品质分析报告

2023-08-09 品质分析报告

品质分析报告(热门13篇)。

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品质分析报告篇1

XXXX年上半年，我局在靖边县委、县政府和市质监局的正确领导下，在各乡镇、有关部门和广大企业的大力支持配合下，紧紧围绕地区经济建设和社会发展这个大局，以科学发展观统领质监工作，以经济建设为中心，以促进经济发展为目标，以质量、安全为主线，全面提高质量技术监督工作的有效性。深入扎实的开展好“质量兴县”工作。并以此为根本开展了一系列卓有成效的工作，为规范市场经济秩序、提高地方产品的整体质量水平做出用心的贡献。

一、基本状况

上半年，加强对化工产品、装饰材料（木质门）、建材等产品的监督抽查。共监督检验了80家企业，抽检样品86个，样品合格78个。不合格8个，合格率91%。还有部分未抽检，预计七月份抽检完毕。

二、抽查产品类别共性质量问题：

根据以上状况综合分析，我县建材生产企业是产品质量监管的重点，也是急待解决和整顿的重要资料，因为这些产品直接关系到地方基础设施建设，关系到社会大型建筑和国家人民的生命财产安全。重点是要加强生产企业的质量控制和管理，特别是要加强对产品的定期监督检验和质量抽查，以确保产品出厂检验合格，并对存在的质量问题，帮忙企业分析存在的原因，制定整改方案和改善措施，指导和引导企业规范生产经营，全面提高我县的建材产品质量管理水平。

三、对策措施

（一）进一步健全产品质量分析报告制度。我局坚持每半年对我县的产品质量状况进行质量分析，为加强质量管理工作带给了科学依据。今后要进一步健全产品质量分析报告制度，紧紧围绕我县经济建设和社会发展这个大局，以经济建设为中心，以质量、安全为主线，以深化改革为动力，全面提高质量技术监督工作的有效性，及时将我县的产品质量状况和监督工作的有效性进行分析，为我县政府制定发展规划，进行宏观管理和决策带给科学的依据。

（二）进一步加大服务力度。用心帮忙企业加强和完善质量管理制度鼓励企业采用ISO9000族标准及其它国际通行的先进管理标准，结合企业实际，建立健全质量体系。同时，严格监督企业实施。多方面、多渠道收集最齐全、最新的国家标准、行业标准、地方标准，以供有需要的企业查询。帮忙企业制定满足市场需求、具有竞争潜力的企业内控标准。用心引导企业农产品进行地理标志保护产品认证。通过质量损失率和质量成本的统计、核算、分析，促使企业加强生产过程控制，减少质量损失，合理优化资源配置，改善产品结构，增加经济效益。

（三）进一步推进名牌战略的实施。用心引导企业树立名牌战略意识，以科技为先导，加大争创名牌产品的工作力度，用心培育名牌产品，进一步推动名牌战略的实施，从而提高企业和产品的竞争力。提升名牌产品在工业产品中的占有率，加强对实施名牌发展战略的指导。用心鼓励我县的企业个性是农业产品、石油化工行业参与名牌产品评选活动，对名牌产品的标识及产品的合法权益，应重点加以保护，与企业建立联手打假制度，努力维护企业创名牌的用心性。

（四）进一步加大对生产企业的监管力度。一是进一步完善生产加工企业长效监管机制。强化生产加工企业业主质量意识，健全我县生产加工企业质量档案；二是进一步严格实施食品质量安全市场准入制度、生产许可证制度等制度；三是加大依法惩处生产和销售假冒伪劣产品的违法犯罪行为的力度，加大对市场、重点地区及其他监管死角的检查力度，坚决反对地方和部门保护主义。

（五）坚持监管的重点和工作重心下移，切实加强对农村和小城镇的生产加工企业的监督检查。从抽查的状况来看，家庭作坊式、不具备保证产品质量条件和不具备检验潜力的生产加工企业主要分布在农村和城乡结合部。充分思考农村生产生活的基本需要，对每一个生产加工企业从生产销售方式、生产加工潜力、供应对象和区域、保证质量等方面进行具体分析，监督、引导生产加工企业遵守国家相关的规定，全面提升产品质量整体水平;结合国家质检总局开展的专项整治活动和小作坊小加工厂监管意见加强对食品、建材等重点产品的监管；利用“315”、“质量月”大力宣传质量方针、目标与措施，在企业内部大力推行全面质量管理理念和树立“产品质量第一”观念。

（六）政府部门和监管部门齐抓共管企业。

企业发展壮大和产业进程的加速，政府务必加强对生产企业宏观指导，认真研究、摸清哪种企业适合我县，哪种企业数量控制多少，不能任其一哄而起，盲目上马，造成资源、重建的浪费。政府应给企业政策扶持，我县企业大多都处于初级阶段，规模不大，产业化程度低，为加快其发展，提高产品质量，需政府制定相应的产业优惠政策，比如设立专项发展基金，产品展示会，名牌培育、条件带给、信息网络建设、市场调研、专业人才培训等，或对某些企业适当给予税费优惠政和资金补贴。

一个企业成长过程中企业是主角，但各部门监管、帮忙也是不可缺少的。各部门在政府给予各自职责之范围内，帮忙，扶持企业，使其走向正规化、专业化、品牌化。务必加强各部门间的配合建立信息共享平台和联合执法力度。只有大家其心合力，才能把企业扶上正规化，仅靠一家监管好企业是不可能。

品质分析报告篇2

许多人会在履历中概括他们的兴趣，比如阅读，徒步旅行和滑雪等等。其实，这些只有在它们与目标工作有关联的时候才最好加入。例如，候选人申请的是一份滑雪教练的工作，那么他或她就应该提到其喜欢乡间滑雪的兴趣。

履历中一般不应该提到一些私人信息，比如生日，婚姻状况，身高和体重等等。当然，这也是有例外的，比如说一些娱乐方面的特长和美国以外的求职。

人事经理曾经说过，一个讨厌的麻烦就是有的候选人只是描述他的或她的技能而不涉及具体工作。对每一个职位都虎视眈眈是让人讨厌的。除非你的履历有紧急情况，比如说事实上没有工作记录或者极端繁忙工作，你要避免使用格式化的功能履历。最有效果的一种格式是经过改良的按年代排列的类型。请看一下其基本版面安排：页眉（姓名，住址，电子邮件地址，电话号码）；以有力的个人概述引领（详细设计你的主要经历和专业领域）；年代次序颠倒的雇佣记录（着重于过去10到的成就）；教育（为了有所梯度，该项可以移到顶部）；另外的相关主题包括职业联盟，社会活动，技术专长，出版物，专利和所用语言等。

摘要部分是求职者最好的工具。做过该项内容的候选人就会知道这种类型的技能和资格占有很重要的地位。摘要中应该说明与所求职位相关的技能等级和经验。为了创造一个有影响力的概括陈述，老练的开头会决定什么才是对雇主们来说是重要的。接下来，罗列一下你匹配的技能、经验和教育情况。这些自我推销点就可以并入概括部分了。

品质分析报告篇3

按全年度的监督抽查计划，结合产品质量和食品安全专项整治的工作部署，08年下半年，我局对全区机电、建材、化工、轻工、食品等5大类产品进行了产品质量定期监督抽查，现将抽查状况报告如下:

一、基本状况

下半年，共对全区130家(次)企业生产的5大类28个品种280批次产品进行了定期监督抽查。从检查结果显示，合格262批次，不合格18批次，批次合格率94%，比上半年上升了1个百分点，全区整体产品质量状况良好。

1、从图表看，全区5大类产品批次合格率稳定在90%以上，机电产品、建材产品、化工和轻工产品批次合格率维持在较高水平。

2、结合产品质量和食品安全专项整治的工作部署，严格抓好油漆涂料、家具、服装等十类重点产品和食品安全专项整治工作，加大宣传力度，强化监督管理职能，寓监管中服务，服务中监管，帮忙企业查找不合格原因，定期召开产品质量分析会，使产品抽查批次合格率有明显提高。

3、进一步加大对食品生产加工环节的监管力度，致力从源头抓好食品安全，切实保障人民群众的身体健康和生命安全。透过开展普查登记、专项整治、巡查和帮扶等工作，在食品监管工作中取得卓有的.成效，食品产品质量趋于稳定，食品抽查批次合格率不断提高。

二、质量状况分析

(一)机电产品

下半年共抽查机电类产品18批次，经检验合格17批次，抽查批次合格率为94、4%，较上半年抽查批次合格率下降了5、6个百分点，质量状况仍持续在较高不平。除低压成套开关设备有1批次产品不合格外，其余电子节能灯、脉冲点焊机、电线电缆、开关插座等产品批次合格率为100%，总体产品质量状况良好。

(二)建材产品

下半年，抽查建材类产品27批次，经检验合格26批次，批次合格率为96、2%，比上半年抽查批次合格率下降3、8个百分点。

1、抽查水泥6批次、水泥砖、红砖5批次、人造板8批次、石灰粉2批次，批次合格率为100%。

2、建筑门窗6批次、其中1批次不合格，批次合格率为83、3%，建筑门窗不合格项目主要为抗拉强度达不到标准要求。

3、虽然建材产品总体批次合格率较高，但因水泥砖的生产技术含量低，建筑门窗生产企业的规模参差不齐，产品质量持续还须在日后的监管工作中不断加强，帮忙企业提高产品质量。

(三)化工产品

半年来共抽查化工类产品39批次，经检验合格37批次，批次合格率为94、8%。其中三氯化铁1批次，合格1批次，油漆涂料38批次，合格36批次，不合格2批次，不合格项目均为挥发性有机化合物(voc)超出国家标准，原因是稀释剂配比过多，导致不合格。在抽查的内墙涂料中没有发现游离甲醛、铅镉等重金属超标，油漆中铅、苯等有害物质超标的状况。化工产品产品总体质量状况稳定。

(四)轻工产品

下半年，共抽查轻工产品95批次，经检验合格91批次，批次合格率为95、7%，与上半年批次合格率相当，产品质量状况比较稳定。

1、抽查了压克力板、劳保手套、电话机、电子计算器、家具、面巾纸等6类轻工产品共30批次，经检验全部合格，批次合格率为100%，产品质量比较稳定。

2、抽查了鞋、手袋共59批次，经检验合格55批次，不合格4批次，不合格的主要项目为:鞋剥离强度、成型底鞋跟硬度，手袋摩擦色牢度和产品标识不规范。

(五)食品产品

下半年，共监督抽查食品类产品101批次，合格91批次，不合格10批次，批次合格率为90%。

1、食品包装容器、雪糕和米、面、豆制品批次合格率为100%，非酒精的液体饮料(包括瓶(桶)装饮用水)、月饼的批次合格率分别是88、2%、84、6%。从抽查结果看，总体抽样批次合格率稳定。本次抽查食品的不合格项目主要是微生物指标不合格。造成微生物指标不合格的主要原因是:部分企业生产设备简陋，生产场地卫生环境较差，工人在包装食品时不讲究卫生；灌装非酒精的液体饮料时臭氧浓度太低，或臭氧装置出现故障未及时排除，未能完全到达杀菌要求；瓶和盖在灌装前进行清洗时消毒不彻底或清洗不干净，包装桶与盖不密封或不匹配或使用回收盖，在运输过程中造成第二次污染。

2、本次抽查没有发现超量、超范围使用食品添加剂和理化指标不合格等严重质量问题。

三、下步工作措施

(一)进一步健全产品质量分析报告制度。加强产品质量监督与管理，紧紧围绕地方经济建设和社会发展这个大局，全面提高质量技术监督工作的有效性。及时对产品质量状况和监督工作的有效性进行分析，为政府制定发展规划、进行宏观管理和决策带给科学的依据。

(二)对于本次抽查中质量较好的产品及其生产企业，透过各种媒体，加大宣传力度，扶优扶强；对本次定期监督抽查中产品质量检验不合格的企业，发出整改通知书，督促企业限期整改，找出问题加以改善，并按时对其进复查。

(三)对存在严重质量问题的企业，拒不整改的，将移送稽查处理，加大监督抽查后处理力度。

(四)继续加大对产品质量状况不稳定产品的监督抽查力度。严格按照有关要求，加大对食品生产加工企业的监督管理，重点对食品中违规超量使用添加剂，以及使用不合格原材料等行为进行监督。

(五)不定期举办培训班，召开生产企业质量分析会，引导企业从原料进厂，生产过程控制，产品出厂检验等环节严格把关，严格市场准入，帮忙企业解决存在问题，确保食品安全和提高产品质量水平。

(六)对须获得“qs”许可而未获得“qs”许可的生产加工企业，加大生产许可证审查细则相关信息的宣传力度，督促企业申请“qs”；对于已获得“qs”许可的企业，加强监督管理，严把质量关；对于规模小、数量多，分布散、条件差、隐患大的食品加工小企业、小作坊，要按照“监管、规范、引导、便民”的工作原则，采取巡查、回访、年审、抽查、召回等措施加强监管，并透过帮扶引导，使其逐步具备生产条件，尽快取得食品生产许可证。

(七)进一步抓好“质量兴企”、“质量兴区”活动，大力实施名牌带动战略，引导企业树立的质量意识和名牌意识。帮忙企业总结经验，推行科学管理方法，提高质量管理水平，个性要从标准、计量、质量管理及iso9000管理等基础性工作入手，建立全面、科学的质量管理制度。以质量为核心，加大争创名牌产品的工作力度，认真做好培育工作，鼓励企业申报中国名牌、广东省名牌和惠州名优产品，推动名牌战略的实施，从而提高企业的核心竞争力和产品质量水平。

品质分析报告篇4

上半年，在市局党组和县委、县政府的坚强领导下，按照“抓质量、保安全、促发展、强质检”总要求，紧紧围绕打造“中国箫笛名城、新型工业重镇、黔东经济发展极”的奋斗目标，深入贯彻落实国务院《质量发展纲要（xxx―xxx）》、省人民政府《关于贯彻落实《质量发展纲要（xxx—xxx年）》全面推进质量兴省工作的意见》和市人民政府《关于印发《铜仁市全面推进质量兴市工作实施意见》的通知》（铜府发〔xxx〕19号）文件精神，认真履行质监职能，扎实开展产品质量监管工作。现将上半年质量监督与管理的有关情景分析如下：

一、基本情景

（一）工业产品方面

目前，全县共有工业产品生产企业（小作坊）56家，涉及的产品主要为建筑模板、水泥、肥料、烧结砖、眼镜和硫酸、棉絮制品、冶金、混凝土输水管、透水砖、家私、塑胶管等，其中属于工业产品许可证产品目录内的生产企业7家，现获证企业7家。上半年，我县共完成8类11家企业16个批次产品的抽样工作，合格11个批次产品，不合格3个批次产品，2个批次产品正在检验中，合格率79%，同比上升23个百分点。

（二）食品安全方面

目前，我县共有食品生产企业（小作坊）59家，涉及的产品主要为白酒、大米、植物油、豆腐、面条、糕点、酱腌菜、米粉、酱油及醋、饮用水、肉制品和雪菜等，其中获证企业10家，生产许可证11张。上半年，共抽取县内46家企业及小作坊产品抽检样品76批次，其中合格72批次，其中包括两个委托检验样品，不合格4批次，合格率为95%。

（三）特种设备监察方面

截止6月25日，全县共有特种设备使用单位52家，特种设备总数205台，比xxx年增加17台，增长8、3%。未发生一齐安全事故，无人员伤亡。

（四）计量工作

1、计量器具检定工作。

上半年，省市县计量检定机构共对我县的强制检定计量器具检定284台件，检定率95%

2、计量管理工作。

一是民生计量工作。积极开展集贸市场计量器具专项整治行动和金银首饰计量专项整治。共免费检定集贸市场106台计量器具，并对6家金银首饰销售店进行了计量检查，在集贸市场现场查获5台（件）作弊计量器具，责令整改计量器具12台（件），责令整改2家。

二是能源计量工作。加大对纳入万家用能企业和市、县人民政府确定的重点用能单位监管工作，并与重点用能企业签订《共同推进节能降耗能源计量工作职责书》，按照市局文件要求，制定玉屏县万家企业“重点用能单位能源计量审查”实施方案，将贵州科特林水泥有限公司确定为今年首批审查企业。

（五）标准化工作

全力推进农业标准化工作。按照《玉屏侗族自治县农业标准化示范区项目建设实施方案》的要求；

一是积极申报玉屏油茶地理标志标志产品。

二是积极配合省林科院加快制定《贵州省油茶生产与加工标准体系建设》。

大力推进《箫笛》国家标准申报工作。从制定的原因和目的、制定的优势、制定关键控制点、制定后的社会经济效益四个方面编制了《箫笛》国家标准的编制说明，并已提交申报申请书。

（六）执法打假

半年来共办理行政执法案件6个，其中一般程序案件2个，简易程序4个，涉及食品、计量器具和组织机构代码方面。

（七）产品质量投诉

截止6月25日，共受理质量投诉1起，已责令整改完毕。

二、产品抽查结果及分析

（一）抽查情景表

（二）存在的问题及原因分析

工业产品方面。主要不合格产品为混凝土模板胶合板、装配眼镜、预拌混凝土，不合格项分别为顺纹、柱镜轴位偏差、坍落度，经分析不合格原因：

一是企业未对生产工艺进行严格把关，标准不熟，质量意识不强；

二是从业人员职责心不强，素质不高；

三是没有按照标准生产。

食品安全方面。从抽样结果来看此次抽样不合格产品为白酒，白酒不合格原因为甜蜜素和糖精钠超标，主要是由于小作坊生产者对食品添加剂的认识不够、对食品安全不够重视，没有严格执行标准，在生产加工过程中非法使用食品添加剂，白酒中非法使用甜蜜素、糖精钠，主要原因是为降低成本和调节产品口感。特种设备监

品质分析报告篇5

因之前在香港阿波罗(江门)雪糕有限公司实习过，对食品行业的规章制度及食品质量管理方面有了一定的了解和掌握，所以这次很容易就进入了香港利成(东莞)食品有限公司顶岗实习，心里很高兴，终于如愿以偿的当上了“化验员”。

现在就简单介绍一下我所从事的主要工作内容：

(1)每天抽取车间水样检测水中余氯的含量，并在一个月内抽检完所有水龙头，余氯的作用是保证持续杀菌，也可防止水受到再污染。但如果余氯量超标，可能会加重水中酚和其它有机物产生的味和臭，还有可能生成氯仿等有三致作用的有机氯代物。测定水中余氯含量和存在状态，对做好饮水消毒工作和保证水卫生学安全极为重要的。除此之外还要定期检验生产工具及人员卫生，主要检测细菌总数、大肠菌群及金黄色葡萄球菌。这些都在加工过程中与食品直接接触的，是控制食品质量与安全的关键;

(2)每天抽取水产品样品，进行制备和保存;

(3)对水产品样品的色泽、组织形态、风味及气味等进行感官检验。

感官指标：

a、外观：鱼类要求体表光滑无病灶，有鲜鱼鳞片完整，无鳞鱼无浑浊粘液，眼球外突饱满透明，鳃丝清晰鲜红或暗红。贝类(螺、蚌、蚬)壳无破损和病灶，受刺激后足部快速缩入体内，贝壳紧闭。甲守则类(虾、蟹)甲壳光洁，完好无损，眼黑亮，鳃乳白色半透明，反应敏捷，游泳爬行自如，爬行类(龟、鳖)体表完整无损，鳖裙边宽而厚，抓行游泳动作自如。两栖类(养殖蛙类)体表光滑有粘液，腹部呈白色或灰白色，背部绿褐色或深绿色，后肢肌肉发达，弹跳能力强。

b、色泽：保持活体状态固有本色。虾青灰或青蓝色，蟹青背白肚黄毛金爪。

d、组织：鱼类肌肉紧密有弹性，内脏清晰可辨无腐烂。甲壳类肌肉紧密有弹性，呈半透明。贝类、爬行类、两栖类肌肉紧密有弹性。

e、鲜活度：鱼虾类要求是活体或刚死不久，螺、蚌、蚬、蟹、龟、鳖、蛙均要求是活体。

品质分析报告篇6

市质监局：

上半年，在市局党组和县委、县政府的坚强领导下，按照“抓质量、保安全、促发展、强质检”总要求，紧紧围绕打造“中国箫笛名城、新型工业重镇、黔东经济发展极”的奋斗目标，深入贯彻落实国务院《质量发展纲要（201x—2020）》、省人民政府《关于贯彻落实全面推进质量兴省工作的意见》和市人民政府《关于印发的通知》（铜府发〔201x〕19号）文件精神，认真履行质监职能，扎实开展产品质量监管工作。现将上半年质量监督与管理的有关情况分析如下：

一、基本情况

（一）工业产品方面

目前，全县共有工业产品生产企业（小作坊）56家，涉及的产品主要为建筑模板、水泥、肥料、烧结砖、眼镜和硫酸、棉絮制品、冶金、混凝土输水管、透水砖、家私、塑胶管等，其中属于工业产品许可证产品目录内的生产企业7家，现获证企业7家。

上半年，我县共完成8类11家企业16个批次产品的抽样工作，合格11个批次产品，不合格3个批次产品，2个批次产品正在检验中，合格率79%，同比上升23个百分点。

（二）食品安全方面

目前，我县共有食品生产企业（小作坊）59家，涉及的产品主要为白酒、大米、植物油、豆腐、面条、糕点、酱腌菜、米粉、酱油及醋、饮用水、肉制品和雪菜等，其中获证企业10家，生产许可证11张。

上半年，共抽取县内46家企业及小作坊产品抽检样品76批次，其中合格72批次，其中包括两个委托检验样品，不合格4批次，合格率为95%。

（三）特种设备监察方面

截止6月25日，全县共有特种设备使用单位52家，特种设备总数205台，比201x年增加17台，增长8、3%。未发生一起安全事故，无人员伤亡。

（四）计量工作

1．计量器具检定工作。

上半年，省市县计量检定机构共对我县的强制检定计量器具检定284台件，检定率95%

2．计量管理工作。

二是能源计量工作。加大对纳入万家用能企业和市、县人民政府确定的重点用能单位监管工作，并与重点用能企业签订《共同推进节能降耗能源计量工作责任书》，按照市局文件要求，制定玉屏县万家企业“重点用能单位能源计量审查”实施方案，将贵州科特林水泥有限公司确定为今年首批审查企业。

（五）标准化工作

全力推进农业标准化工作。按照《玉屏侗族自治县农业标准化示范区项目建设实施方案》的要求，一是积极申报玉屏油茶地理标志标志产品。二是积极配合省林科院加快制定《贵州省油茶生产与加工标准体系建设》。大力推进《箫笛》国家标准申报工作。从制定的原因和目的、制定的优势、制定关键控制点、制定后的社会经济效益四个方面编制了《箫笛》国家标准的编制说明，并已提交申报申请书。

（六）执法打假

半年来共办理行政执法案件6个，其中一般程序案件2个，简易程序4个，涉及食品、计量器具和组织机构代码方面。

（七）产品质量投诉

截止6月25日，共受理质量投诉1起，已责令整改完毕。

二、产品抽查结果及分析

（一）抽查情况表

（二）存在的问题及原因分析

工业产品方面。主要不合格产品为混凝土模板胶合板、装配眼镜、预拌混凝土，不合格项分别为顺纹、柱镜轴位偏差、坍落度，经分析不合格原因：一是企业未对生产工艺进行严格把关，标准不熟，质量意识不强；二是从业人员责任心不强，素质不高；三是没有按照标准生产。食品安全方面。从抽样结果来看此次抽样不合格产品为白酒，白酒不合格原因为甜蜜素和糖精钠超标，主要是由于小作坊生产者对食品添加剂的认识不够、对食品安全不够重视，没有严格执行标准，在生产加工过程中非法使用食品添加剂，白酒中非法使用甜蜜素、糖精钠，主要原因是为降低成本和调节产品口感。特种设备监察方面。主要存在企业主体责任意识不强，许多企业主要负责人对监察机构和检验机构的意见仅是塘塞、被动消极地应付检查，没有作好特种设备至关重要的后续管理；未办理安装告知手续、未经检验使用或者超检验周期使用、未办理特种设备使用证、未建立特种设备技术档案资料、部分操作人员特种设备作业证或者未挂证上岗和设备安全附件超检验周期使用或者未经检验使用等违法现象。计量方面。主要存在计量器具检定的自觉性不强，检定率还有待提高等问题，其原因主要是计量器具的使用者对计量法律法规的认识不够，计量意识不强；标准化方面。农业标准化工作推动难度大，主要是企业对农业标准化工作的重要性和紧迫性认识不足，缺乏明确的指导思想和工作目标；农民的传统生产习惯惯性大；标准管理工作还有待进一步加强，标准备案和标准登记工作开展力度小，主要是企业自觉性不高，标准化法律法规意识不强等原因；行政执法方面。主要是食品生产企业滥用添加剂，组织机构代码方面主要是超期未换证问题。

三、改进措施

一是继续帮助企业解决产品质量检验中的困难，加大宣贯《产品质量法》、《食品安全法》、《计量法》、《标准化法》和《特种设备安全监察条例》等法律法规的力度，提高法制意识，加强从业人员培训，特别是小作坊从业人员的培训，提高从业素质，增强安全意识和法律意识。

二是加大查处力度和积极开展不合格企业的后处理工作，对抽查产品质量不合格的生产企业按照有关法律法规的相关规定予以行政处罚。针对抽查反映出的质量问题，结合本辖区实际，通过举办产品质量分析会、不合格厂长经理培训班或进行重点约谈等方式，严格管理，提高产品质量，努力把质量安全问题解决在萌芽状态。

三是以服务指导企业为主，帮助企业消除隐患，坚持在服务中监管、在监管中规范、在规范中消除隐患；对拒不整改的企业报县政府和县安委会或县食安委，提请县安委会或县食安委挂牌督办，坚决依法查处各类违法行为，加大力度打击各类违法行为。

品质分析报告篇7

20XX年2季度，宜昌市质量技术监督局对我市生产的工业类、食品类产品进行了监督抽查，同时完成了湖北省质量技术监督局下达的省级专项监督抽查任务。现将抽查结果及原因分析报告如下：

一、市级产品质量监督抽查情况

(一)抽查结果。

2季度共抽查670批次产品，其中合格637批次，不合格33批次，抽查合格率为95%。抽查合格率环比上升5个百分点，同比上升6.05个百分点。

其中，抽查工业产品类254批次产品，合格246批次，不合格8批次。抽查合格率为96.8%，环比上升4.8个百分点，同比上升6.8个百分点。

抽查食品类416批次产品,合格391批次，不合格25批次。抽查合格率为94%，环比上升7个百分点，同比上升6.2个百分点。

总体来看，我市今年2季度工业产品、食品类产品监督抽查合格率，环比、同比均有明显提高。

(二)原因分析。

1、不合格产品原因分析

工业类不合格产品，主要有家具和部分纸制品等，不合格指标分别是尺寸和强度。家具的尺寸不合格主要是由于生产和加工过程中加工精度不够以及不够细致所造成。纸制品强度不合格的原因主要是生产工艺控制不严以及少数企业为了降低成本偷工减料，不按规定使用相应的原料所造成。少量化工产品出现了细度等指标的不合格，主要是因为加工工艺不完善所造成。

食品类不合格产品，主要是糕点、饮料以及小食品，不合格的主要指标是卫生指标中的细菌和外包装标签。造成微生物指标超标的因素很多，主要有企业的生产环境较差;灭菌、灌装设备不符合要求;生产人员个人卫生差;包装材料不符合相关规定等。企业对相关产品标签等知识缺乏，忽视了产品的外包装要求，特别是刚取得食品生产许可证的企业，对于证后监管的工作不太熟悉，普遍忽视了对产品外包装的要求，对标签上的相关内容标注不够完善等原因，导致了整个产品不合格。部分企业对相关产品的标准知识学习程度不够，外包装标识依然使用的是过期或者作废的标准造成了标签不合格。

2、产品抽查合格率上升原因分析

今年2季度产品质量监督抽查合格率上升的原因，主要在于：

一是市政府“质量兴市”战略的深入实施，有力地推动了宜昌全市的质量工作。

二是生产企业的质量安全意识和生产过程控制有所提高和加强。

三是质监等职能部门切实加大了服务力度，严格开展产品质量监督抽查后处理工作，取得了较好效果。

二、省级专项监督抽查情况

根据湖北省质量技术监督局《关于开展饮料及乳制品等11类产品质量监督抽查的通知》(鄂质监监函[20XX] 84号)精神，2季度宜昌市产品质量监督检验所对宜昌、荆门区域生产企业及流通领域饮料、乳制品，开展了专项监督抽查任务。

(一)抽查结果。

本次共抽查49家企业各种饮料108批次，涉及到大型企业7家;中型企业6家;小型企业36家。不合格14批次，批次合格率87.0%，按照新统计方法计算合格率98.9%。

(二)原因分析。

此次抽查结果共有14批次产品不合格，主要不合格指标是标签(9批次)、可溶性固形物(5批次)、总酸(4批次)、酵母(1批次)。标签不合格主要集中在部分企业未能按照GB7718-20XX标准的要求标示配料清单，产品中添加了防腐剂、甜味剂、色素但是标签上却没有明示，这主要是企业对相关标准规定的学习不够所致。可溶性固形物和总酸是饮料中的重要指标，主要由白砂糖和柠檬酸的含量来体现，对于改善饮料的口感起着极其重要的作用，这两个指标不合格主要是企业为了节约成本，不按规定添加柠檬酸和白砂糖造成的。酵母不合格可能是由于企业在生产过程中消毒杀菌环节出现问题或者是在包装运输环节二次污染所造成的。

本次专项监督抽查情况表明，宜昌和荆门区域饮料质量状况比较稳定，特别是宜昌流通领域仅有1批次产品标签不合格，其中大型企业的合格率为100%。这一结果说明，经过多年的发展以及政府的引导、服务，宜昌绝大多数企业能够规范自己的生产行为并对国家相关规定的要求进行学习和改进，少部分中小型企业则需要加强这方面的学习和管理，以求生产出合格的产品。

三、下一步工作的主要措施

2季度我市产品质量监督抽查合格率环比同比均有上升，呈现良好态势，但我们不能盲目乐观。能否保持这一良好势头，确保全市产品质量安全，还需要继续抓紧抓好各项工作。

(一)进一步深入贯彻实施“质量兴市”战略，充分发挥各相关部门职能作用，全面加强全市产品质量工作。

(二)依法开展后处理工作，对后处理结果进行检查分析，向所在地政府报告后处理工作落实情况。

(三)组织监督抽查不合格企业负责人进行质量工作培训，着重宣讲《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国食品卫生法》等法律法规及“质量兴市”战略，使企业负责人进一步明确自己从事生产经营活动所承担的法定质量责任和义务，不断强化各企业从业人员的质量意识，以自觉行动，从源头抓起，保证产品质量的稳定和提升。

品质分析报告篇8

XX～XX年，在市局的统一领导和统筹安排下，全市各市、县、分局及直属单位认真贯彻《药品管理法》和《药品质量监督抽验管理规定》，坚持监督检查和抽样检验相结合，加强抽样的靶向性、针对性，严格药品抽验程序，以最小的抽验成本，达到了最大的抽验效能。按照省局下达的任务，对全市范围内药品生产、经营企业和医疗机构进行了监督抽样，保证了人民群众用药的安全有效。为了进一步提高工作效率，提高药品监督抽验的不合格率，为今后的药品抽验工作提供科学可靠的依据，现将我市XX～XX年度药品质量情况分析如下：

一、药品抽验完成情况

XX～XX年总计抽验化学药、生化药、抗生素、中成药、中药材、中药饮片2620批。其中不合格药品277批，抽验不合格率10.6％。其中计划性抽验2210批，不合格药品84批，不合格率3.8％。日常监督抽验410批，不合格药品193批，不合格率47.1％。

铁力市抽验药品496批，不合格药品66批，不合格率13.3％。

嘉荫县抽验药品183批，不合格药品24批，不合格率13.1％。

一分局抽验药品172批，不合格药品31批，不合格率18.0％。

二分局抽验药品380批，不合格药品26批，不合格率6.8％。

三分局抽验药品182批，不合格药品41批，不合格率22.5％。

稽查队抽验药品388批，不合格药品56批，不合格率14.4％。

药检所抽验药品818批，不合格药品33批，不合格率4.0％。

药品抽验不合格率由高到低依次是：

三分局＞一分局＞稽查队＞铁力市＞嘉荫县＞二分局＞药检所

（一）计划抽验

三年共完成计划抽验2210批，不合格药品84批，不合格率3.8％。

按抽验单位分类：

1、从生产单位抽验2批，不合格率为0。

2、从经营单位抽验1330批，不合格药品48批，不合格率为3.6％。

3、从使用单位抽验880批，不合格药品36批，不合格率为4.1％。

按药品分类：

1、抽验化学药品648批，不合格率为0。

2、抽验抗生素药品274批，不合格率为0。

3、抽验生化药品9批，不合格率为0。

4、抽验中成药708批，不合格药品35批，不合格率为4.9％。

5、抽验中药材、中药饮片571批，不合格药品49批，不合格率8.6％。

（二）日常监督抽验

三年共完成日常监督抽验410批，不合格药品193批，不合格率47.1％。

按抽验单位分类：

1、从生产单位抽验37批，不合药品8批，不合格率为21.6％。

2、经营单位抽验192批，不合药品76批，不合格率为39.6％。

3、从使用单位抽验181批，不合格药品109批，不合格率为60.2％。

按药品分类：

1、抽验化学药品81批，不合药品15批，不合格率为18.5％。

2、抽验抗生素药品24批，不合药品3批，不合格率为12.5％。

3、抽验生化药品2批，不合格率为0。

4、抽验中成药115批，不合格药品37批，不合格率为32.2％。

5、抽验中药材、中药饮片188批，不合格药品138批，不合格率73.4％。

二、药品抽验质量分析

（一）计划抽验质量分析

以抽验单位分类：

使用单位不合格率为4.1％，经营单位不合格率为3.6％，生产单位不合格率为0。不合格率由高到低依次是：使用单位＞经营单位＞生产单位

以药品分类：

中药材、中药饮片不合格率8.6％。中成药不合格率为4.9％、化学药品、生化药品、抗生素不合格率均为0。不合格率由高到低依次是：中药饮片＞中成药＞抗生素、化学药品、生化药品

(二)日常监督抽验质量分析

以抽样单位分类：

使用单位不合格率为60.2％，经营单位不合格率为39.6％，生产单位不合格率为21.6％。不合格率由高到低依次是：使用单位＞经营单位＞生产单位

以药品分类：

中药材、中药饮片不合格率为73.4％，中成药不合格率32.2％，化学药品不合格率为18.5％、抗生素不合格率为12.5％、生化药品不合格率为0。不合格率由高到低依次是：中药饮片＞中成药＞化学药品＞抗生素＞生化药品

从三年的药品抽验结果来看，药品生产企业的药品抽验合格率较高，主要是因为近年来对药品生产企业实施gmp认证的结果和生产企业仪器设备和质量管理水平的提高。

药品经营企业中批发企业的药品抽验合格率较高，也是因为通过gsp认证，企业的质量观念逐渐增强，药品质量有了显著提高。而个体药店的药品抽验不合格率偏高的主要原因是药店人员业务素质偏低，专业人员缺乏，质量意识不强所致。

医疗机构中的药品不合格率较高，也主要集中在中药材、中药饮片，主要原因为医疗机构中的中药专业人员偏少，业务能力差，把关不严造成的；基层医疗机构存在的问题尤为突出。

所有的涉药单位存在的共性问题：一是中药专业人才紧缺,人员素质偏低,中药鉴别力量薄弱是导致中药饮片假劣药频发的主要因素。二是基层单位对药品外包装识别能力较差,形成一种只注重进货渠道,不问药品质量的现象严重。三是药品购进储存保管不能按照药品性能进行阴凉、冷藏保管。达不到要求，无温控养护设备。

三、假劣药品情况分析

1.县及县级以下药品经营、使用单位的假劣药品依然较多。

2.中药饮片假劣药品明显超过其它药品。

3.炮制不合格及贮存变质不合格率较高。

4.边远山区、村、屯、个体诊所化学药品、抗生素假劣药多于一般药品。

5.名优厂家生产的名牌药品假冒多于普通厂家生产的药品。

6.常用畅销药品多于滞销药品。

7.非药品冒充药品,他种药品冒充此种药现象在乡以下诊所（林场卫生所）多见。

四、防止假劣药发生的措施

1．加强调研工作，深入药品生产，经营，使用单位，了解该企业基本情况，掌握薄弱环节，全方位为企业提供技术服务。

2.针对我市中药饮片假劣药高发及中药专业人才不足等特点，广泛开展技术培训，方式有集中培训，现场实物教学等，义务为企业培养专业人才，全面提高各企业专业素质。

3.建立常用药品、正品、伪品实物档案，为鉴别药品的真伪提供科学可靠的依据。

五、今后药品抽验工作应采取的对策

根据对三年来我市药品质量情况统计分析，我们认为在今后的药品抽验工作中，应采取以下对策进行抽验，以提高药品监督抽验的不合格率。

1、应以边远山区、村、屯、个体诊所（林场卫生所）为重点抽验对象。这些单位化学药品、抗生素假劣药多于一般药品。

2、应以条件较差的个体药店（尤其是经营中药饮片的）和个体中医诊所为重点抽验对象。这些单位是假劣中药饮片的高发区。

3、对中成药，特别是降糖类、调血脂类、补肾壮阳类进行重点抽验，以防不法分子非法添加化学药。

4、充分利用好药品快检箱来进行药品快速鉴别筛查工作，用以提高工作效率和降低检验成本。

5、根据现已掌握的信息，针对药品的某项进行抽验，如对释放度（阿司匹林肠溶片、河北瑞森）、装量差异（维生素e烟酸酯胶囊、哈药六厂）、含量测定（多潘立酮片、标识西安杨森）、微生物限度（舒肝健胃丸、河南鹤壁）、（防风通圣丸、河南百泉）、（三七伤药片、吉林跨海）等进行专项考察抽验，既可减少药品的抽验数量，又能降低检验成本。

今后在药品抽验工作中，我们应将继续加大对中药材、中药饮片、抗生素类药品和医疗单位的抽验力度，加大对基层药品抽验力度，扩大抽验覆盖面。

品质分析报告篇9

产品质量分析报告一般由五部分组成:标题、主送单位、正文、附件和签署。

(一)标题

质量分析报告的标题有以下三种写法:

(1)单一性标题。即只写文种名称，如“质量分析报告”。

(2)两要素标题。由被分析对象和文种组成，如“印刷品质量分析报告”。

(3)三要素标题。由年度、被分析对象和文种组成，如“2008年电视机质量状况分析报告”;或由企业名称、被分析对象和文种组成，如“重庆江陵摩托车集团AS 100型摩托车质量分析报告”。

(二)主送单位

质量分析报告一般是写给企业的上级主管部门或者企业领导层的，所以，要有主送单位。主送单位即质量分析报告的呈送单位。

(三)正文

质量分析报告的正文一般由前言、主体和结语组成。

1前言

前言简要说明产品质量分析的缘由、目的、依据;或概述产品质量检查分析情况，如检查的范围、时间、地点、参加检查的有关人员、以说明报告的严肃性和可靠性。

2主体

主体部分是质量分析报告的核心。由于企业单位的性质、生产产品或承担的工程项目的不同，其写法有一定的区别，大体上可以分为检查的基本情况、剖析原因和提出建议三部分。

(1)检查的基本情况。主要包括检查的内容、检查的基本方法和检查的结果。检查的内容应当按照《中华人民共和国产品质量法》第三章“生产者、销售者的产品质量责任和义务”规定的内容进行。如果是检查工程质量，检查的内容应按照国务院发布的《建设工程质量管理条例》第二章“建设单位的'质量责任”的有关规定进行。

(2)剖析原因。主要针对检查过程中的成绩或问题，用科学的分析方法揭示其原因。分析过程中，要抓住主要问题或主要因素进行分析，如产品质量提高的主要原因是什么，产品质量下降的原因是什么等。具体可以写明:企业组织机构、生产和质量;主要管理人员以及生产、施工、建设、检验条件的变动及审批情况;当年各次GMP自查报告及接受监督检查报告;每次检查的整改落实情况;全年生产品种、批号、数量或承担的施工、建设项目;全年生产偏差调查及结果.全年退货情况及处理情况;全年施工、建设工程项目投诉情况;全年不合格产品情况及处理情况，特别是不合格产品被质量公报通告后的整改情况;产品不良反应报告及处理的内容等。

(3)提出评价及建议。针对产品或工程项目质量优劣形成的原因，提出相应的意见和建议。

3结语

如果质量分析报告有主送单位，与此相适应的，正文之后就应该有结语。一般是“特此报告”或“以上报告，如无不妥，请指示”。

(四)附件

有些很重要的具体资料，如检查数据、原始资料、有关质量标准等，由于篇幅较长，不宜放在正文里，可以作为附件，附于文后。

(五》签署

在质量分析报告的正文右下方，写明检查单位和人员的名称及成文日期。

品质分析报告篇10

市质监局：

上半年，在市局党组和县委、县政府的坚强领导下，按照“抓质量、保安全、促发展、强质检”总要求，紧紧围绕打造“中国箫笛名城、新型工业重镇、黔东经济发展极”的奋斗目标，深入贯彻落实国务院《质量发展纲要（201x—）》、省人民政府《关于贯彻落实全面推进质量兴省工作的意见》和市人民政府《关于印发的通知》（铜府发〔201x〕19号）文件精神，认真履行质监职能，扎实开展产品质量监管工作。现将上半年质量监督与管理的有关情况分析如下：

上半年，共抽取县内46家企业及小作坊产品抽检样品76批次，其中合格72批次，其中包括两个委托检验样品，不合格4批次，合格率为95%。

截止6月25日，全县共有特种设备使用单位52家，特种设备总数205台，比201x年增加17台，增长8、3%。未发生一起安全事故，无人员伤亡。

1．计量器具检定工作。

上半年，省市县计量检定机构共对我县的强制检定计量器具检定284台件，检定率95%

2．计量管理工作。

半年来共办理行政执法案件6个，其中一般程序案件2个，简易程序4个，涉及食品、计量器具和组织机构代码方面。

截止6月25日，共受理质量投诉1起，已责令整改完毕。

品质分析报告篇11

本周，我结束了在生产部的实习，进入了品质部的实习。具体的实习时间如下：我继续在备料组实习了半天，在iqc实习了两天，在插件组的qc实习了两天，在包装组的qc实习了一天。首先，我总结一下本周的实习内容，然后，谈谈我本周的实习心态；最后，对下周的实习进行计划。

在备料组的半天实习，我主要做了两件事。第一，我带着肖经理上周六开实习报告会时给我提的两个问题去实习并得到了答案。问题一：有的灯罩上需要加硅橡胶套，硅橡胶套得作用是什么？我的答案是硅橡胶套具有耐高温和绝缘的作用，这样不紧可以防止触电，也可以防止灯罩破裂后划破手，起到安全保护的作用，同时，它不仅美观可以用于装饰，而且可以使灯光更加柔和，不刺眼，对眼睛起到一定的保护作用。问题二：不同材质的灯罩对灯有何不同的作用？我的答案是，灯罩共同的作用有：可以使光聚集在一起，可以防止触电，可以用于装饰，对眼睛也有一定的'保护作用。而灯罩的材质主要有，玻璃、pc。玻璃灯罩可以分为：涂粉乳白灯罩，磨砂灯罩，蒸镀灯罩。涂粉乳白灯罩可以使灯光更加柔和；磨砂灯罩的外形朦胧，同时也可以使灯光变得朦胧，常用于装饰。蒸镀灯罩常用于做反射灯。pc材质的灯罩透光率高达90%，具有高光洁度，防火等级高，抗紫外线，耐热性强，环保。第二，我根据上周自己在备料组的总结，重点记忆了常见灯管的管径和外径，我将u型灯管和螺旋形灯管分开来记忆的。例如，u形型管：大4u、大5u、大8u的管径都是17。中4u的管径是14。单u、2u、3u、4u、5u、8u的管径是12。小3u、迷你4u、迷你5u、迷你佛手、迷你瓜型是9。迷你6u是7，微型4u是7。螺旋型灯管：半螺的管径和外径分别是12、58。全螺是12、54。细管径半螺是9、44，细管径全螺是9、42。微型半螺是7、33，微型全螺是7、31，新细管全螺是8、46。新小半螺是7、46，新小全螺是7、38。通过自己的归纳总结和记忆之后，我看到这些熟悉的灯管就能说出它是做哪款灯的。在备料组这周虽然只有半天的实习时间了，但是这半天里我的收获不少，对前几天所学内容进行了总结和巩固

接下来是我在品质部得实习。iqc的两天实习里，主要明白了ioc的职责和工作内容以及工作流程。iqc的主要工作流程是：原材料入库—货仓人员验收，填好材料（辅料）验收入库单—通知iqc—iqc检验—iqc组长或品质主管审核—入库。iqc是来料检验组，主要是对电子料和包装材料，灯管，灯罩，塑件，灯头进行检验。第一，iqc对电子料的检验的仪器主要有晶体管图示仪、lcr数字电桥、漏电流测试仪、晶体管多功能筛选仪。晶体管图示仪主要用于测试二极管的反向耐压；lcr数字电桥主要用于测试电阻的阻值，电感的电感量，电容的容量，电容的损耗正切值，磁环的电感量。此外，磁环还要进行居里温度的测试。磁环有5k和pc40两种材质的，要分辨出磁环的材质，就得看它的居里温度值，一般，5k材质的可以通过150度，而pc40的可以通过180度甚至200度。从它可以通过的居里温度值，可以判断出它的材质。漏电流测试仪主要测试电解电容漏电流的仪器。晶体管多功能筛选仪主要用于测试三极管的各种参数。第二，iqc对包装材料，灯管，灯罩，塑件，灯头进行检验。iqc对灯管进行全检，其他的进行抽检。一般都是根据《出料清单》《包装明细》按照以下几个步骤进行检验：检查外观—测量尺寸—试装检测—进行标识。在检验彩盒时，iqc检查无误后，检查人员需每款拿出两个彩盒来，让跟单员检查，签字确认。iqc主要负责产前的来料进行检验，主要的职责是：检验、标识、隔离、记录，严格把好来料的质量关。

接着我在插件组的qc实习了两天，包装组的qc实习了一天。插件组qc主要负责首件样板确认和插件、测板的巡检。首板确认的过程如下：由插件组的两位员工根据《生产指令单》《出料清单》将pcb板插好，然后按照插件组的流程把首板准备好交给iqc。iqc拿到首板后首先检查各元器件是否和《出料清单一致》，是否有错插、漏插现象，检查机板的浸锡和切脚，不能有虚焊、假焊、连锡、铜皮起泡等不良现象。然后进行组装检查，将机板与塑件进行组装，检查pcb板和电子原器件的大小，高度是否合适，有无难组装的现象。接下来，qc对pcb板进行测试，看灯是否亮。最后，qc将首板送开发部进行性能测试，跟踪确认的过程和结果，填好收件确认记录，把确认结果及时的告诉插件组长。巡检要按照规定每小时至少对各组所插机板和品检工位所检测的机板，进行一次检查，以抽检的方式，每款每次至少抽查五块大板，与首件样板进行核对，检查是否一致，如果发现异常要立即通知插件组组长，迅速查明原因，纠正解决。同时，巡检要填好《巡检记录表》。包装组的qc对产品的外观和性能进行全检，外观检查时常见的问题有：整灯没有清洁干净，移印不良（擦花，露白，，变形，内容不全）；合盖不良，响动，盖松；灯头不良，冲压不良，焊点不良。底面盖不配套，壳坏，壳黑；管松，管斜，管花，脱粉，条纹，管黄，冷爆，起泡；混装（灯管常长度、色温与移印）。对整灯的性能检测，首先要注意测试电压，包装组是用低压测试，然后观察是否有熄后闪，短路，不亮，频闪，漏气，启动不良等现象。尤其要注意的是，灯管长度和移印瓦数是否相符，灯管色温和移印色温是否相符。

本周之内，我不仅学到了以上产品知识，在心态方面也越来越趋向于平稳，找到了自己的方向，知道了自己要坚持什么。这周亲眼看到了几个实习生的离开，有公司辞退的，也有自己辞职的。当他们离开的那一刻，才发现原来我们一起相处的时间也不短了，时间过得好快，到公司已经有二十几天了。看到他们的离开，我知道人各有志，我一边在心里默默的祝福他们，希望他们能尽快找到适合自己的工作。同时，我也在心里告诉自己，以后自己只有更加的努力，做得更好，才能够留下来。我不但要在实习期间把产品知识掌握好，而且要在待人接物方面更加注意，在公司和学校是有区别的，自己再也不是学生了，既然选择来到了这里，就要适应在这里的生活，融入公司的文化生活中。这些日子，我也在学习自我抗压，自我调节。

下周，我在品质部和开发部实习，之后，实习也将接近尾声。下周，我计划将之前的实习内容进行复习和总结，把生产部和品质部与公司的其他部门联系起来思考，尽快熟悉好从销售部接到订单之后，产品在我们公司的生产过程，让自己有一个系统的概念和框架，尽快让自己所学知识全面并且系统化。

品质分析报告篇12

产品质量状况分析报告质量是企业的生命，是企业的生存，为了实现企业的转型，提高企业的竞争能力，20XX 年年初我司引入新的更高标准的质量管理体系—TS-16949。

体系推行之初，我司通过加强内部管理、事先预防、持续改进等一系列措施来提高产品质量。截止 20XX 年 2 月底，全面完成了公司下达的各项指标。

在顾客投诉方面，年初接到一起不合格产品的信息，通过我们的售后服务，及时得到了解决，顾客比较满意。

从原辅材料的入厂到成品出厂都严格按体系标准执行，在各工序之间制定了质量控制标准。确定了监督人员，对特殊过程的人员及设备进行了严格的检定，对过程加强了信息反馈机制，使各个过程持续受控进行。

自从执行了 TS-16949 质量管理体系以来，我公司的产品受到了顾客的一致好评，未发生过一次严重质量事故，而且比体系执行以前产品质量更加稳定，各项指标均有很大改观。从 20XX 年 1 月至 20XX 年 2 月总体产品质量情况如下: 各部门质量目标实现结果:1、 2、 3、采购部：物资供货及时率 100% 仓储部：交货及时准确率 100% 品质部：出厂产品合格率 100% 顾客满意度＞85 分产品质量与前年同期相比，产品交付合格率有了明显提高，充分证明了我公司的质量水平上了一个新的台阶。

但过程检测合格率仍有待进一步提高，拟再增加两名检验人员，加强过程检测。

通过对供方的调查，我们对供方的生产能力和产品质量保证能力有了较感性的认识。有助于我们选择优秀的合作伙伴，为延续监控合格供方的供货业绩，我们设计了《合格供方年度质量评价表》，每月统计各合格供应商的供货数量和供货质量。

有效监控了原物料的及时性和合格率。20XX.1-20XX.2 物料供货及时率均为 100%。前年在供货能力和质量保证能力，通过比较各部门的综合评定，最终确定、保留了比较好的合格供方,比如苏州禾昌、宁波华彩等。

从以上措施和运行结果可以看出，本公司所建立的供方控制方法是适宜的，有效的，有利于确保原材料质量的稳定性和供货的及时性。

车间操作人员、相关检验人员均能严格按《工艺操作规程》《工、艺卡》《检验指导书》要求进行操作，认真做好生产记录、工艺巡检、记录和检验记录，车间现场采用区域划分和挂生产标识相结合的办，严格区分不同型号产品以及产品在不同阶段所处的状态，确保产品的标识和可追溯性，有效地控制了产品的质量。

对所有检验人员的质量意识和检验技能，我们制定了一系列的培训计划，并付诸于有效实施，取得了可喜的成果，产品出厂的漏检率明显降低。

通过我品质部全体成员的共同努力，及其他各部门的积极配合，我司 20XX.1-20XX.1 产品质量状况比较稳定，就汽车件产品而言： a) 原材料检验检验总批次为 13，合格率为 100%； b) 过程检验生产总数为 33496，不良数为 77，合格率为 99.77% ； c) 出厂检验出厂产品合格率 100%，顾客满意度＞85 分。

由此可见，我司所建立的对过程控制的方法是有效的，也是适合我司运作的。

总之，通过 TS-16949 质量体系的推行，规范了质量管理，提高了全员的质量意识，增强了产品的市场竞争能力，提高了企业的经济效益。但是，许多方面还存在着诸多不足之处，如部分纠正措施和预防措施在实施过程中，未能对实施部门和相关责任人员进行有效的跟进；原材料检验只能通过目测及验证法，缺少先进的仪器设备；持续改进的措施落实不到位；事先预防的意识不强；防错措施做得还不够到位等。后续我们将更加努力，首先要组织各部门管理人员对 TS-16949 标准、质量手册及相关体系文件进行再学习，再培训，深刻领会其思想和精神。其次，要认真贯彻其“事先预防、持续改进” 的思想，做到“一切行动按程序” ；再次，我们要购买先进的检测仪器设备，强化质量控制的各个环节；最后我们要强化生产现场的管理，做好“5S”工作，严格执行各项管理的程序文件，努力提高产品质量。

品质分析报告篇13

上半年，在市局党组和县委、县政府的坚强领导下，按照“抓质量、保安全、促发展、强质检”总要求，紧紧围绕打造“中国箫笛名城、新型工业重镇、黔东经济发展极”的奋斗目标，深入贯彻落实国务院、省人民政府全面推进质量兴省工作的意见>和市人民政府的通知>(铜府发[20XX]19号)文件精神，认真履行质监职能，扎实开展产品质量监管工作。现将上半年质量监督与管理的有关情况分析如下:

一、基本情况

(一)工业产品方面

目前，全县共有工业产品生产企业(小作坊)56家，涉及的产品主要为建筑模板、水泥、肥料、烧结砖、眼镜和硫酸、棉絮制品、冶金、混凝土输水管、透水砖、家私、塑胶管等，其中属于工业产品许可证产品目录内的生产企业7家，现获证企业7家。

(二)食品安全方面

目前，我县共有食品生产企业(小作坊)59家，涉及的产品主要为白酒、大米、植物油、豆腐、面条、糕点、酱腌菜、米粉、酱油及醋、饮用水、肉制品和雪菜等，其中获证企业10家，生产许可证11张。

上半年，共抽取县内46家企业及小作坊产品抽检样品76批次，其中合格72批次，其中包括两个委托检验样品，不合格4批次，合格率为95%。

(三)特种设备监察方面

截止6月25日，全县共有特种设备使用单位52家，特种设备总数205台，比20XX年增加17台，增长8、3%。未发生一起安全事故，无人员伤亡。

(四)计量工作

1．计量器具检定工作。

上半年，省市县计量检定机构共对我县的强制检定计量器具检定284台件，检定率95%

2．计量管理工作。

一是民生计量工作。积极开展集贸市场计量器具专项整治行动和金银首饰计量专项整治。共免费检定集贸市场106台计量器具，并对6家金银首饰销售店进行了计量检查，在集贸市场现场查获5台(件)作弊计量器具，责令整改计量器具12台(件)，责令整改2家。

二是能源计量工作。加大对纳入万家用能企业和市、县人民政府确定的重点用能单位监管工作，并与重点用能企业签订，按照市局文件要求，制定玉屏县万家企业“重点用能单位能源计量审查”实施方案，将贵州科特林水泥有限公司确定为今年首批审查企业。

(五)标准化工作

全力推进农业标准化工作。按照的要求，一是积极申报玉屏油茶地理标志标志产品。二是积极配合省林科院加快制定。大力推进国家标准申报工作。从制定的原因和目的、制定的优势、制定关键控制点、制定后的社会经济效益四个方面编制了国家标准的编制说明，并已提交申报申请书。

(六)执法打假

半年来共办理行政执法案件6个，其中一般程序案件2个，简易程序4个，涉及食品、计量器具和组织机构代码方面。

(七)产品质量投诉

截止6月25日，共受理质量投诉1起，已责令整改完毕。

二、产品抽查结果及分析

(一)抽查情况表

(二)存在的问题及原因分析

工业产品方面。主要不合格产品为混凝土模板胶合板、装配眼镜、预拌混凝土，不合格项分别为顺纹、柱镜轴位偏差、坍落度，经分析不合格原因:一是企业未对生产工艺进行严格把关，标准不熟，质量意识不强；二是从业人员责任心不强，素质不高；三是没有按照标准生产。食品安全方面。从抽样结果来看此次抽样不合格产品为白酒，白酒不合格原因为甜蜜素和糖精钠超标，主要是由于小作坊生产者对食品添加剂的认识不够、对食品安全不够重视，没有严格执行标准，在生产加工过程中非法使用食品添加剂，白酒中非法使用甜蜜素、糖精钠，主要原因是为降低成本和调节产品口感。特种设备监察方面。主要存在企业主体责任意识不强，许多企业主要负责人对监察机构和检验机构的意见仅是塘塞、被动消极地应付检查，没有作好特种设备至关重要的后续管理；未办理安装告知手续、未经检验使用或者超检验周期使用、未办理特种设备使用证、未建立特种设备技术档案资料、部分操作人员特种设备作业证或者未挂证上岗和设备安全附件超检验周期使用或者未经检验使用等违法现象。计量方面。主要存在计量器具检定的自觉性不强，检定率还有待提高等问题，其原因主要是计量器具的使用者对计量法律法规的认识不够，计量意识不强；标准化方面。农业标准化工作推动难度大，主要是企业对农业标准化工作的重要性和紧迫性认识不足，缺乏明确的'指导思想和工作目标；农民的传统生产习惯惯性大；标准管理工作还有待进一步加强，标准备案和标准登记工作开展力度小，主要是企业自觉性不高，标准化法律法规意识不强等原因；行政执法方面。主要是食品生产企业滥用添加剂，组织机构代码方面主要是超期未换证问题。

三、改进措施

一是继续帮助企业解决产品质量检验中的困难，加大宣贯、、、和等法律法规的力度，提高法制意识，加强从业人员培训，特别是小作坊从业人员的培训，提高从业素质，增强安全意识和法律意识。

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实验分析报告篇1

一、实验目的

1.掌握X 射线衍射仪的使用及进行定性相分析的基本原理。

2.学会用PDF软件索引对多相物质进行相分析的方法和步骤。

二、实验原理

布拉格方程：2dsinn

X 射线衍射仪是按着晶体对 X 射线衍射的几何原理设计制造的衍射实验仪器。在测试过程，由X 射线管发射出来的 X 射线照射到试样上产生衍射效应，满足布拉格方程的2dsinn，和不消光条件的衍射光用辐射探测器，经测量电路放大处理后，在显示或记录装置上给出精确的衍射峰位置、强度和线形等衍射信息，这些衍射信息可作为各种应用问题的原始数据。X 射线衍射仪的基本组成包括；X 射线发生器、衍射测角仪、辐射探测器、测量电路和控制操作、运行软件的电子计算机系统。在衍射测量时，试样绕测角仪中心轴转动，不断地改变入射线与试样表面的夹角，射测量时，试样绕测角仪中心轴转动，不断地改变入射线与试样表面的夹角，与此同时计数器沿测角仪圆运动，接收各衍射角所对应的衍射强度。任何一种结晶物质都具有特定的晶体结构。在一定波长的X 射线照射下，每种晶体物质都产生自己特有的衍射花样。每一种物质与它的衍射花样都是一一对应的，不可能有两种物质给出完全相同的衍射花样。如果试样中存在两种以上不同结构的物质时，每种物质所特有的衍射花样不变，多相试样的

衍射花样只是由它所含各物质的衍射花样机械叠加而成。在进行相分析时，只要和标准的PDF衍射图谱比较就可以确定所检测试样里面的所存在的相。

三、实验仪器，试样

XRD仪器为： Philip X’Pert diffractometer with Cu-Ka radiation source (=1.54056) at 40Kv。

实验试样：Ti98Co2基的合金

四、实验条件

2=20-80o

step size:0.05o/S

五、实验步骤

1.开总电源

2.开电脑，开循环水

3.安装试样，设置参数，并运行Xray衍射仪。

4.Xray衍射在电脑上生成数据，保存数据。

5.利用orgin软件生成Xray衍射图谱。并依次找出峰值的，并与PDF中的标准图谱相比较，比对三强线的，确定试样中存在的相。

六、实验结果及分析

含Ti98Co2基试样在2=20-80o，step size:0.05o/S实验条件下的Xray衍射图的标定如下图：

TiCo

Intensity(a.u.)

304050607080

deg)

经过与PDF标准衍射图谱比较，可以确定里面含有Ti和CoTi这两相。但可能含有其他相，只是含量很小，通过Xray衍射实验不能识别出。

实验分析报告篇2

掌握用spss软件对数据进行相关性分析，熟悉其操作过程，并能分析其结果。

相关性分析是考察两个变量之间线性关系的一种统计分析方法。更精确地说，当一个变量发生变化时，另一个变量如何变化，此时就需要通过计算相关系数来做深入的定量考察。P值是针对原假设H0：假设两变量无线性相关而言的。一般假设检验的显著性水平为0.05，你只需要拿p值和0.05进行比较：如果p值小于0.05，就拒绝原假设H0，说明两变量有线性相关的关系，他们无线性相关的可能性小于0.05；如果大于0.05，则一般认为无线性相关关系，至于相关的程度则要看相关系数R值，r越大，说明越相关。越小，则相关程度越低。而偏相关分析是指当两个变量同时与第三个变量相关时，将第三个变量的影响剔除，只分析另外两个变量之间相关程度的过程，其检验过程与相关分析相似。三、实验内容

掌握使用spss软件对数据进行相关性分析，从变量之间的相关关系，寻求与人均食品支出密切相关的因素。

(1)检验人均食品支出与粮价和人均收入之间的相关关系。

a.打开spss软件，输入“回归人均食品支出”数据。

b.在spssd的菜单栏中选择点击，弹出一个对话窗口。

C.在对话窗口中点击ok,系统输出结果，如下表。

从表中可以看出，人均食品支出与人均收入之间的.相关系数为0.921，t检验的显著性概率为0.000

(2)研究人均食品支出与人均收入之间的偏相关关系。

读入数据后：

A.点击系统弹出一个对话窗口。

B.点击OK，系统输出结果，如下表。

从表中可以看出，人均食品支出与人均收入的偏相关系数为0.8665，显著性概率p=0.000

1、熟悉了用spss软件对数据进行相关性分析，熟悉其操作过程。

2、通过spss软件输出的数据结果并能够分析其相互之间的关系，并且解决实际问题。

掌握用spss软件对数据进行分析，用K-S检验单一样本是否来自某一特定分布，熟悉其操作过程，并能分析其结果。

K-S检验方法能够利用样本数据推断样本来自的总体是否服从某一理论分布，是一种拟合优度的检验方法，适用于探索连续型随机变量的分布。单样本K-S检验的原假设是：样本来自得总体与指定的理论分布无显著差异，SPSS的理论分布主要包括正态分布、均匀分布、指数分布和泊松分布等。它的假设检验问题： H0:样本所来自的总体分布服从某特定分布

k-s检验是一种非常实用的检验数据分布的方法，应该熟练掌握。

用k-s检验“回归人均食品支出”数据中的人均收入服从什么分布，并且了解k-s检验的操作过程和原理。

A.打开spss软件，输入“回归人均食品支出”数据。

1-sample k-s,系统弹出一个对话窗口。

C.点击OK，系统输出结果，如下表。

在上面有四个检验，Test1是检验这组数据是否服从标准正态分布，从表中可看出T检验的显著性概率为0.140>0.05,接受零假设，即这组数据服从标准正态分布。Test2是检验这组数据是否服从均匀分布，从表中可看出T检验的显著性概率为0.000

k-s检验方法是以样本数据的累计频数分布与特定理论分布比较，若两者间的差距很小，则推论该样本取自某特定分布族。

实验分析报告篇3

原子吸收光谱分析方法是一种应用比较广泛的化学分析方法，主要用来对不同物质中各种微量及常量元素含量的分析，其特点是：精确定量生物样品中的许多种微量元素，包括组织中存在的元素。易操作，对所测定的元素有较高的灵敏度和精确度。且常用于单元素分析。因此，原子吸收是目前用来分析微量元素最常用的方法之一。 1. 原理

每种元素的原子能够吸收特定波长的光能，而吸收的能量值与该光路中该元素的原子数目成正比。用特定波长的光照射这些原子，测量该波长的光被吸收的量，与标准溶液制成的校正曲线对比，求出被测元素的含量。 2. 适用范围

依据中华人民共和国国家标准，铁：GB12396－90，铜：GB/T5009.13－96，锰：GB12396－90，镁：GB12396－90，锌：GB/T5009.14－96。

以上方法适用于所有食品及保健品中元素含量的测定，其元素含量在1mg/kg浓度以上。 3. 仪器

（1）硝酸（G.R），高氯酸（G.R），盐酸（G.R）。（2）混合酸消化液：硝酸＋高氯酸按4＋1混合。

（3）0.5mol/L HNO3溶液：取33mL硝酸，加去离子水定容至1000mL。（4）0.12mol/L HCl。

（6）标准质控物：猪肝粉（国家标准物质研究中心提供），质控物需室温干燥保存。（7）国家标准物质研究中心提供标准贮备液：铁标准溶液、铜标准溶液、锰标准溶液、锌标准溶液、镁标准溶液，以上标准溶液浓度均为1000μg/mL。

（8）标准中间液的配制：精确吸取上述标准贮备溶液各10mL（镁5mL），分别移入100mL容量瓶中，然后用稀释用溶液定容至100Ml[注意：铁、铜、锰、镁用0.5mol/L硝酸溶液稀释定容，锌用0.12mol/L盐酸稀释定容]。以上各溶液须放在聚乙烯瓶内，4℃冰箱保存。 5. 操作步骤

（1）样品消化：实验操作需在无元素污染的环境中进行。准确称取样品干样0.3～0.7g，湿样1.0g左右，饮料等其他液体样品1.0～2.0g，然后将其放入50mL消化管中，加混合酸15mL[注意：油样或含糖量高的食品可多加些酸]，过夜。次日，将消化管放入消化炉中，消化开始时可将温度调低（约130℃左右），然后逐步将温度调高（最终调至240℃左右）进行消化，一直消化到样品冒白烟，液体变成无色或黄绿色为止。若样品未消化好可再加几毫升混酸，直到消化完全。消化完后，待凉，加5mL去离子水，继续加热，直到消化管中的液体约剩2mL左右，取下，放凉，然后转移至10mL试管中，再用去离子水冲洗消化管2～3次，并最终定容至10mL，此为试样溶液。样品进行消化时，应同时做样品空白消化。

（2）测定：将标准贮备液分别配置成不同浓度的标准工作液，以供上机使用（表6－3）。

实验条件及方法：测定铁、铜、锰、镁、锌元素的波长分别为248.3、324.8、279.5、285.2nm和213.9nm，仪器狭缝分别为0.2、0.5、0.2、0.5nm和1.0nm灯位置、灯电流等均按仪器使用说明调制至最佳状态，然后点火准备测定。首先，应以各标准系列溶液绘制标准曲线，然后逐一测定空白及样品。 6. 计算

根据仪器测定出的数据，代入公式进行计算：

式中 X——样品中元素的含量，mg/100g； ρ——试样溶液中元素的浓度mg/L； ρ0——空白值；

V——样品定容体积，mL；

f——稀释倍数；

m——取样量，g（固体质量为g，液体为mL）。以上元素最低检出限分别为铁0.2μg/mL，锰0.1μg/mL，铜0.0016μg/mL，锌0.4μg/mL，镁0.05μg/mL。 7. 注意事项

样品处理要防止污染，所用器皿均应使用塑料制品，使用的试管及器皿均应在使用前泡酸，并用去离子水冲洗干净，干燥后使用。样品消化时，注意酸不要烧干，以免发生危险。

实验分析报告篇4

第二段：楷体、首行缩进2字符、左右缩进2厘米、1.5倍行距。

第三、四段：首行缩进2字符、段前、段后间距均为1字符。

(1) 选中第一段文字，在格式工具栏中进行字体格式，对齐方式的设置，具

体截图见图1-1。

(2) 选中第一段文字，选择格式|段落菜单项，进行段前段后间距的设置，具

(3) 选中第二段文字，选择格式|段落菜单项，进行缩进方式的设置，具体截

(4) 第三四五段的设置步骤与前面操作类似，参考前面的步骤进行相关设置。

2．题2的操作步骤：

合在一起创造出的一个虚拟的“真实世界”。在这个世界里，

人们看到、听到和触摸到的，都是一个并不存在的虚幻，

是现代高超的模拟技术使我们产生了“身临其境”的感觉。

随着计算机技术的进步，特别是多媒体技术的应用，虚拟现实技术近年来也得到了长足的发展。美国宇航局将探索火星的数据进行处理后，得到了火星的虚

拟现实图像。研究人员可以看到全方位的火星表面现象：高山、平川、河流，以及纵横的沟壑里被风化的斑斑驳驳的巨石等，都显得十分清晰逼真，而且不论从哪个方向看这些图，视野中的景象都会随着你头的转动而改变，就好像真的置身于火星上漫游、探险一样。

虚拟现实技术为人们提供了一种理想的教学手段，目前已被广泛应用在军事教学、体育训练和医学实习中。当然要使虚拟现实图像达到以假乱真的效果也不容易，需要大量的图像、数字信息和先进的信息传输技术。

2．题2的最终效果：

实验分析报告篇5

晶体的X射线衍射图谱是对晶体微观结构精细的形象变换，每种晶体结构与其X射线衍射图之间有着一一对应的关系，任何一种晶态物质都有自己独特的X射线衍射图，而且不会因为与其它物质混合在一起而发生变化，这就是X射线衍射法进行物相分析的依据.规模最庞大的多晶衍射数据库是由JCPDS（Joint Committee on Powder Diffraction Standards）编篡的《粉末衍射卡片集》（PDF）。

（1）粉末样品制备：任何一种粉末衍射技术都要求样品是十分细小的粉末颗粒，使试样在受光照的体积中有足够多数目的晶粒。因为只有这样，才能满足获得正确的粉末衍射图谱数据的条件：即试样受光照体积中晶粒的取向是完全机遇的。粉末衍射仪要求样品试片的表面是十分平整的平面。

（2）将被测样品在研钵中研至200-300目。

（3）将中间有浅槽的样品板擦干净，粉末样品放入浅槽中，用另一个样品板压一下，样品压平且和样品板相平。

X光线照射面一定要磨平，大小能放入样品板孔，样品抛光面朝向毛玻璃面，用橡皮泥从后面把样品粘牢，注意勿让橡皮泥暴露在X射线下，以免引起不必要干扰。

在new program中编好测试程序open program measureprogram开始采集数据在HighScore中处理谱图。

实验得到的衍射图各衍射峰d值如表1：

利用全谱拟合方法（WPPF)对谱图进行处理后，得到TiO2锐钛矿的含量是

50.1％，TiO2金红石的含量是49.9％。

利用软件处理谱图后得到两种TiO2晶体的晶体结构数据，并根据晶格常数

(g/m3)=4.275 (g/cm3) 2A：ρ=○(g/m3)=3.894 (g/cm3)

1对于样品的物相分析是准确的，所有的峰都与PDF标准卡片中TiO2锐钛矿和○TiO2金红石的峰相重叠，虽然在强度上略微有所不同，但考虑到仪器和操作填料

的差异，这是在误差允许范围内的。

2对于样品的定量分析，○同一天的两组同学测得的结果如表3所示，从表3中我们可以看出，对于同一份样品，两组同学的测量结果略微有些差异。这些差异主要来自于研磨的程度不同、装填样品的凹凸程度和平滑程度不同，但差异是在误差允许范围的。

3是在误差允许范围的；但两组同学的晶体尺寸都较大，超过100nm，从仪器测量的角度来说以及谢乐公式来说，测量误差都是较大的，这表明我们对样品的研磨并不充分；利用晶格常数计算出的密度与查阅资料得到的密度相符合。（文献中：

33锐钛矿：3.82-3.97 g/cm,金红石：4.2-4.3 g/cm）

（1）X射线在晶体中衍射的二要素是什么？

答：衍射方向和衍射强度是衍射的二要素。通过衍射强度与衍射方向可以确定晶体的物相组成和晶格参数等信息。

（2）晶面指数是否等于衍射指数，它们之间的关系是什么？

，答：不等于。晶面指数与衍射指数有如下关系：h=nh*，k=nk*，l=nl*，其中n为衍射级数，

，h，k，l为晶面参数，h*，k*，l*为衍射指数。

（3）劳埃方程与布拉格方程解决什么问题？它们本质是否相同？

答：解决X射线波长和衍射方向关系的问题从而得出晶胞信息。相对来说，布拉格方程比劳埃方程更加简单，而二者的物理本质是一样的，从劳埃方程可以推导出布拉格方程。

（4）如何从一种晶体的多晶X射线衍射图上判别是立方还是四方？

答：晶体尺寸在100nm以下时，可以通过谢乐公式近似计算晶粒尺寸：

DCk，其中k为仪器参数，λ为X射线的波长，B为衍射峰的半高宽度，θ为衍Bcos

射角。借助谢乐公式可以计算出晶体的尺寸从而判断晶胞的结构式立方还是四方。

（5）衍射线宽化是由那些因素引起的？

答：样品粉末的颗粒细化；化学计量式不唯一；存在晶格畸变；点阵缺陷；晶体结构对称性下降；仪器自身原因导致的衍射峰宽化等等。

实验分析报告篇6

实验2：语法分析

1.实验题目和要求

题目：语法分析程序的设计与实现。

实验内容：编写语法分析程序，实现对算术表达式的语法分析。要求所分析算术表达式由如下的文法产生。

EET|ET|TTT*F|T/F|F Fid|(E)|num实验要求：在对输入表达式进行分析的过程中，输出所采用的产生式。方法1：编写递归调用程序实现自顶向下的分析。方法2：编写LL(1)语法分析程序，要求如下。

(1)编程实现算法4.2，为给定文法自动构造预测分析表。(2)编程实现算法4.1，构造LL(1)预测分析程序。

方法3：编写语法分析程序实现自底向上的分析，要求如下。(1)构造识别所有活前缀的DFA。(2)构造LR分析表。

(3)编程实现算法4.3，构造LR分析程序。

方法4：利用YACC自动生成语法分析程序，调用LEX自动生成的词法分析程序。实现（采用方法1）

1.1.步骤：

1)对文法消除左递归

ETE'E'TE'|TE'|TFT'T'*FT'|/FT'|Fid|(E)|num

2)画出状态转换图

化简得：

3)源程序

在程序中I表示id N表示num

1.2.例子：

a)例子1 输入:I+(N*N)输出：

b)例子2 输入：I-NN 输出：

房地产分析报告13篇

憑藉小編精心打造，這份「房地产分析报告」能夠完美滿足您在日常生活和工作中的需求。在撰寫報告時，突顯重點是必要的，不能平淡無奇。您是否知道如何撰寫一篇符合標準的報告呢？不妨參考本文，希望您會喜歡。

房地产分析报告篇1

房地产企业的财务分析报告范例

作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。

反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。

从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。

土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。

合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。

反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。

反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。

三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。

住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。

主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:

(1) 土地的价格;

(2)土地款的缴纳情况;

(3)土地的位置及周边未来发展情况;

(4)土地的开发时间及周期;

(5)当前房地产的价格及市场的趋势。

不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。

拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。

(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;

(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。

可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。

总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销

存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额

毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本

剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)

房地产分析报告篇2

流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。应付账款增加是由于工程量的增加。

一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。尽管业绩增长势头强劲，20受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。

同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。

的经营活动现金流入比增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加

20购买商品、接受劳务支付的现金流量比20增加了92%，但现金流入与年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。

杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率

指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

(1)净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的'指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从-的增幅较大，说明了企业的财务风险小。

(2)权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

(3)销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

房地产分析报告篇3

记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。

数据

住宅用地扎堆海珠黄埔

今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。

广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。

预测

房企资金依然趋紧

统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。

对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。

广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。

分析

广州地价处上升通道

“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。

“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。

房地产分析报告篇4

万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

式变动趋势, 07 年流动比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情况良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行业0.539 的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险, 且房地产行业存在存货比例高的特点, 因此速动比率比流动比率更具有参考价值。万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加, 因此指标在07 年降低了0.28, 08 年销售情况向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行业平均值。究其原因, 房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款, 相应的存货尚不能结转, 由于预售楼宇增加, 09 年流动负债中预收账款较去年增长3 倍, 万科实际的偿债能力因而得以提高, 但反映在财务指标上, 则流动负债增加, 速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率, 其现金偿债能力较弱, 但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多, 比率为负, 09年有所下降, 但该年流动负债结构有所变化, 流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说, 万科短期偿债能力较好, 且逐步提高,但应重视现金为王的原则, 加强现金流的管理。

(1) 资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性, 企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2 来看, 资产中流动资产比重大, 且大致呈上升趋势, 高于行业平均比重; 大部分流动资产由长期筹资而得, 风险较小, 属稳健型资本资产结构。

资产分析: 资产中长期投资, 无形资产和固定资产比重较小, 波动幅度不大。在流动资产中, 存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长, 同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点: 首先, 企业会计

制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本, 只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时, 才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额; 其次, 对于写字楼项目,付款方式多为分期付款, 所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科, 除了具有房地产业的特点以外, 这也是其在近3 年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3 年存货的结构质量有所提高, 但应持续注意做好存货的管理和销售工作, 提高资产质量。关于应收账款, 由于其核心业务是商业住宅, 所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降, 可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析: ①流动负债结构: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低, 说明其融资结构变化, 对短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大, 也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题, 应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升, 说明企业开始注重长期负债的融资方式, 同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中, 资产负债率反映了债权人受保护的程度, 是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资, 但仍保持着的稳健的资产负债率, 为更大程度地利用财务杠杆提供了空间, 这对房地产企业尤为重要。

房地产分析报告篇5

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。

图1：浏阳市20xx年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。

表一：在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。

表三：未销售商品房屋结构构成情况

三、房地产市场需求

1、商品房销售分析

1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。

表四：商品房供需基本情况（累计）

表五：商品房屋销售构成情况单位：万m2

图2：各区域商品房销售情况单位：万m2

2、商品房屋套型分析

1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。

表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）

3、存量房屋交易分析

据统计，1-12月份我市城区共办理二手房转移登记2668宗，比上年同期（1745宗）增长52、89%，成交面积33万㎡，比上年同期（20、75万㎡）增长59、04%，成交额为8、9亿元，比上年同期（4、62亿元）增长92、64%。一、二级市场交易比例（98、02万㎡/33万㎡）为2、97：1、0、

四、房地产市场价格分析

据统计，1-12月份全市商品住房均价为3640元/㎡，第4季度全市商品住房均价为3530元/㎡，与第三季度（3709元/m2）下降4、83%；另各区域商品住房平均价分别是浏阳河以北区域3743元/㎡、浏阳河以南区域4355元/㎡、行政中心区域3562元/㎡、工业新城区域3096元/㎡，其它乡镇区域2831元/㎡。

图3：浏阳市20xx年1-12月份各区域房地产市场价格

五、房地产市场运行特点

1、土地市场成交及房地产开发投资稳步增长，房地产开发行业保持对市场信心。

全年房地产用地成交面积、成交单价及在建在售项目的房地产开发投资均较上年有较大增长，表明房地产开发行业对我市的房地产市场保持了较好的信心。

2、房地产销售总体增幅逐月收窄，商业房产销售保持相对较高增长。

20xx年一季度，商品房销售同比增幅达123、1%，4月份起，同比增幅逐渐收窄，到12月份，商品房销售总量同比增长幅度仅5、97%。其中，商业房产的销售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房销售品质为先，高品质楼盘销售量大。

20xx年全市共销售商品住房80、44万㎡，其中城区62、4万㎡，乡镇（园区）18、04万㎡。环境、品质相对较好的楼盘销量大，单价4000元以上楼盘销售32、39万㎡，占住宅总销售量80、44万㎡的40、27%。

六、下阶段房地产市场发展建议

1、坚持高起点规划、有序发展

一是注重规划的前瞻性，使我市房地产开发形成统一规划、统一开发、统一征地、统一管理的有序建设格局。二是园区（乡镇）房地产发展要科学布局，有序引导产业发展的规模和方向，避免出现市场过剩风险。

2、推行政企合作，推进成片开发

一是鼓励房地产开发企业主动参与到土地一级开发中来，对于积极建设基础设施移交给政府的企业，可优先获得土地开发权利，在土地招拍挂中减少地块分割出让，促成土地的成片转让。二是为成片开发的开发企业提供政策支持和便利政务通道，引导银行提供信贷资金支持，开通政务绿色通道等等，鼓励房地产开发向集约化、多元化、多配套的方向发展。三是在项目运营上，鼓励开发企业自持物业，持续提供就业岗位，带动片区经济发展。

3、以城市营销推进房地产外向性宣传

充分整合、发挥浏阳的政治优势、经济优势、文化优势、区位优势、资源优势、生态优势等区域优势，形成城市品牌、提升城市价值，以城市品牌助推城市房地产的价值释放。

4、坚持强化行业监管，促进房地产市场的健康持续发展

一是加强引导，提高房地产企业的整体资金实力和管理水平。适当提高新申办开发企业的从业门槛，引导老房地产开发企业注重企业品牌的培育，争取培育一批本地高品质的品牌房企；二是加强市场监管，加大对违法违规行为的核查力度，重点查处消费者投诉集中、媒体曝光的企业和项目。三是建立信用信息管理制度，实施信用普评，将实力不济、失信的企业逐步淘汰，对于无开发资质、开发能力弱的企业进行整顿。

房地产分析报告篇6

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

房地产分析报告篇7

房地产行业市场分析报告是对房地产行业市场规模、市场竞争、区域市场、市场走势及吸引范围等调查资料所进行的分析。它是指通过房地产行业市场调查和供求预测，根据房地产行业产品的市场环境、竞争力和竞争者，分析、判断房地产行业的产品在限定时间内是否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现销售目标或采用怎样的投资策略进入房地产市场。

房地产市场分析报告的主要分析要点包括：

1）房地产行业市场供给分析及市场供给预测。包括现在房地产行业市场供给量估计量和预测未来房地产行业市场的供给能力。

2）房地产行业市场需求分析及房地产行业市场需求预测。包括现在房地产行业市场需求量估计和预测房地产行业未来市场容量及产品竞争能力。通常采用调查分析法、统计分析法和相关分析预测法。

3）房地产行业市场需求层次和各类地区市场需求量分析。即根据各市场特点、人口分布、经济收入、消费习惯、行政区划、畅销牌号、生产性消费等，确定不同地区、不同消费者及用户的需要量以及运输和销售费用。

4）房地产行业市场竞争格局。包括市场主要竞争主体分析，各竞争主体在市场上的地位，以及行业采取的主要竞争手段等；

5）估计房地产行业产品生命周期及可销售时间。即预测市场需要的时间，使生产及分配等活动与市场需要量作最适当的配合。通过市场分析可确定产品的未来需求量、品种及持续时间；产品销路及竞争能力；产品规格品种变化及更新；产品需求量的地区分布等。

房地产行业市场分析报告可为客户正确制定营销策略或投资策略提供信息支持。企业的营销策略决策或投资策略决策只有建立在扎实的市场分析的基础上，只有在对影响需求的外部因素和影响购、产、销的内部因素充分了解和掌握以后，才能减少失误，提高决策的科学性和正确性，从而将经营风险降到最低限度。

房地产分析报告篇8

万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。

1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。

1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。

1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。

能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。

1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。

(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。

资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。

负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。

(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。

综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。

营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:

(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。

(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。

总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。

盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。

营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。

期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。

主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。

利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。

(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。

(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。

每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。

通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。

企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。

企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。

企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。

企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。

所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。

所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。

所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。

企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。

要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。

房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。

而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。

三、.万科存在的问题以及建议

1.资金需求的压力日益增大。

2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。

3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。

1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。

2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。

3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。

房地产分析报告篇9

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

一、我县房地产市场发展的现状

（一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。

（二）房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。

（三）商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。

1、需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。

2、成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。

二、我县房地产市场存在的主要问题

（一）市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

（二）总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

（三）楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

（四）资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。

（五）房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。

（五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

（七）、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。

（八）物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

（九）非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

三、加快我县房地产市场发展的建议

针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。

（一）制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。

（二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。

（三）控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。

（四）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。

（五）优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。

（六）破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。

（七）培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。

（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。

房地产分析报告篇10

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17

应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35

所有者权益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51

表2-2分析：

该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：

(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。

(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。

项目 2014年年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)

流动资产：

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52

非流动资产：

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00

非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

流动负债：

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05

非流动负债：

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86

应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32

所有者者益：

股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60

资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51

盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29

未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61

外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01

归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80

少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12

所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32

负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00

表2-3分析：

从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。

从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。

从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57

合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00

计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。

报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额增减(%)

一、营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%

减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%

营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%

销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%

管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%

财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%

资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%

加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%

投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%

其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%

二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%

加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%

减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%

其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%

三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%

减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05

四、净利润18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%

(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。

(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。

(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。

(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。

现金比率(%) 18.79% 13.46%

(1)流动比率：

2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43

2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33

(2)速动比率：

2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39

2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33

(3)现金比率：

2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%

2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%

从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。

(1)资产负债率：

2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%

2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%

(2) 股东权益比率：

2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%

2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%

(3) 产权比率：

2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%

2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%

(4) 已获利息倍数：

2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55

2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24

据表3-2显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。

由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。

资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。

反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。

平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10

负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

根据表的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：

分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%

总资产报酬率变动的影响为：

17.48%-19.21%=-1.73%

负债利息率变动的影响为：

17.54%-17.48%=0.06%

资本结构变动的影响为：

17.27%-17.54%=-0.27%

综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79

平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%

根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。

总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%

销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%

综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。

营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42

营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00

营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06

利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11

净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06

利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68

息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79

总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23

=*100%=17.92%

营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%

总收入利润率=*100%=17.79%

销售净利润率=*100%=13.51%

销售息税前利润率=*100%=18.60%

从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.

营业费用利润率=*100%=21.63%

=*100*=16.30%

从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.

项目 2014年12月31日 2013年12月31日增减变动额增减变动率(%)

归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46

本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16

基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18

稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18

总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.

4.1 财务问题：

(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。

(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。

(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。

(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。

(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。

(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。

(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。

(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。

(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。

房地产分析报告篇11

房地产市场分析报告：

房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。

（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。

（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。

（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。

（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。

（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。

（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。

（7）售价和租金预测。

（8）吸纳量计划预测。

（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。

（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。

房地产分析报告篇12

从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。

居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车

和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。

中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历

程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。

国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压

力，开发企业将比以往更加注重融资能力。

在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。

由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。

目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。

在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。

流动资产:

货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49

应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49

预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08

其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24

存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07

流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37

非流动资产:

可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00

长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29

投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79

固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22

在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93

无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52

商誉 201,689,835.80 201,689,835.80

长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03

递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42

其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00

非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00

资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37

流动负债:

短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50

交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27

应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22

应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97

预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61

应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37

应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24

应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74

其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94

一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23

流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09

非流动负债:

长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26

预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15

其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06

递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71

非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18

负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27

所有者权益: