得很高，据国土局的叶先生讲市区商品地产地价（净地）大约为：

备注：

根据目标地块的周边情况及当地市民购房的习惯，该地块只适于进行多层或小高层住宅开发。高层电梯公寓很难被市民接受。

房地产调研报告【篇7】

根据市人大常委会工作安排，9、10月份，张xx副主任带领城建环资委员会及工作室的同志，对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流，到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会，召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会，多层面征求意见建议。

近两年，中央反复强调“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不断加强房地产市场调控，进一步加大住房保障力度，通过一系列政策措施的实施，确保了我市房地产市场的平稳健康发展。

（一）开发建设稳步增长。今年1-9月，全市房地产开发完成投资x亿元，同比增长x%。全市各类房屋新开工面积x万平方米，同比上升x%。今年前8个月，全市已批复供地方案的住宅用地x亩。全市房地产业实现税收收入x亿元，同比增长x%，占全市税收收入的比重为x%。

（二）调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施，抑制投资投机性购房行为，保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月，全市新建商品住宅销售x万套，同比减少x%；销售面积x万平方米，同比减少x%。截至今年9月底，全市新建商品住宅库存x万套，同比增长x%，库存去化周期为x个月，库存水平处于合理区间下限。

（三）市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看，同比上涨x%。考虑到政策影响的滞后性，以及最近房地产市场出现的新情况、新变化，多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落，销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策，对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用，但因购房需求高于房源数量，推高了新建商品住房周边二手房交易价格，个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月，西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位，合计占比x%；相较于外围区域市场的火热，主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显，市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的'11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展，但缺少相关政策制度保障和规划指引。

（一）市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少，市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求，市场供需失衡导致稳控市场压力增大；部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给，至六年间，全市累计供应住宅用地2192宗、x万亩，但因种种原因有x万亩尚未开发利用，占供应总量的x%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响，开发企业对房价依然存在较高预期，企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高，主要原因是二手房大多为早年建设的老房子，基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低，我市每年新增上市二手房x余万套，约7万套成交,成交率仅为x%。

（二）住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响，出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策，租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费，拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员，受个人经济能力、职住因素等影响，需求多为面积小、租金低的主城区房屋；但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋，交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足，闲置率较高，造成资源浪费。

（三）市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门，由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因，造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范，数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策，出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，捂盘惜售或变相囤积房源，违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修，拒绝公积金贷款等违法违规乱象。

(四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目，新开发地块受周边区域环境限制，项目红线内外建设进度不衔接，房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用，导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目，道路、管网、公共绿地等市政设施，学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目，由于规划、征地、资金等原因，不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施，按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购，但现实中存在政府不愿出资回购，企业又无权对外销售的现象，导致建成后的公共服务设施闲置。月，我市出台了既有住宅加装电梯的政策，社会关注度高，但目前得以实施的项目很少。

（一）坚持综合施策，确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位，坚持调控政策的连续性、稳定性，保障人民群众刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，引导需求稳步释放，避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式，大力推动新旧动能转换，培育新的经济增长点，不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布，结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况，科学测算房地产建设空间布局和建设总量，科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制，严格落实调控主体责任。

（二）保障土地供给，不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系，根据住房人群需求情况，科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域；在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时，适度增加改善型、高品质商品住房供地；满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势，适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度，提高环境质量，改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合，加强房地产用地供后监管，对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地，依法从快处置闲置土地，进一步提高土地利用效率，确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。

(三)加强规划引领，推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度，积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中，要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况，统筹生产、生活、生态空间，科学编制住房发展规划，合理规划住房和用地规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局，进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序流动，促进职住平衡，创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局，大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展，助力乡村振兴战略的实施。

（四）规范市场秩序，切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境，维护房地产市场秩序，加快建立和完善房地产行业信用体系，强化信息共享，推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理，加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为，并记入企业或责任人信用不良记录，向社会公布。进一步加大力度，采取切实可行的措施，加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率，维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作，确保数据的准确性、及时性，为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开，定期发布权威信息，及时释疑解惑。要加强宣传引导，充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性买卖、租赁房屋。

（五）盘活存量房源，推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度，掌握真实可靠的数据资料，强化政策研究，尽快出台和完善相关政策措施，加速存量房流转，快速形成有效供给，实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场，合理引导房价，健全交易制度，透明交易信息，稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新，调整和完善加装电梯的政策措施，推动这项惠民工作的落实，不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房，引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象，引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。

(六）完善配套设施，为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设，提升房地产开发区域成熟度和便捷性，提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况，科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施，以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施，完善居住区功能，增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式，调整居家养老规划设计规范，把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施，要同步建设，未建设或未纳入同步建设计划的，要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中，明确由土地竞得人代建的公共配套设施，要按规定的建设时限和要求，与开发项目同步建设、同步验收，确保公共配套的完整性。

房地产调研报告【篇8】

如果项目可行性研究报告十分肯定地明确将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告。一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时，会有很多不确定的因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

通过一些房地产投资项目失败的案例，发现其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大致使需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金不继等等。通过失败的案例可以发现，房地产项目在可行分析研究过程中，只是从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性分析研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

1.重视专业化及市场培育工作。加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。

2.提高从业人员素质。这是控制可行性误差的基本保障。在某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。

3.建立可行性研究数据库。当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作。通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，还可加强项目后评价工作，按照四川交投集团《投资项目后评价指引》的方法和内容，通过分析对比，总结经验，改善投资管理和决策，进一步提高可行性研究的实用性。

一般情况下，可行性分析要研究的不是单一方案，而是同时研究多种方案，有时几个方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。

客观性原则就是要坚持从实际出发、实事求是的原则，房地产开发项目的可行性研究是根据拟开发项目的具体情况进行分析论证而得出可行或不可行的结论，不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。

相当一部分房地产开发项目可行性研究编制人员可能就是一、两个人，不能适应房地产开发的多专业要求，而且编制人员往往不了解和熟悉房地产开发领域，他们能做的仅是依葫芦画瓢，定性分析东拼西凑、定量分析草率计算、经济评价流于形式。不能根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析，对一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要，失去了可行性研究的真实性和指导作用。

总之，可行性研究要以市场为导向，对房地产项目所涉及的领域、经济效益、技术可行性、环境、社会效益等方面进行全方位的论证和评估。项目可行性研究对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响。可行性研究要以增强企业核心竞争力、创造经济效益为中心，对房地产开发项目的各要素进行全面的调查研究和详细的测算分析，进行多方案的比较论证，最大限度优化方案。同时我们应注意房地产项目可行性研究中存在的问题，在工作中应避免这些问题的出现，发挥可行性研究的实际作用，使房地产项目的开发工作有据可依。

房地产调研报告【篇9】

楼宇经济是随着经济社会发展和城市化的快速推进而出现的一种新兴都市特色经济。温江作为一个快速城市化并正在萌芽成为主城区的区域，目前正加快推进产业升级转型努力构建以服务业为主导的现代经济体系。主动顺应城市化要求，大力发展楼宇经济，土地和资源要素瓶颈制约，是转变经济增长方式的应有之义。为此充分掌握和了解这一特色经济形态，更好地促进其发展，近期，区委政研室就此开展了专题调研，摸查了全区楼宇经济现状，并走访学习了成华、锦江、武侯等区的经验，思考了一些具体的对策建议，现将情况报告如下。

一、楼宇经济的主要特点及对温江的积极作用

楼宇经济是以楼宇为载体,吸引一些机构公司入驻进行办公、研发和商务活动的经济形式，是随着城市经济的发展而产生的一种新型经济形态。总体来看，楼宇经济有以下几个特点：一是楼宇经济是都市经济发展到一定阶段的产物。它的生存发展与城市的规模、地位和综合经济实力有明显的正向关系，城市规模越大，经济社会发展越快，集聚力和辐射力越强，越能促进经济要素的聚集。二是楼宇经济一般具有较高的投入产出回报。一般一栋高级商务楼里众多公司所产生的效益，往往胜过一占地面积很大的工业企业。三是楼宇经济必须以一批基础和配套较为完善、建设标准和智能化程度较高的楼宇为载体，而且这些楼宇应相对集中，最好是有一些CBD区。四楼宇经济所吸引入驻的多是一些企业本部、研发中心和销售中心，所从事的多为管理、研发和商务活动，无论对服务业的升级还是高端人才的聚集，都有十分明显的推动作用。

基于这些原因，国内外很多城市都曾先后把楼宇经济发展作为成区域发展的一个重要途径和抓手。如国际上的有美国纽约的曼哈顿、法国巴黎的拉德方斯、日本东京的新宿、中国香港特别行政区中环铜锣湾等;国内比较突出的青岛、上海、广州、天津等城市;市内的青羊、武侯、锦江、双流、都江堰等区(市)县。都这方面进行过很多的探索和实践，积累了很多成功的经验，可以供温江的发展进行借鉴。

就温江当前的现实而言，主动顺应快速城市化的趋势，大力发展楼宇经济，对推动温江的发展跨越至少有以下几个方面的积极作用。一是能极大地促进资源节约，缓解我们用地、用电、用气等紧张的矛盾。二是能有力地促进我区产业结构的调整和提档升级，使温江服务业得到快速发展，并且是主要是高端的现代服务业和生产性服务业。三是能聚集和带来大量的人流、物流、资金流和信息流，刺激和带动周边诸如金融、餐饮、购物等更多产业的发展，培育和形成温江经济新的增长点。四是能通过一大批高品质楼宇及其配套设施的建设，使温江的城市服务功能更加完善，城市形象得到明显提升。

二、温江楼宇经济发展现状及主要差距

研究温江楼宇经济发展，必须首先对全区楼宇经济现状有一个仔细的了解。为此，我们通过借鉴其它地区的经验和标准，对全区建筑面积在3000平方米以上的商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)、企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)、营利性科、教、文、卫办公楼宇、城市综合体等四种类型楼宇，分已建成、在建、计划开工三种情况进行了相应的统计分析。

统计显示：目前，全区已建成的各类商务楼宇共计56座，建筑面积约72.1万平方米。其中，商务商业楼宇(含商务办公楼、商业卖场、宾馆酒店)48座，建筑面积57.8万平方米，占80.2%，在全区已建成的商务楼宇资源中占主导地位;企业购地自建用于办公或租售的楼宇(含工业园区、科研楼等)3座，建筑面积7.6万平方米，占10.5%;营利性科、教、文、卫办公楼宇2座，建筑面积5.4万平方米，占7.5%;城市综合体和其它商务楼宇3座，建筑面积1.3万平方米，占1.8%。

房地产调研报告【篇10】

一、调查目的

寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，收获很多。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨

二、调查时间：20xx年2月12日

调查地点：房地产公司

调查过程：询问房地产经理

三、调查方法：观察分析法，资料分析法

内容：了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在。

四、调查的结论：

1、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近

2、现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于HTML表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展。

3、房地产网站表现形式。

A，HTML超文本文件格式。运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式。B，360度环景技术。能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察。这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少。C，VRML虚拟现实技术。应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异。至今没出现这类商业地产网站。

4、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息。随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的`实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求。由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解。广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力。

5、地产商销售手段需要创新。随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路。因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力。消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩。因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段。

6、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。

7、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新。如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘。只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐。

8、房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为。可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者。现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点：

1：认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应。而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看。这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因。而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的。

2：认为互联网还没普及。这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因。就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中。

3：认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富。的确，用传统超文本格式（HTML）表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求。这也是房地产网站需要技术创新的原因。地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放。

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期。考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少。

房地产调研报告【篇11】

可行性研究是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等， 下面是编辑老师为大家准备的可行性研究开题报告。

从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法，可行性研究开题报告。

可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。

对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。

社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。

因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。

可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理科学的发展而产生的，至今己有七十多年的历史。

早在20世纪30年代，美国在开发田纳西河流域时，就开始把可行性研究列入开发程序，成为工程项目规划的重要阶段，使工程建设稳步发展，取得了明显的经济效益。

二次世界大战后，可行性研究随着科学技术突飞猛进的发展而得到了不断充实和完善，逐步形成一门保证实现工程建设最佳经济效果的综合性科学。

目前，不但西方国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段，中东地区、亚洲一些发展中国家也都开展了可行性研究。

世界银行等国际金融组织，已把可行性研究作为申请工程项目贷款的依据。

其发展过程中主要著作包括：经济合作与发展组织(OECD)《发展中国家工业项目分析手册》，经济学家林恩•斯奎尔(L.Squrie)和范德塔克(H.G.vandertak)合著的《项目经济分析——影子价格的推导和估算》，约翰•汉森撰写的《项目评价使用指南》等;其中，1978 年联合国工业发展组织(UNIDO)编写了《工业可行性研究手册》，1980年又编写了《工业项目评价手册》，这就为世界各国特别是发展中国家开展工程建设可行性研究提供了较为完备的参考资料，同时也为在国际上推行可行性研究工作创造了条件。

房地产开发可行性研究是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用，最早也是出现在20世纪30年代的美国。

现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目投资决策前必须认真完成的工作。

在房地产项目可行性研究中，吸收了遥控遥测技术、计算机软件技术等科学技术的最新成果，运用了经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学、系统论等方面的最新经济理论成果，用于科学预测房地产项目的经济效益;同时，还吸收了企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等现代管理科学理论，用以降低投资成本提高投资收益率。

国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目投资的可行性。

例如：①W.Behrens 和P.M.Hawranek认为可行性研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节，可行性研究是一个繁杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化过程。

②Gaglon E.Greer和Micher D.Farred(1993)认为在房地产可行性研究中要对风险有足够的认识，以免出现决策失误。

并把风险分成财务风险(financial risk)、可保风险(insurable risk)和经营风险(business risk)三类，要求在可行性研究中要加以重点考虑。

③Arthur J.Keowr(1993)认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析时，可以采用概率分析法来测算风险的大小以及对项目的影响程度。

④一些学者在可行性研究中，对房地产项目进行经济评价时，采用OECD(或L-M)法、WB(或ST)法、UNIDO法、UNIDO-IDCAS法。

此外，联合国工业发展组织(UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织(OECD),亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。

经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。

在我国，房地产项目可行性研究起步于20世纪70年代末，主要是由政府倡导发起、加以推广的。

1981年国务院《技术引进和设备进口工作暂行条例》中明确规定：所有新建、扩建大中型项目，都要在经过反复周密的论证和比较后，提出项目可行性研究报告;国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。

1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。

1987年，为了推进建设项目经济评价工作的开展，实现项目决策科学化、民主化，减少和避免投资决策失误，提高投资经济效益，国家计委又颁发了《建设项目经济评价方法与参数》，要求在大中型基本建设项目和限额以上技术改造项目中贯彻实行，又进一步提高了我国可行性分析工作的科学化、程序化水平。

进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题。

为此，国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题，于1993 年4月，国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目经济评价工作的若干规定》。

为规范和指导项目前期可行性研究工作，209月，建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，国家发展计划委员会于2002年颁发了《投资项目可行性研究指南》，这都是指导我国房地产开发项目可行性分析工作的主要文献。

目前可行性研究己列入我国基本建设程序。

除了由政府倡导发起外，国内一些学者对房地产项目可行性分析也进行了研究：

①安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》(1995.4)中，认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节，提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。

②阎小燕在《房地产投资可行性研究中的区位分析》(.5)中，认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并建议要根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论，从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊。

③陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》(.3)中，认为在进行房地产项目可行性研究时需要运用很多的信息数据，建议采用计算机等高科技手段，并提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。

④梁爽在《房地产投资可行性分析中的成本及投资估算》(.9)中，分析了房地产开发成本的构成，并提出了行业平均水平估算法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。

⑤张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》(2001.12)中，从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性角度阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。

虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了较明显的经济、社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在起步的初级阶段。

可行性分析理论概述→房地产项目可行性分析的步骤流程和内容→潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况→该项目可行性分析(包括市场可行性、技术可行性、经济可行性等方面)→项目可行性分析结论→项目开发方案存在的问题及建议。

主要交代本论文研究的背景、目的'和意义，系统地回顾房地产项目可行性分析研究的发展轨迹、国内外相关研究的现状。

第二部分，相关理论概述。

主要交代房地产项目可行性分析的概念、作用、规范的可行性分析所应采取的步骤与内容，分析房地产项目可行性分析的一些较为成熟的理论和方法，剖析其核心环节的关键行为。

第三部分，介绍潍坊九龙居房地产开发项目的基本情况，包括项目概况、开发企业基本情况、建筑规划设计方案、项目开发计划等。

第四部分，结合当前世界金融危机影响下的房地产市场发展面临的严峻态势，以及中央及地方政府出台的各项拉动内需举措所带来的机遇，应用本文的相关原理及理论，对潍坊九龙居房地产开发项目进行可行性分析，得出项目可行性分析的结论及开发的建议。

这是论文的重点部分。

(1)项目市场分析是根据拟开发项目的设想，在对相关市场的现状及发展变化的过程进行充分的调查研究的基础上，就相关市场及产品的未来以发展趋势做出合理的预测估计，并分析项目建成后可能的市场表现。

主要包括市场调查和市场预测两个方面的工作。

这是可行性研究的先决条件和前提，它决定了项目开发的必要性，是项目能否成立的最重要的依据。

本文遵循从宏观到微观的顺序，在进行充分的房地产形势及市场情况调查的基础上，对本项目的市场进行深入分析，通过对项目目标产品的市场容量、价格、竞争力以及市场风险进行分析预测，主要从产品定位、价格定位和目标客户群定位三个方面论证本项目市场定位的可行性。

(2)技术方案和建设条件是可行性研究的技术基础，它决定了项目技术上的可行性。

本文分析该项目建筑工程技术设计方案，根据先进性、适应性、安全可靠性和法规适应性原则，着重从规划设计方案(包括项目总体布局、交通组织、建筑结构、水电配置)、工程进度计划安排、环境评价、营销方式等方面，论证本项目的技术可行性。

(3)经济评价是根据国家经济和社会发展战略以及行业地区发展规划要求，计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面的评价，为项目科学决策提供依据。

根据评价的目的和范围的不同，项目经济评价分为财务评价和国民经济评价两部分。

对经济效果的分析和评价，是决定项目应否投资的关键，也是项目可行性研究的核心部分。

本文将采取定性和定量分析相结合、动态分析和静态分析相结合的方法，测算项目的基本财务经济数据，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，并对项目投资的经济效益进行评估，得出本项目在经济方面是否可行的结论。

同时，从敏感性分析、盈亏平衡分析等方面对项目进行不确定性分析。

第五部分，研究结论和展望。

对项目开发的可行性进行总结性分析，形成潍坊九龙居房地产开发项目可行性研究报告，并提出论文研究的意义。

特别是针对目前银行紧缩信贷规模、房地产市场整体下滑、政府宏观调控政策加大的情况，为相关企业的阶段性发展提供一定的理论支持。

房地产调研报告【篇12】

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。

房地产项目的.特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒Α?

(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?

(一)封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

(二)摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

(三)目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

最新房地产报告(收藏11篇)

光阴飞逝，我们才结束了忙碌的工作，做好工作总结是对你工作的信任，善于总结是培养、提高工作能力的重要途径。你还在为工作总结苦恼吗？由此，小编为你收集并整理了最新房地产报告(收藏11篇)相信一定会对你有所帮助。

房地产报告(篇1)

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。 先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。

1、

2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。

1、

2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢? 因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止20，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口2347.46万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(2347.46/3)=5.16万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

而年全国地方财政支出92415.48亿，按13.3亿人口，同上得出户均获得财政支出2.08万，按50年累计获得财政支出104万

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的2.58倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的2.49倍。

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占37.3%，81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占6.60%，201至300万人民币的占7.40%，301至500万人民币的占2.10%，501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有天窗的人，占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人，占17.5%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人，占23.7%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

别墅物业管理中最需要突出的是安全 (占33.60%)、服务全面(占29%)和智能化 (占

20.1%)，这三项占总样本的82.7%;而发展商可以通过聘请有品牌的物业公司来传达物业管理的专业到位。在别墅的物业管理中，个性化反而是被忽略的。(十七)别墅会所

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、温水游泳池(占10.50%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的62.8%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

首先，在别墅卖点中，最吸引人的就是绿化。在全面达到智能化、感觉生活在森林公园内、免费设计大花园、400平方米绿地属于自己、户户有水景、投资回报率高、世界级物业管理服务等前7大卖点中，排列

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

房地产报告(篇2)

一、公司简介

(一)__发展史

__是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、"央产房"上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。

(二)__的企业文化

1、我们的企业愿景

“行业的”：让不动产服务业走进殿堂

2、我们的使命

对社会：__建立一个有远大抱负，操守自律，勇于创新，智慧管理的现代服务品牌。

对房地产交易客户：__有潜力并且渴望具备潜力去给客户带给愉悦的不动产服务。

对房地产经纪行业：__将带给海量、准确、标准、有深度、使用便捷的不动产资讯。

对房地产经纪人：__帮忙和鼓励经纪人用完美人性(诚实\正直\友善)来共同创造和分享属于平凡人的尊严和非凡成绩。

3、我们的核心价值观

客户至上：我们明白__的存在对于有房地产需求的客户来讲，意味着是值得信赖和依靠的。

诚实可信：我们能够没有聪明的脑袋、漂亮的脸蛋、绚丽的背景，但是我们诚实，我们让人信任。

团队作战：我们正是因为自认在竞争中很弱小才走到一齐，我们只能彼此依靠、彼此关照才能强大。

拼搏进取：我们不掌控任何稀缺资源，唯有比别人更努力才能取得成功。

二、实习资料

(一)实习所做工作

作为一名房产经纪人，需要在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作，而且从事的该职业活动也随社会的经济发展而进一步拓展，从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划，全方位地融入房地产经营开发的全过程，对促进房地产业的正常发展，日益发挥着不可替代的巨大作用。

我的工作资料大致总结如下：

开发客户——了解客户需求——推荐房源——开发房源——约客户

看房——带客户看房——回访客户——回访业主——约双方见面签约——物业交割——入住

1.开发客户：客户来源主要分为店面接待、网络端口、社区开发、老资源翻打等。在这几个月的工作时间里，我的大多数成交客户来自于店面接待和网络端口，这两种客户的比较准而且需求明显，易把握，跟这种客户务必及时沟通，尽快成交。

2.了解客户需求：不同的客户需求也是不一样的，所以务必要去了解客户想要什么样的房子，例如几居室、房屋朝向、房主是否长租等等。而且客户的需求也不是一成不变的，我们务必随时掌握客户的心理，与客户沟通，发现客户所需，这样才能更好地为客户服务。

3.推荐房源：在了解到客户的需求的同时，我们务必在脑中牢记至少10套房源，以应对客户各种不同的需求，按客户的需求去介绍客户所需的房源，做到想客户所想，忧客户所忧。

4.开发房源：只负责向外出租房子还是远远不够的，我们对客户出租的同时还得寻找房主，理解房主的出租委托，从而才能进行带看。而房源的开发主要来源于店面接待、社区开发和老资源等。无疑店面接到的是肯定对外出租的，这样的房主心诚切急，务必好好把握和维护。

5.约客户看房：作为房产经纪人，没有带看肯定不会成交，而带看之前的约看则成为重中之重。每一天务必给自己的客户打电话，约出第二天或者之后几天的客户出来。而被打烦的客户比比皆是，我们务必从自己的有效资源中好好把握，挑选最准的客户，获得之后的带看。

6.带客户看房：带客户看房是成交之前最为重要的一步，每次带着客户看一套房是远远不够的，务必带着客户多看几套，使用BAC法则带看。而且带看途中不断的发现客户的需求，从而为客户匹配更为适宜的房源，促进成交!

这次实习，我磨练了坚强的意志;培养了用心向上、勇于进取的心态;拥有了永不服输、勇于担当的性格;得到了一生宝贵的工作经验。

房地产报告(篇3)

唐山、秦皇岛两市中专生源调查情况报告

8月22日，学校召开专题会议，研究本年度招生问题。从各方面反馈的情况来看，今年我校招生形势严峻。今年我校计划招生900人（其中三加二400人、小中专500人），截止8月22日止，包括统招生在内，实际预录取313人，仅完成计划的1/3。为此，会议研究决定：由五位学校领导分别带队，深入全省十一个地市，调查了解情况，扩大影响，挖掘生源。按照会议分工，由XXX同志带队，XXX、XXX同志参加，组成一个小组，赴唐山、秦皇岛两市，与当地教育局、招办建立联系，为今年补录打好基础。

秦唐地区是我省较发达的地区之一。唐山市是我省的老工业基地，秦皇岛市是我省对外开放地区，两地经济发展状况都比较好，拉动教育产业发展较快。但我校在秦唐两地招生情况并不理想。今年唐山三加二计划招生32人，实际投档14人，小中专计划招生40人，实际投档13人；秦皇岛三加二计划招生32人，实际投档19人，小中专计划招生40人，实际投档5人。经调研我们认为主要原因有以下几点：

1、近年来，秦唐两地经济发展势头较好，对中等职业人才实际需求量均较大，中等职业学校毕业生就业情况较好，职业学校在当地也获得相当的认可，其生源规模也不小。但秦唐两地市、县两级中等专业学校、中等职业学校、职业高中数量较多，生源需求也非常大。在支持本地中职学校扩大规模、积极为本地学校组织生源，乃至把本地学校的发展当作一块很具有商业价值的产业来运作等方面，秦唐两地市、县两级各个部门都表现出较高的积极性。但对待省部属中专，则基本上采取消极态度。有些过激的行为甚至传达到各市、县中学，部分教师在中考学生填报志愿时，明令学生不得填报省部中专。而学生及家长对老师的建议一般都比较尊重，导致报考我校的学生数量锐减。

2、高职院校直接对初中毕业生招收五年一贯制大专对中专生源造成重大冲击。作为当前我校毕业生出路的一个重要组成部分，对口升学和三加二大专，一直是省部级中专吸引生源的优势所在。不少初中毕业生报考中专，实际上就是希望在较短的时间内，取得大层次的毕业文凭。省部属中专的师资力量，能够保证使愿意进一步求学、成绩较好的学生能够顺利地进入大专层次学校继续学习。这也是我校以往取得质量较好生源的重要途径。但对高职院校开放初中毕业生生源、允许他们招收初中毕业生，采取五年一贯制直接取得大专层次学历后，我校这一优势不复存在。我们认为，政策上的不利影响也是导致我校今年生源不好的重要因素。

3、生源基地建设问题。从我们调研的情况来看，学生报考某所学校，容易受周围环境影响。教师的指导意见固然重要，但如果在初中毕业生的周围有某个中专学校的学生，特别是该生所在学校在管理、就业出路等方面做比较好，那么毕业生极易受到影响而报考该校。我校在秦唐两地的生源基地建设方面有欠缺，在这一地区，我校知名度尚嫌不够。

在到秦唐两地调研之前，我们小组三人就此行的有关事项进行了讨论。初步确定了“以接触两地招办为主，适当扩大接触面，走一个县实地调研”的工作思路。根据这一思路，我们确定了以秦市招办主管中招的副主任张XX和唐市招办主管中招的副主任赵XX为主攻方向，尽可能广泛接触两地教育局人事，同时与两地以XX银行为主的金融系统适当接触，在过去已有关系的基础上，尽可能扩大生源。

1、在秦皇岛市的工作情况：

我们22日到达秦皇岛市，首先与我校79级毕业生、现任工行秦皇岛市分行办公室主任的XXX、我校84级毕业生、现任中行秦皇岛市分行风险投资管理处处长的XXX取得联系，详细了解了秦皇岛市的经济状况、中等职业教育状况以及秦皇岛市教育局、招办的有关情况。我们了解到秦皇岛市招办主管中招的副主任张XX的一些情况和他的社会关系。通过熟人关系，找到秦皇岛市XX学院副院长王XX，又由XXX出面，约见了张XX以及市教育局装备仪器站站长沈XX。事实证明，这种接触方式比我们直接找招办、教育局面谈来意效果要好。王XX在秦皇岛市工作多年，又是XX学院的副院长，与秦市教育局、招办有着很深的关系。由他介绍我们与张XX、沈XX见面，可以保持相对融洽的气氛，工作也可以谈的更深入一些。我们首先向他们介绍了来意，并诚恳地请他们对我校的招生工作、学校发展提出宝贵意见。张XX向我们介绍了秦皇岛市中等职业教育状况、中考以及招生情况，并就当地特点，谈了对我校招生工作的一些看法，使我们在思想上受到触动。与张XX见面的效果比我们预料的要好，张XX不仅答应在今年中专补录中，尽可能多地给予支持，还表示：他本人对我校包括招生、建立生源基地等在内的所有工作，会提供力所能及的帮助。我们邀请他在方便的时候，到我校来实地考察，他也愉快地接受了。

2、在唐山市的工作情况：

有了在秦皇岛市的工作经验，我们决定在唐山市也依此法而行。我们先通过熟人关系找到了唐山市教育局教研室主任田XX、唐山师范学院XX系主任王XX，通过他们找到了唐市招办主管中招的副主任赵XX，通过XX银行的关系找到了市教育局基教处的杨X。与在秦皇岛市的经历大体相同，赵XX、田XX和杨X给我们介绍了唐山市中等职业教育状况、中考以及招生情况，赵XX就唐山市中招生源特点，特别强调了中等职业学校出口――毕业生就业渠道――对生源的直接影响，也谈了他本人对我校招生宣传工作力度不够的看法，也使我们受到了一些启发。与赵XX见面的效果也比较好，赵XX答应在今年中专补录中，尽可能多地给予支持，对其他工作，也会提供力所能及的帮助。除此之外，赵XX提议我们到县里去走动走动，搞搞调研，看看县里的一些职业中学是如何来做“招生”这篇文章的。

按照赵XX的推荐，我们来到了唐山辖内各县市中经济发展、教育发展都比较突出的XX市，重点考察当地学校的招生情况。我们找到我校毕业生房XX，并通过他与XX银行王XX行长等人见了面，了解了XX市经济和教育等情况。我们实地感受到了一些学校在招生方面的工作力度。仅在我们住宿的工会招待处中，我们见到了华北煤炭医学院与当地学校联办高职学院的横幅，以及学院招生的大幅宣传材料。我们还见到了河北法商职业学院设在该地的招生点。招生点里，从学院介绍、招生简章，到学院学科设置、毕业去向等招生材料应有尽有。我们还重点了解了XX市职教中心招生情况，他们的招生口号是“学本领、拿文凭、保就业”，声称“只要学生不挑拣，毕业后全部推荐工作”。他们的招生点遍布全市，在全市有较大影响。比较而言，可以看出我校在招生工作方面的差距。

从我们调查了解的情况来看，政策影响和生源的地方保护主义，是导致我校今年招生不好的.主要原因。对这种情况，仅靠我们自身的力量，恐怕不足以改变。除此之外，我们认为尚有以下问题需要引起我们注意。

1、宣传力度不够。我校社会知名度尚嫌不高。据我们在XX市调研了解的情况，学校在当地名气不大。在金融行业内部，学校有一些名气，但出了系统，别人甚至不知道有这么个学校，有的即使表示知道，但听说已停止招生多年了。还有的问：你们是不是第一年招生？由此可见，我校的宣传力度一定要跟上。

2、生源基地问题。我们学校建校时间不短，在学校管理、专业设置等方面，已经形成自己的风格和优势。但在生源基地建设方面，始终是一块“软肋”。我们没有固定的、较大规模的生源基地，招生一般都是“撒胡椒面”，没有重点。我们认为，这是导致我校生源没有后劲的重要原因。

针对上述问题，我们提出建议如下：

1、加在宣传力度，利用报纸、广告等多种宣传媒体，广泛宣传学校的办学条件、办学规模等，以在社会上树立良好形象为主攻方向，达到扩大影响的目的。同时强化学校管理，利用学生及其家长，做好“口碑宣传”这块文章。

2、尽快建立自已的生源基地。采取分步走战略，首先与全省各地市招办、教育局建立良好而持久的关系，争取他们对学校的支持。其次，在全省挑选一部分生源大县，建立自己的招生点，同时给予招生点招生优惠政策，激发招生点招生人员的积极性。待积累经验、形成规模后，再注意辐射全省。

3、下大力气，广开毕业生就业渠道。“出口”畅通，是保证“进口”规模、生源质量的有力措施。经过调查了解，我们发现，有许多农村的生源，因为家庭经济状况等原因，迫切希望能缩短孩子的受教育时间，尽快给孩子找到一份工作，使他们能尽早自食其力。而且，这部分学生质量一般都比较好，如何争取到这部分生源，是摆在我们面前的一个重要问题。

房地产报告(篇4)

1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，向社会公开石家庄房地产市场运行分析。官方数据显示，20石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势，商品房上市成交大幅增长，商品住房供求平衡量增价稳，商业办公用房库存继续增大，二手房成交降幅逐步收窄。预计石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。

去年商品房成交面积同比增41%

石市住房局官方统计数据显示，年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。

去年市区全年商品房成交面积为672万平方米，同比增长41%；成交金额达到了482亿元，同比增长51%。

从房价统计数据看，2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。

在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。住房局官方数据显示，截至2014年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米，其中商品住房为522万平方米，商业办公类用房为472万平方米。

2014年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米，同比增长58%；成交量为552万平方米，同比增长52%；市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比增长1%。

从新建商品住房供求比数据1、03：1来看，省会房地产市场供求基本平衡。按成交面积划分，90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%；按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量87%。

“2014年市区新建商品住房成交量先抑后扬”，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。同时，受取消限购、央行发布新“首套房认定”等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。

“石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主”，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达1、5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。

昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交均价数据。根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示，自2014年5月以来，现实成交均价一直保持平稳。去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米，二手住房均价达到8600元/平方米。

按照住房局官方数据显示，2014年石市商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%；成交量87万平方米，同比增长13%；成交均价为1、298万元/平方米，同比增长34%；供求比为2、02：1，供大于求。

数据显示，截至2014年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米，按照2014年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要67个月，已经超过正常库存消化周期。

2014年市区二手房共成交173万平方米，同比下降14%；成交金额92亿元，同比下降15%，成交均价5338元/平方米，同比下降1%。

从二手房成交结构看，成交集中在两室户型为主，面积多集中在90平方米以下。此类户型成交总面积达到77万平方米，占到二手房总成交量的45%，主要购房人群仍以首次置业为主；从成交价格看，学区房、周边交通配套成熟、小区成规模且在左右建成的小区，成交量与价格不断走高。

石市住房局相关人士预测，20石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。预计市场供给量将进一步增加。年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长；伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。

随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力；居住“房改房”和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。

在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。

随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。

■2014年石家庄市区——

商品房上市面积806万平方米，同比增36%

成交面积672万平方米，同比增41%

成交金额482亿元，同比增51%

成交均价7173元/平方米，同比增7%

上市面积566万平方米，同比增58%

成交面积552万平方米，同比增52%

成交均价6410元/平方米，同比增1%

上市面积为177万平方米，同比降1%

成交面积87万平方米，同比增13%

成交均价1、298万元/平方米，同比增34%

成交面积173万平方米，同比降14%

成交金额92亿元，同比降15%

成交均价5338元/平方米，同比降1%

房地产报告(篇5)

作为一名刚走出学校大门的高校生，如何提高自身素养，增加专业技能并且能够把课本上的学问转化为自身的实力，就成为了我目前的迫切任务。我实习的公司是一家房地产开发公司。

一、实习概况

随着市场经济的高速发展，会计成为了公司的重要组成部分。这给我们会计专业造就了前所未有的机遇，同时也给我们带来了新的的挑战，会计实习是我从高校校内走入社会的第一个舞台。为了将有关会计的专业学问、基本理论、基本方法及结构体系变为自身的职业素养，避开纸上谈兵。因此实习为走向工作岗位打下坚实基础。

二、企业介绍

我公司注意软、硬件建设，拥有各种必备的办公设施，运用正版财务软件为客户供应服务，全面实行会计电算化。本公司制定有规范的代理合同、严格的管理制度，依据《会计法》、《税收征收管理法》、财政部《代理记账管理方法》等规定从事代理记账和纳税申报服务，不做假的.账。为客户把握财税政策，帮助企业做好合理税务筹划，规避财务风险，合理合法的企业谋求最大的经济利益，促进企业的发展。我所学的是针对于公司制增值税一般纳税人、小规模纳税人、个体户一般纳税人和小规模纳税人的账务处理以及供应每月抄税、报税、纳税服务，和会计询问以及一些代办业务。

对于现代企业来说，会计工作是一项重要的管理制度，是要为实现企业的经营目标服务。因此，可以认为，实现企业的经营目标是企业会计的根本目标。带着这个目标，我起先了在我所在的实习企业进行了有目的实习。在此之前，我仔细学习了《会计法》以及财政颁布的《企业会计准则》、《企业财务通则》等作为过渡的新的行业会计制度和财务制度，因为这些高校法规我国会计制度改革进程中的一重大举措。

三、实习内容

以前，我总以为自己的会计理论学问扎实较强，正如全部工作一样，驾驭了规律，照芦葫画瓢准没错，那么，当一名精彩的会计人员，应当没问题了。现在才发觉，会计其实更讲究的是它的实际操作性和实践性。离开操作和实践，其它一切都为零！会计就是做账。

其次，就是会计的连通性、逻辑性和规范性。每一笔业务的发生，都要依据其原始凭证，一一登记入记账凭证、明细账、日记账、三栏式账、多栏式账、总账等等可能连通起来的账户。这为其一。会计的每一笔账务都有依有据，而且是逐一按时间依次登登记来的，极具逻辑性，这为其二。在会计的实践中，漏账、错账的更正，都不允许随意添改，不容弄虚作假。每一个程序、步骤都得以会计制度为前提、为基础。体现了会计的规范性，这为其三。登账的方法：首先要依据业务的发生，取得原始凭证，将其登记记帐凭证。然后，依据记帐凭证，登记其明细账。期末，填写科目汇总表以及试算平衡表，最终才把它登记入总账。结转其成本后，依据总账合计，填制资产负债表、利润表、损益表等等年度报表。这就是会计操作的一般依次和基本流程。

我怀着激烈地心情来到公司上班，看到同事们都在忙劳碌碌的做事，氛围特别的好。第一天我们了解公司的基本状况，本公司是月底先打电话给客户收取原始凭证，通知一般纳税人在月底之前将取得的增值税专用进项发票月末前持发票的抵扣联去税务局进行认证，当月认证当月必需抵扣，未认证的发票从开票日期至180天内有效。然后依据当地税务规定的的抄税时限（次月的1—5日）。

将已经开具运用的发票信息抄入到金税卡中并携带金税卡去抄税。最终在15号之前报国税和地税，之后就起先做账务处理。

四、实习总结

经过差不多半年的实习，首先从客户那里取得原始单据回来，我们起先粘贴原始凭证，粘贴原始凭证也有许多技巧，怎样粘贴的好看、整齐，等到时候附在记账凭证后面很美观。由于我们公司用的是速达财务软件，下一步我们就是在电脑上做账。账做完之后我们可以查看明细账和总账，然后通过速达干脆生成资产负债表和利润表。

房地产报告(篇6)

自从进入房地产公司已经有一年了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20_年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：

一、业务能力

1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。

2、对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。

3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。

二、个人素质能力

1、诚实。做生意，最怕“_商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。

2、热情。只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。

房地产报告(篇7)

在这次将近三个月的实习后，不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行业都是要我们营销和行政人员的，随着时代的不断进步，经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习，学习，再学习!

21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代，营销教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。

21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代，学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育，学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式，终身教育是营销教育的主要目标，一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，营销人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。

我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急，刚刚做房产置业顾问一个对所售房源不了解，手上也没有很诚心的客户，约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定会签单的，做事要一步一个脚印，踏踏实实的，不要想一口吃一个胖子，所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的，在学校什么事都有老师教导的，但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的，只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。

不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标，然后向自己制定的目标不断地努力，一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问，多多学习。而做人上，一定要老实，不能太狡猾，在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮，不能帮的也尽自己最大的努力去帮。

3年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架，社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过毕业实习可以使我们学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律;了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写毕业(设计)论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里，我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题，了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业，在石家庄几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉，即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的，因为毕竟买房子的还是要买的。其实，当今房产对中国的经济起到很大的推动作用，如果哪天一旦房产行业萧条了，相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国最大的发展行业的。

本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作生活有所了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握;此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。

房地产报告(篇8)

第一， 多微笑。

微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。微笑，是一束冬日温暖的阳光，可以化解久冻的心湖，让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。

俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但她一点也不严肃，亲和力很强，这就是她的优势。

第二， 会说话。

说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。

在这方面我深感会说话的好处。那是两年前，一个学姐借我的小音箱给新生们放音乐教歌，我很高兴的将小音箱双手奉上。当时我们在大操场，学姐把音量放到最大声后面的同学还是听不见，说实话她当时如果把音箱还给我时说声音太小，用不上，我定会有些失望。可是我听到的却是：“谢谢你，你的音箱很精致很漂亮，在寝室是很实用的。”我听了挺高兴的，对她的印象也很好。

在我们售楼部，作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售代表还是有办法的。她会对客户说：“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说：“您的电话是13……”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说：“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说：“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。

我们面对的客户性格多种多样，这就要求销售代表善于抓住对方心理。有些客户性格温和，你说什么他就比较认同什么，遇上这样的客户房子就比较好销售了，第一天看完房第二天就来交定金了。有些客户喜欢吹牛、喜欢炫耀，他在你面前总是说他家在哪有房，房子的地段装修建材怎么怎么样，他甚至比你还会销售。这时候你不能把你的想法强加给他，而是耐心听他讲完。如果他觉得他的虚荣心满足了，你的成交率也就高了。有些客户却是寡言少语，对什么都不发表意见，但是他心里什么都清楚，这时候你就要挑重点说了，否则就是白费口舌。如果他觉得某一点很在理符合他心意，他自然会附和你。还有些客户优柔寡断、犹豫不绝，虽然经常来售楼部，但是就是迟迟不订房。他一会儿觉得俊峰华庭的房比这便宜，一会儿觉得鸿城·欧洲假日的房子户型比这好。这时候就要使用些技巧了。那时正在销售代表犯难的时候，我们经理一句话就把问题解决了。她对那个客户说这个户型只剩一套房了，有好几个客户在等，再不定下来就卖给别人了。这话一说那就紧张了，立即要求我们把房子留住，然后取银行取钱定好了房。这就叫做激将法，对于销售很适用。

第三， 要有自己的人脉网，合理处理自己和同事的关系。

正所谓，一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，20%在于iq，80%在于eq。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。

销售，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。

房地产报告(篇9)

房地产估价报告

估价项目名称: 开鲁县开鲁镇幸福街郭立德私有住宅房产抵押价格评估 委托方: 郭立德

估价方:开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 估价人员:郑洪伟 于占文

估价作业日期:二0一0年三月二十五日 至二0一0年三月二十六日

估价报告编号: 通辽市开鲁县嘉诚房估字(2010)第0127号 目 录 一,致委托方函 二,估价师声明

三,估价的假设和限制条件 四,估价结果报告(一)委托方(二)估价方(三)估价对象(四)估价目的(五)估价时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员

(十二)估价作业时间

(十三)估价报告应用的有效期 五,估价技术报告(一)个别因素分析(二)区域因素分析(三)市场背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估价方法选用(六)估价测算过程(七)估价结果确定

六,附件

(一)《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)(二)郭立德身份证复印件(三)房地产价格评估委托书(四)房产(评估)业务审核备案表 致 委 托 方 函 郭立德: 受您的委托,我所对位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区私有住宅房屋(房权证开房字第1-4284号)进行评估,为委托方抵押贷款提供房地产价值参考.评估时,我们本着“独立,客观,公正”的原则,按照估价的程序,依据中华人民共和国的有关法律,法规和估价规范,采用科学的方法,经周密测算,综合确定该房地产估价对象在估价时点二0一0年三月二十六日的价值为人民币大写壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日 估 价 师 声 明

我们郑重声明: 1,我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的.2本估价报告中的分析,意见和结论是我们自已公正的专业分析,意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.3,我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系或偏见.4,我们严格依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告, 5,我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,但估价人员对估价对象的勘察,只限于其外观和使用状况,除非另有协议,估价人员不承担对估价对象建筑结构,面积,质量进行调查的责任,也不承担其被遮盖,未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任.6本估价报告仅对房地产价格作出合理估测,不作为其权属方面确认的依据,有关权属界定以有关部门认定的为准.7,没有人对本估价报告提供重要的专业帮助.估价的假设和限制条件

一,假设条件

1,委托方取得合法的所有权和使用权,并支付有关税费.2,估价对象能得到最有效利用,并产生相应的效益.3,估价时点的房地产成本价值和公开的市场价值两种方法.4,任何有关估价对象的运作方式,程序符合国家,地方的有关法律,法规.5,委托方提供的资料属实.二,限制条件

1,本报告的估价结果是严格按照房地产估价的原则和程序确定的估价时点的成本价值和公开的市场价值,随着时间的推移和房地产市场情况的变化,需作相应调整或重估.2,本报告的结果仅作为委托方抵押贷款提供价值参考,不得用于其它目的,也不作其它证明.3,本报告的结果没有扣除预计处分该房地产时需交纳的有关税费.4,本报告未经估价机构同意,不得向确认机关以外的单位或个人提供.房地产估价结果报告 一,委托方 郭立德

二,估价方

估价机构:开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 三,估价对象

估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,是郭立德私有住宅房屋,混合结构,建筑面积85.26平方米,房屋总层数五层,所在层四层,外墙抹灰刷涂料,内墙抹灰刮大白,外门防盗门,内木门,塑钢窗,釉面砖地面,水,卫,电,暖设施齐全,现用途为住宅.四,估价目的

为委托方抵押贷款提供房地产价值参考.五,估价时点

二0一0年三月二十六日 六,价值定义

根据估价房地产的现状,估价对象采用成本法与市场比较法两种方法.七,估价依据

1,《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,法规;2,《城市房地产抵押管理办法》;3,《房地产估价规范》;4,国务院,建设部,中国人民银行及有关部委,内蒙古自治区及地方人民政府和有关部门颁布的法规和政策性文件;5,委托方提供的《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)6,估价人员所掌握的房地产市场有关资料及现场勘察获得的有关资料.八,估价原则

1,合法原则:以估价对象的合法使用,合法处分为前提估价;2,最佳使用原则:以估价对象的最高最佳使用为前提估价;3,替代原则:要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;4,估价时点原则:要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格和价值.九,估价方法

按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定.本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果,采用成本法与市场法对估价对象进行评估.成本法:是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面修正得出估价对象房地产价.十,估价结果

根据委托方提供的资料经过实地查勘和技术测算并对评估对象的位置,交通,环境,用途,使用状况及市场供求等影响其价值因素综合考虑之后,结合市场调查及估价师经验,确定估价对象在估价时点二0一0年三月二十六日价值人民币大写壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).十一,估价人员 郑洪伟 于占文 十二,估价作业日期

2010年3月25日至2010年3月26日 十三,估价报告应用的有效期

2010年3月26日至2011年3月26日

开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日 房地产估价技术报告

一,个别因素分析

估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,是郭立德住宅房产(房权证开房字第1-4284号),建筑面积85.26平方米,混合结构.二,区域因素分析

估价对象位于开鲁县开鲁镇幸福街1-16小区,北邻环城北路,南临育新街,该地段交通条件较好;三,市场背景分析

随着开鲁的经济发展,以利牛公司和百年酒业相关产业的发展,带动了地方经济的高速发展,同时政府加大基础设施的投入,开鲁县的经济环境将不断改善,导致当地的地价不断上涨,房地产价格逐渐看好.四,最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性,不同的利用方式能给权利人带来不同的收益量,且权利人都期望从其使用的房地产上获取更多的收益,并以满足这一目的为确定房地产利用方式的依据.因此评估时要在合法的前提下,以得到最佳,最有效的利用.最高最佳使用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,能使估价对象产生最高价值的使用.经分析,估价对象目前实际使用方式即为最高最佳使用.五,估价方法选用

结合委估房地产的特点和现况,分析委托方提供的资料及估价师所掌握的资料,在实地勘察和市场调研的基础上,根据估价对象的特点及估价目的,采用两种计算思路计算估价对象的价格,为使估价结果具有科学性,准确性,客观性,本报告拟采用成本法和市场比较法.六,测算过程

(一)成本法基本原理:1,在求取估价对象房地产的价格时,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产需耗费的各项必要费用之和为基础,加上正常的利润和应纳税金,再减去房地产折旧来确立估价对象房地产价格的一种估价方法.2,现值=重置单价×建筑面积×成新率 3,评估测算

i,建筑工程费用(不含管理费,利息,利润及税金)建安成本如下表 予 号 项目名称 单方造价(元)I 建筑成本费 740 II 增加值 260 1 基础土方 20 2 水电安装 30 3 消防 20 4 通讯 10 5 室外配套 140 6 勘察设计费用 40 III 1000 ii,管理费,利息,利润及税金等

管理费:取建筑物重新建造完全价值的6.34% 1000×6.34%=63元/m2 利息:以项目建设期为一年,建设资金均投入,利率5.58%,则 1000×[(1+5.58%)0.5-1]=28元/m2 利润:以建安工程费用,管理费用之和的10%计取,即(1000+63)×10%=106元/m2 税金:取评均价X的5.9%(营业税,基础设施维护税及印花税)上述合计得房地产重置建造完全价X: X=1000+63+28+106+0.059X X=1,272元/m2 根据实地勘查并结合估价经验判定拟估房地产的综合成新度为十成新.4,则其重置完全价为1,272元×85.26m2×100%=144,942.00元

(二)市场比较法在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值.估价对象 A公路段住宅楼 B卫校住宅楼 C宏远小区 座落位置 幸福街 幸福街 育新街 幸福街 所处地区 较 好 较 好 较 好 较 好 交易价格 待 估

2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易日期 2003年10月 2002年110月 200年12月 2003年1月 交易情况 正 常 正 常 正 常 正 常 建筑面积 85.26m2 87.25m2 91.60m2 79.00m2 房屋用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑结构 混合5层 混合5层 混合5层 混合5层 所在层 4层 4层 4层 4层

繁华程度 较 好 较 好 较 好 较 好 朝 向 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 内装修 已装修 已装修 已装修 已装修 设施设备 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全 新旧程度 新 新 新 新 小区环境 较好 较好 较好

较好

因 素 条 件 表

实例A,B,C与估价对象各项指标比较后,修正结果如下表: 实例项目

A公路段住宅楼 B卫校住宅楼 C宏远小区 实例成交价格 2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/101 100/100 100/101 个别因素修正 100/101 100/100 100/101 修正后单价 2,121元/m2 2,137元/m2 2,127元/m2 房 地 产 价 格 计 算 表

采用简单算术平均数确定估价对象的单价: 单价=(2,121+2,137+2,127)÷3=2,128元/m2 估价对象房地产市场价值=2,128元/m2×85.26m2=181,433.00元(三)估价结果: 成本法估价结果为:1,272元/m2;.市场法估价结果为: 2,128元/m2.委估房地产均价分别确定为=(1,272+2,128)÷2=1,700元/m2 委托房地产价值为1,700元/m2×85.26m2=144,942.00元 七,估价结果确定

综合分析房地产市场状况,以及估价采用方法的计算特点,有关参数选取的合理性,最后确定估价对象房地产估价时点在二0一0年三月二十六日的价值为大写人民币壹拾肆万肆仟玖佰肆拾贰元整(144,942.00元).附件

(一)《房屋所有权证》(房权证开房字第1-4284号)复印件(二)郭立德身份证复印件(三)房地产价格评估委托书(四)房产(评估)业务审核备案表 开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所 二0一0年三月二十六日

房地产报告(篇10)

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648�O，成交总建筑面积156351�O，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/�O。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/�O竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042�O，总建筑面积1038645�O。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750�O，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780�O，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/�O左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/�O，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/�O左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/�O，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：204月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年4月全市累计成交面积38.04万�O ，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如2007年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

房地产报告(篇11)

一谈起市调这个老生常谈的话题，似乎其中已没什么新意，然而在实际的工作过程中，还有很多地方还值得一谈，

对于跨国公司来讲，市调是决策前的必修课，每一步决策必须通过市调得到数据，根据各种工具或模型得出结论。而对于大多数国内企业而言，经验在决策的过程中经验的比重大于数据。于是乎，在市调行业就出现了2种不同的学说，一种以跨国公司和4A广告公司为代表，认为进行决策是必须进行各项市调的，市调的数据结论是决策的依据 ，这种方式暂时称之为数字化；而国内企业往往根据决策者自己以往的经验和自己在市场上走访的所见所闻进行决策，并且不乏成功的案例，这种方式暂时称之为模糊化。其实在电子领域，数字和模糊是并行存在的，是相互服务的，模糊运算是数字运算的高级阶段，但必须以数字运算为基础。市调也是这样，应以市调的数据为基础，但必须通过智慧理智的大脑加工方可运用。

笔者主观上反对一切数字化，数字客观上可以反映一定的事实，但数字也会和我们开玩笑的。我们都想知道自己的“上帝”想要什么，其实，“上帝”自己也不知道自己想要什么，“上帝”也会向我们说慌的，因为他们有虚荣心。他们大多情况下会把自己光彩的一面展现在你的面前，脆弱的一面深藏在心底，而决定其实际行动的因素，还是心底的东西。笔者最近作了一个药品的问卷调查，问受访者，除了疗效，您还对产品的哪方面感兴趣，结果有的对起效速度感兴趣，有的对是否有副作用感兴趣，有的对服用是否方便感兴趣……但对包装感兴趣的是少之又少，如果真的按照“上帝”的意思，那你就大错特错了，“上帝”这么回答，只是告诉你，包装是外部的东西，我对药品之外的花花绿绿的不感兴趣。实际上，在多年的实践中，同样的商品，“上帝”一定会选择他认为精美的那个包装的。还有一项，问题是，您治疗这种疾病，您会采取的方法是什么，60%的受访者会回答我要按疗程服用药品，从根本治疗，一小部分选择服用速效的药品顶一下就可以。如果这是真的，市场上口服中药的份额一定高于速效药品，而实际上，速效药品的销售额是口服中药的5倍！就连可口可乐当年也轻信了“上帝”的建议，改变了口味，导致市场份额的直线下滑……由此可见，数字化的市场调研要使用慎重！

笔者主观上也反对完全脱离数字化调研，靠主观臆断，俗称“拍脑门”，

国内靠“拍脑门”经营的企业比比皆是，每天都有大量因“拍错了脑门”而走上不归之路。虽然有很多的成功企业，常年不衰，但这些企业的核心力量不是科学的决策体系，而是靠杰出的领导人，这个（部分）人凭借其对市场的高度理解，对行业的前瞻性，制定出合乎市场潮流的决策，使企业走向成功。但这并不能使企业成为百年企业，永续经营。纵观世界500强，都是有理性的管理机制和科学的决策系统。因此，数字化调研的基础性作用不可忽略，决策前必须有调研实施。前几期一位老师曾发表文章，批驳有些公司市场调研一大圈后，终于得出结论：老虎吃肉，羊吃草，意为调研和主观观察的结果是一致的。但是，对于大多数企业经营者而言，虽知老虎吃肉，但不敢肯定是真吃肉还是假吃肉，爱吃什么肉，能吃多少肉，因此虽然在正确的方向上进行投资，心里还是有很大的危机感。一旦花费资金进行调研，知道老虎真的吃肉，爱吃马肉，一次能吃半匹马，这样一来投资者的心中就豁然开朗了，以前踌躇的东西被证实了，下一步该如何进行以至于整体如何操作也就有了谱。

笔者认为，调研的最高境界是数字化基础上的模糊化，即首先有了数字的调研信息，然后运用丰富的经验和实地的市场走访对数字进行甄别和消化。项目投资或重大决策之前，必须进行详实的市场调研，取得准确的数据。在数据取得的过程中，问卷设计要结合心理学，尽量使受访者的真实想法反映出来；在访问过程中，要仔细分析受访者的每一个反映，剥掉他虚荣的外衣，引导其说出心里话。即使有了相对准确的调研数据，也还要和宏观的市场环境对比，看这样的微观是否会产生这样的宏观，是否和现在的市场趋势相符，如果出现了差别，那就说明你的调研在某方面出现了偏差，或调研不全面，调研结果不能解释现有的市场情况。只有这样反复比对，反复分析，丰富的经验加上市场洞察力再加上准确的调研数据，调研的数字化与模糊化相结合，决策就会在大方向上不会偏离，还可根据目前的形势出一支奇兵，使企业在正确的道路上不断前进。

2023房地产调研报告

报告可以让我们总结过去的经验教训，指明下一步该努力的方向，当一项任务即将结束时。我们平时都会用到报告，你知道怎么样去写好此次报告吗？在这篇文章中我们将从各种角度深入剖析“房地产调研报告”，本文仅作参考欢迎各位读者阅读！

房地产调研报告(篇1)

2、可行性研究报告的编制依据：

1 )地块位置：该基地东起南至x路，西至x路、北至围合区内土地面积约xx平方米，该地块属a市x类地段。

(1)步行约10 分钟可至a市中心。

(2)西侧为 市城市中心景点。

(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。

(4)西南靠近a市小学。

(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至19为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oox年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

房地产调研报告(篇2)

近期，由市统计局牵头，就准旗房地产开发情况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况，走访了部分小区住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。

近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大;另一方面，市场销售稳中趋缓，价格涨幅有所回落，市场观望氛围渐显。总体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。

一、20xx年前三季度房地产运行情况：

1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快

三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。其中：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元;商业营业用房投资7.33亿元;其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。

2、资金来源逐渐趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道

前三季度，全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。

据调查，8成房地产商资金缺口大，来源趋紧，主要受信贷收紧等因素的影响，国内贷款在资金来源中所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来源中：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元，分别增长3512%和156.5%，所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

3、安居性保障房建设进度加快

准旗保障房建设有序推进，至9月底，全旗已开工建设各类保障房5024套，其中新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其中：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米;累计完成投资6.07亿元，其中：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元，各类棚户改造5.4亿元，住房保障工作进度居全市前列。

4、商品房供销出现明显差距，成交数量下滑

从供应方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面积364.1万平方米，在建规模同比增加248.6万平方米，增长215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其中，商品房新开工面积330.37万平方米，增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设中，使得房地产投资规模继续扩张，未来房源供给充足。

从需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面积70.58万平方米，同比增长70%，7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套，同比分别减少244套、486套、1599套;第三季度销售额14.94亿元，同比下降55.9%，住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季，但由于受限购环境和调控政策影响，明显呈现出金九成色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多，而且购买群体多为本地储户，加之宏观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩大，贷款利率上调，投机性购房获利必然减少，大部分消费者购买意愿下降，加之政府搬迁尚未明确，使大部分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示：1990-20xx年全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米，全旗20xx年城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年底房地产市场已基本饱和。

二、准旗未来房地产市场走势情况

总的来看，政策调控的累积效应对房价上涨的遏制作用已逐渐显现，未来房地产市场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大，短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松，加息和提高存款准备金率的货币政策仍将延续。在调查中，六成房地产商认为照目前速度和开发量，我旗房地产市场将很快饱和，形成供大于求的局面，市场销售将迎来一个拐点，房价上涨空间不大，而企业为了回笼资金，降价打折出售是唯一的明智选择。因此，为了缩小供需矛盾，政府应适度控制房地产建设规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产市场有序健康发展。

三、需要关注的几个问题

1、各大房地产企业资金缺口压力大

准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹，融资压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业中也普遍存在，今年全旗各类保障房建设任务为4434套，总量比去年增长23%，在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降，存在较大缺口。因此，我旗应在积极争取中央财政补贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，弥补保障性住房资金存在的缺口，加快推进保障性安居工程建设，加大保障性住房供给，改善住房供给结构。

2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在一定程度上影响了项目开工进度。

3、部分保障房建设项目供电，供水、供暖、室外管网等基础设施不到位，导致项目建设进度缓慢。

4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大，不能整体拆迁，使得房地产开发项目容积率变小，部分项目难以大规模开工建设。

房地产调研报告(篇3)

从报告着手，我认为一个全面的市调报告可以分这几个部分：1、宏观市场：主要讲国家政策，房地产行业走势2、区域市场：讲当地的房地产政策、走势、成交情况等等3、分业态描述：分别是住宅（普通商品房/别墅）、商业（写字楼、商业中心、商铺、酒店）、土地市场、二手房市场4、当前重点事项分析：例如某楼盘开盘创下销售记录，分析其特点；或出台政策后的变化；5、区域内重点楼盘解析：典型楼盘的分析6、总结：也就是市调结论，根据你调研的目的来写根据这个报告，工作可以这样开展1、搜集宏观市场及区域市场的政策、成交信息、发展走势分析的资料；2、跑国土、规划、房地产交易中心等主管部门，搜集相关资料3、对重点楼盘进行调研，对普通楼盘电话访问，然后获取详细的楼盘信息4、如果需要更详细，可以去售楼部采访购房者，了解他们的想法5、另外也可以采访当地的专业人士，请他们说说自己对市场的判断然后把上述资料收集、整理，按照报告的思路来写，就可以了

房地产调研报告(篇4)

县级（尤其是我们中西部不发达地区的县）房地产业具有规模小销价低购买力不能持久的“短平快”特点：一般都是是挂靠在大开发商下的小规模企业，运作模式是购买一块地兴建一个小区或几栋商住楼，销售得差不多了也就撤走了另找商机，开发期一般是一二年至三五年间短期行为，开发商多是前几年富起来的追逐丰厚行业利润一拥而上的暴富者，素质参差不齐。财务人员多是临时骋请一些有背景或身分的当地富余人员，税务财务不精通、不熟悉，核算不能达到规范要求。给税收征管工作增大难度：

税收征管现状：工作被动，征管质量不高

一、地区观念短期效益驱动形成干扰：近年来经济欠发达地区加大对招商引资力度，招商引资工作作为政绩的一个主要方面，房地产业作为一个见效快、政绩显现行业得到各级政府的青睐，各地各级产生重发展重引资轻管理思想，为了引进“凤凰”纷纷出台一些五花八门地方土政策，因人因地因情况具体一个单位一个政策，在税收上开一些口子，给依法征税人为设置了障碍，对税务部门日常征管工作也时有干扰。

二、行业要求不高资金密集财务核算质量低增加税收征管难度：县级房地产开发技术要求低门槛不高：找个挂靠单位，租个办公场所，几个相关行业人员拼凑一起手中有地就可以开张。笔者所在的武宁县城是一个人口不足十万的小县城，投资数千万元的房地产企业有十几家，形为企业实为个体的开发商近百，良莠不一。房地产业相对又是资金密集运作行业，密集资金运作、生产周期较一般行业长、成本费用项目多、会计核算复杂的特点要求房地产企业建立规范财务核算，目前稍具规模的开发商也只是几个股东、三两个财务人员，几个工程人员组成，个体开发商更是股东打包来，事事自己动手心里一盘账根本谈不上财务核算。成本、费用不实、隐瞒收入现象不同程度普遍存在，给税收征管工作带来被动。

三、税收征管手段简单化，所得税、土地增值税偷漏严重：由于成本费用核算不实，建筑业目前执行的20__年工程预算指标体系与实际出入较大，税务部门一般以房地产销售收入为基础，对所得税实行定率征收，对土地增值税按预征率征收，收入比例与现状不相符，以武宁县为例今年上半年实际征收入库房地产业营业税509万元、所得税170万元、土地增值税68万元。房地产成为一个暴利行业已是一个不争的事实，所得税、土地增值税少缴由此可风一斑。

解决方法探讨

一、思想上客观分析房地产业的现状，研究其发展形势改变收入倚重思想：1、从宏观、微观上向地方党政领导客观分析房地产业对地方经济长远影响，房地产业对经济发展来讲是一把双刃剑，它的产品是不动产属于消费行业，它创造的是短期繁荣和短期财政收入，不能像工商业那样给地方带来长期的持续经济发展，过度繁荣吸引过多资金挤占了其它方面的投资，土地是有限的逐步增值的资源，过快开发是得不失，对房地产业不应有倚重和依赖心理，国际惯例也都不会予以行业优惠。2、教育地税干部克服畏难思想，采取紧盯战术，多调查研究、多实地观察、及时掌握工程进度和销售情况，实行动态跟踪管理，不给偷漏税者可行之机。

二、加大宣传力度，强制规范行业财务核算，提高纳税人自行申报率和申报准确率：税收管理单位有针对性地逐户进行纳税辅导，明确税收政策并将政策出台的背景、宗旨、目的和违反政策的后果讲清楚，敦促纳税人重视财务核算工作自觉及时进行准确的纳税申报。为稽查部门的处理处罚设置一个强有力的前提条件。

三、加强培训、提高技能、加强检查、强化税务稽查工作职能：税务稽查作为打击偷漏税的职能部门，认真钻研房地产业生产、核算业务，提高自身人员政治、业务素质，检查时注意与相关部门联系协作，积极搜集资料，夯实证据链，重点检查所得税、土地增值税，处理时依法办事，用足用好法律赋予的职能，严厉打击偷漏税不法行为，加大偷逃税成本，让心存侥幸者不敢也不能偷逃国家税收

房地产调研报告(篇5)

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

一、基本概况：

20__年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20__年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

二、存在问题：

1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20__年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20__年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

三、下步打算：

1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20__年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。

3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20__年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。

5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。

8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

房地产调研报告(篇6)

几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。

（一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快

统计资料显示，20xx年至20xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。

（二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高

我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从20xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。

（三）、商品房开发结构性矛盾显露

目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。

（四）、居民家庭收入与楼价之比偏高

按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为56倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18——20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入为10008元，以此测算收入房价比为1：6.2，这是平均水平，而目前我市城镇居民家庭中有60%多没有达到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，这些居民家庭收入与楼价比分别达1：7.7和1：11.8，由此可见，对于我市以工矿区居民为主的工矿城市来讲，如今的商品房价格偏高，超过了现阶段大部分居民的支付能力。

（五）、重先期开发轻后期服务

由于部分房地产开发商的可持续发展的认识不足，质量意识不强、有些承诺不兑现、面积出现缩水、配套服务意识不强，存在总体上的重先期开发、轻后期配套服务的倾向。物业管理不到位，由此引起的纠纷逐年增多，增加了居民购置商品房的顾虑。开发商长远发展规划意识不强，在某些企业还存在只重短期效益，忽视长远规划的现象。

（六）商业营业用房空置现象已显现

20xx——20xx年，我市商业营业用房累计竣工面积34.5万平方米，实际销售面积为30.8万平方米，商业营业用房空置现象已显现。目前部分竣工项目实际出租使用情况不乐观，有出现潜在空壳市场的危机，例如钻石广场、帝王广场等商业区，除外围临街房屋出租情况较好，广场内房屋空置现象较严重。一方面容易造成开发商积压和占用的资金，影响资金的回笼,不利于房地产企业的健康发展。另一方面由于大部分房屋已售给购房户，一些地段出租使用情况不好，在一定程度上投资风险已转嫁到购房户，也影响今后商用房屋的投资热情。

日前，国务院转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，建设部又最新出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，给今后抑制房价增长增加动力。我市应尽快将这些政策贯彻实施，增强对房价的调控能力，规范房地产开发市场的价格。同时尽快调整开发结构，加大100平方米以下中小户型住宅建设，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶。